|
||||
去年12月央行出臺的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》中稱,『對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住住房貸款政策執行』,其中人均住房面積如何確定成為補充通知中的一個疑問。記者日前了解到,由於目前相關部門還沒有出臺相應的政策,目前北京市各大銀行仍嚴格執行二套房貸政策。那麼如何辦理第二套放貸呢?
評定的兩大標准目前北京市各家商業銀行對於二套房貸的界定標准基本一致,主要是兩條:1.以家庭(配偶以及未成年子女)為單位,以人民銀行征信查詢為准;2.已利用銀行貸款購買住房,無論是否結清,再次購買住房且貸款者。在第一條中,比如丈夫貸款購買第一套,那麼以妻子名義再次貸款購房的,執行二套政策;異地已貸款購房,在本地再次貸款購房的,執行二套政策,這些都可以通過人民銀行征信系統進行查詢。
在第二條中,其中人均住房面積成為政策執行的關鍵,央行在文件中並沒有明確面積的標准,到底是由銀行、建委還是統計局數據認定,還存在疑問。日前,有傳言,建行初步確定家庭人均面積未達26.6平方米(產權證面積/戶口本人口),假如此傳言成真的話,按照此標准比如一個3口之家,原住房面積為75平方米,貸款未還清;孩子長大後,原住房比較擁擠,准備貸款買一套大戶型,按照建行的政策,該戶購房者的人均面積為25平方米,低於26.6平方米,購買第二套時就可享受首套的優惠政策。此舉在推動補充通知順利執行的同時,也會促使其他銀行不斷跟進。
需准備的資料利率方面,對於第二套房貸,各家商業銀行都嚴格執行上浮10%的政策,即8.613%;以同樣貸款50萬元,期限20年、等額本息計算,年利率8.613%的每月還款4374.9元;如果享受下浮15%的優惠利率,每月還款為3773.8元,可節省601.1元;差額是比較明顯的。
貸款流程分六步第二套房屋貸款本質上與第一套貸款類似,差別只是貸款成數及貸款利率;其流程與第一套房貸是一樣的,大致分為六步。
第一步,簽買賣合同;交易雙方簽署北京市二手房買賣合同。
第二步,面簽;買賣雙方到場(如貸款銀行是建行,賣方可不用到場)與銀行簽署《個人住房貸款合同》,提供身份證、戶口本等身份證明、收入證明、營業執照副本復印件加公章等資料。當天可完成。
第三步,初審;銀行對客戶貸款資料進行審核,初審一般需要3-5個工作日。
第四步,過戶;經紀公司權證專員陪同客戶辦理過戶手續,時間由各區房地局決定,比如朝陽區是30個自然日取證,東城、西城、崇文、宣武四城區是20日取證,海淀區當天就可以取證。
第五步,抵押,取得新房產證後,買方把房本及銀行的抵押資料送至房地局進行抵押;時效根據各區房地局抵押時間及抵押單量不等,比如朝陽區,抵押時效為30個工作日;由於交易量大,目前抵押需要排號;實際時間可能長於30個工作日。
第六步;客戶還款;做完抵押後,客戶可以拿到新房產證,並開始按月還款,交易完結。
三個注意事項由於各家銀行均嚴格執行二套房貸政策,特別是利率上浮10%,將使二套房貸成本出現較大幅度的上昇;為此『鏈家地產』研發中心人士建議消費者可盡量選擇公積金,並事先計算好人均住房面積,
第一,盡量選擇公積金貸款。公積金貸款購第二套房仍可享受優惠政策。第一套使用商業貸款的,購買第二套使用公積金貸款仍可享受首套貸款政策;購買兩套都使用公積金的,只要把第一套的貸款餘額還清,仍可享受首套政策。而且公積金利率優惠,貸款成本低,貸款50萬元、期限20年、等額本息比較,商貸優惠利率每月還款3773.8元,公積金每月還款3360.8元,月供可節省413元。
第二,事先計算人均住房面積。如果按照傳言中建行的二套房貸擬執行的標准,客戶已利用銀行貸款購房,如果家庭人均面積未達26.6平方米(產權證面積/戶口本人口),那麼再次貸款時可以享受首套優惠政策;消費者如果是向建行申請貸款,可以事先比較人均住房面積是否超過26.6平方米。
第三,及時備齊資料,節省辦理時間;貸款流程步驟較多,特別是過戶、抵押時間耗時較長,及時備齊相關資料,有利於盡快辦理完結。其中收入證明材料不易辦理,單身購房者容易遺漏單身證明。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||