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自房地產宏觀調控開始,銀行房貸業務壓力驟昇,在競爭的同時,創新出不少房貸產品,著實令消費者眼花繚亂。
從優惠利率到延長貸款期限,從節息到減免費用,產品服務范圍從一套房產擴大到二次置業,商業銀行在房貸產品上動足腦筋,以求滿足市民的多樣化、復合化的貸款需求。
借款限額內無限滿足需求
上半年,各家銀行紛紛推出直客式房貸,從開放商著手,將對開發商的減免轉嫁到房貸客戶的身上,讓消費者利益最大化,而一房兩貸、循環貸、置換式房貸在放貸同時還滿足了貸款人的融資理財需求,為突發或不可避免的融資消費提供了解決方案。
『直客式』房貸指銀行直接接受借款人申請,直接向符合條件的自然人發放的用於購買住房、商業用房(含再交易住房、商業用房)的信貸產品。
這種模式,開發商無須向銀行交納10%左右的保證金,由擔保公司為自然人擔保,但是擔保費用比可獲得的優惠少。貸款人買一手房時,如一次性付款,房價通常有2%至5%的優惠,但若在銀行貸款買房就鮮有優惠了。而客戶憑著銀行的貸款和自己的首付款,以一次性付款的方式向開發商申請購房,從而爭取享受房價優惠。據悉,『直客式』個人房貸最高的貸款成數為8成,最長期限為30年。
『一房兩貸』是個人住房商業貸款客戶可以用已經辦理個人住房抵押貸款的抵押房產為抵押物,在該房產抵押價值大於原貸款餘額的差額部分內向市中行申請貸款,用於購買房產、汽車等消費以及投資經營。貸款最高額度為房屋評估價值的70%減去原貸款本金餘額。『一房兩貸』可以滿足那些急需較大金額資金,但又苦於沒有更好融資渠道客戶的需求。
案例:為了迎接即將誕生的小寶寶,小王和愛人決定購置一輛新車,卻又一時無法籌集到這樣一大筆資金。在這個情況下,小王通過『一房兩貸』解決了買車的資金缺口。小王2003年在市中行辦理了個人住房按揭貸款,貸款金額70萬元,抵押房產價值100萬元。2006年他尚有貸款60萬元,房產由於昇值現評估價為150萬元,按計算公式,小王最高獲得貸款金額為45萬元(150萬×70%- 60萬= 45萬元)。
置換式個人住房貸款是指對全額付款購買商品住房,取得房屋所有權證書不超過兩年的自然人客戶發放的貸款。這一業務開通後,一次性付清房款(包括新房和二手房)卻又感覺手頭緊張的個人,可再度向農行申請貸款,滿足個人的融資需求。與普通個人住房貸款相同,置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年,貸款成數最高為七成,貸款利率也執行相同標准。與其他銀行推出的房產抵押貸款相比,置換式個人房貸最為顯著的優勢在於貸款年限較長。
『循環貸』也稱個人住房循環授信,指將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度,在規定時間和額度內可以分次提款、循環使用。
『一房兩貸』和置換式個人住房貸款只能滿足貸款人房貸外的另一種貸款需求,那麼循環貸則將這種功能發揮至極致,只要在信貸額度和期限范圍內,各種貸款需求都會被滿足。
理財師介紹個人住房循環授信的優點有:額度有效期長,額度一次審批便可長期有效,期限最長可達30年,單筆貸款期限長、利率低特點更為突出,其利率一般可享受房屋按揭相關優惠利率;額度有效期內用款便利,額度有效期內,隨借隨用,深發展銀行還承諾可在1小時內快速到賬;這種房貸產品具有周轉、理財特性讓客戶固定房產流動起來,盡顯房產價值,同時滿足了客戶各種期限的融資需要。額度最高可達房產價值的8成,並能在房產價格上漲趨勢中獲得更大的額度空間。據了解,銀行循環授信額度金額分兩類,個人住房按揭貸款對應的金額不超過1000萬元,個人房產抵押貸款對應的金額不超過500萬元。優質客戶基本都可享受同期央行基准利率上下浮15%。
