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成本清單出臺之初,媒體報道多為『雙贏』,援引開發商的話稱『打造陽光房價』。
但這多少令人疑惑——在上海和廣東,來自開發商的反對聲一片,福州早些時候也有過類似舉動,最後因阻力太大夭折。
據記者了解:鹽城地產圈對物價部門的核價和公示的異見從未停止,地產商鬧到了市領導那裡。
『我們買土地時,政府搞市場化拍賣,只限定了最低價;賣房子卻被限定最高價,這不公平。』一位外地開發商直言。這位開發商起家於浙江嘉興,2003年進入鹽城。當時的鹽城地產急劇膨脹,『保守估計是,樓價應該很快突破3000元大關。』他說。基於這樣的判斷,政府掛牌每畝26萬元的地,被他以47萬元收入囊中。
今天,他為當初的草率後悔——2005年底第一期160套房子准備上市時,他去物價部門核價,送審的價格是每平方米3000元。
除江蘇之外,『送審』大多是形式主義,給物價局留個檔案而已。但鹽城物價局的強勢讓他意外,3000元的核價被駁回,分管房價的一位領導對他說,『你那地段怎麼能賣這麼貴?』
價格最終定位在每平方米2200元。電力造價一項,被物價局核准為每平方米50元,而造價合同顯示是160元。
在一次房管局召開的會議上,這位老總炮轟了物價局的核價措施,被其他與會開發商呼應。他們最有微詞的,是成本數據的准確性。根據物價部門的解釋,成本數據先由開發商上報,物價部門再根據實際審核,擠乾其間的水分。開發商則抱怨,『如果不增點水分,那前期公關的費用——一些難以啟齒的灰色成本,怎麼核入?』而那個浙江老板的首期樓盤,約70%為政府的關系戶購買,『這需要打折,最後我們的利潤是一再攤薄,這個損失誰來彌補?』
即便是有案可查的建安費用、配套設施費用、綠化費用等,亦有開發商稱,『從物價部門核價到最終工程結算尚有時日,其間原材料、人力費用的漲跌怎麼算?』而財務成本、貸款利益、政府規費,『財力懸殊的公司成本會大相徑庭』。
但開發商必須直面『樓價成本清單』,應對之道因此出臺——
既然價格被規定死,只能在小區的品位和配套上退而求其次。那位浙江開發商說,『原來的理念是做成一流小區,現在我沒法乾,不可能虧本為人民服務。』還有人在『環境參數上』做文章,因為物價局規定:允許考慮環境參數。更聰明的開發商——比如悅達花園、繽紛亞洲等樓盤的老板,相繼推出精裝修房,在增加的裝修價格中,爭取利潤空間。
更有甚者,選擇了『明知就犯』的態度,鹽城本地某地產公司的一位副總稱,『真正嚴格依照核價銷售的能有幾家?』本報記者連日的走訪也映證了這點,市區南門橋下的金色家園,2006年上半年的核准基准價是2700元,但一位業主稱『成交價早已經超過3000元』。
這些明知故犯的開發商,最後的底線都是一條:認罰。其間的利