案例:深發展銀行自主額度循環信貸:張先生有一套市值100萬元的商品住房,2006年8月25日辦理銀行按揭時可以申請最高80萬元的『循環貸』自主額度,按年利率5.814%計算,2009年8月25日,仍有76.66萬元額度,相當於最初額度的96%。在發季度獎或年終獎等有額外收入時,他可以提前還掉部分按揭貸款,節省支出。當他有任何急需資金的時候,可以就提前還款部分隨時提(借)出,手續簡便快捷,一般1小時出賬。貸款額度確定采用按月等額本息還款法計算的剩餘本金確定貸款額度。房產增值是貸款額度不受影響,該產品適用收入較為穩定和豐裕,有提前還款能力、重視理財投資收益、視市場情況善於靈活調度資金的中青年白領購房階層。
深發展綜合額度循環信貸:李先生有一套市值100萬元的商品住房,他初始申請可獲得最高80萬元的『循環貸』綜合額度,該額度每年核定一次。當房價普遍上漲房屋市值達到120萬時,李先生最高可獲得96萬的額度使用空間。在綜合額度有效期(即核定期內),李先生可以隨時到銀行申請單筆貸款,單筆貸款期限最長可達30年,隨用隨提。貸款額度確定根據房產價值,分期核定貸款額度分期調整額度金額,在房屋價格上漲趨勢中能獲得較大的額度空間。
還款時間、方法全面革命
還款的革命首先在還款時間上顯現,還款時間間隔的選擇靈活自由了,除可以按月還款外,長到還可以按雙月、按季度等方式,短道可以按雙周,貸款人可以根據自己的收入結構進行選擇。民生加(減)按業務根據借款人要求,可以延長或縮短原借款期限的業務,自由變更還款期限,彈性還款。
在還款方式上,固定不變的還款方式已經落伍,各家銀行推出的多樣化還款方式使『房奴』們有了翻身的機會,自己的貸款自己作主。錢多的時候多還,錢少的時候少還,購房者的財務壓力大大減輕,使購房者能夠一舉多得,既能住上房子,又可兼顧生活品質、投資理財、創業發展。
傳統固定不變的還款方式忽視了每個人在不同階段的現金收入能力的不同,導致了每月的資金流量不匹配,使得購房者在每月還款之後,往往會捉襟見肘,生活困難。本來想提高生活質量,結果反而背負了很大的生活壓力。
『青春無懮』遞增還款這是今年6月,建行推出的個性化還款方式。對於收入預期看漲的一些客戶群體,特別是一些年輕人,可以選擇初期少還、逐漸多還,從而與其收入增加相匹配,使他們輕松還款。
個人貸款分段還款法指辦理了個人住房商業貸款的客戶,可以根據自己的經濟能力和資金規劃選擇最多分5個階段來償還貸款,從而合理安排資金使用。這種分階段還款的做法,借款客戶可以自主選擇在每一階段還款的本金和還款期限,既可以選擇在還款初期少償還貸款本金,也可以選擇多償還貸款本金。
『組合還款法』浦東發展銀行開發了多樣性還款方式,個人客戶可以將貸款年限分為最多8個還款周期,在不同的還款期,選擇不同的還款方式。真正做到按揭客戶在申請住房貸款時,客戶可以結合當前的經濟實力、還款能力,同時對自己未來的收入及支出作出預測。收入趨勢的預期時預測的核心,可以從自己的年齡、學歷、所從事職業的行業前景、單位性質等因素進行分析。兼顧了人生不同各個階段的收入及支出,充分節省利息支出。
收入逐漸增高的人員可以早日圓夢,收入可能減少的客戶也能做到未雨綢繆,而收入水平有高低起伏的客戶來說,這種還款方式,能助其實現財務自由。
案例1 :李小姐今年27歲,與未婚夫共同購置住房。她向銀行貸款50萬元,期限30年。兩人目前每月收入總共為6000元,考慮到交房後要裝修、結婚,因此前兩年還款壓力較大。小兩口計劃結婚後一年就生孩子,他們希望能在小孩念到高中及大學時能預留出一部分教育支出。李小姐預計自己55周歲退休,希望退休後無明顯還款壓力。為她提供的組合還款方案為:第一階段(2年)固定本金800元/月;第二階段(13年)固定本金1200元/月;第三階段固定本金(7年)3000元/月;第四階段固定本金(8年)433.33元/月。
與等額本息還款法每月還款3272.96元相比,李小姐退休後每月還款減少了2000多元,通過組合還款方式,李小姐30年的還款額度與自己生活安排非常吻合。
案例2:張先生今年45歲,家庭月收入為8500元,預計夫妻倆十年後退休,月收入會下降至4000元左右。張先生購買了一套高層住宅,他需要貸款50萬元,期限20年。為其設計了如下還款方案:第一階段(10年)采用等額本金方式,首月還款4933.33元;第二階段(10年)等額本息方式,2882.14元/月。
與等額本息還款法每月還款3828.62元相比,第二階段張先生每月要少還款946.48元。通過組合還款法,張先生在晚年可以輕松享受生活的樂趣。同時通過還款額的調整,張先生在整個貸款期少支付近6萬元的利息。
該還款方式的優勢在於:充分考慮借款人退休前後的收入變化;在職期間可增加還款金額,退休後緩解還款壓力,安享晚年;可節省利息支出。
該種方案適用於:40周歲以上,有穩定職業及收入的人群和退休後可享受養老保險的人群。
貸款合力出家庭牌
在貸款人數上做文章的銀行業不少。建行有『合力貸』貸款方式,個人收入購房、貸款有困難的家庭可以選擇全家合力、共同貸款。農業銀行推出父母可與子女一起接力償還住房貸款的方案——個人住房接力貸款,指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權人,父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購買住房的住房信貸產品,對於已婚子女,其配偶也可作為共同借款人。
產品融合打組合拳
也有不少銀行將幾個產品或服務融合在一起,打出組合拳。
『同名轉按+循環額度貸款』組合貸款產品,同名轉按揭貸款是指客戶在其他商業銀行辦理的個人住房按揭貸款尚未結清時,通過轉按揭或其他方式結清原貸款,並將原貸款所購房產抵押給招商銀行,申請招商銀行貸款。該產品將一次性購房按揭貸款變成了可多次使用的住房貸款額度,不僅能保持原按揭繼續歸還的需要,更為以後的融資提供了便捷的渠道。
案例:2003年,朱女士購買了一套價值80萬的房產,向X商業銀行申請了56萬的個人住房商業貸款。2006年樓市上漲,朱女士的貸款餘額還剩40萬,該房產昇值至100萬。朱女士向招商銀行申請了同名轉按貸款,招商銀行為朱女士重新審核房產價值,向其發放了70萬的貸款,朱女士不僅償還了原有的40萬貸款,還利用剩餘的30萬購買了新的房產——不必賣房,即讓您的房產實現的真正昇值。
增值服務優惠繽紛
利率是房帶優惠的根本,存抵貸業務為貸款人提供在貸款同時,享受理財收益,讓閑散資金充分發揮節息功能。另一種『組合利率貸款』產品,在變動的利率環境下,客戶可以選擇固定利率與浮動利率的多元化組合利率產品,從而鎖定利息支出,應對利率風險。
寬限期是銀行房貸優惠常用招,其中工行為部分個人經營貸款借款人提供最長達12個月的寬限期,寬限期內只需支付利息,無須歸還貸款本金,待寬限期結束後再恢復正常還款方式。
免保險、免公證、免律師見證等通過優化貸款辦理環節給消費者優惠已不稀奇,減免貸款可能發生的評估費、保險費、相關手續費等也很多見了,比較受貸款人歡迎的是銀行對其滿意定貸款額度就贈送理財賬戶、信用卡金卡、鑽石卡等或U盾等獎品。
除以上幾點,安全也是銀行推薦房貸服務進行時所強調的亮點。不少銀行提供資金監管服務。以銀行作交易平臺,買方可放心得到房產權證,賣方可安心得到賣房款。另有銀行進行透明化操作,讓客戶及時了解貸款審批發放的進程。
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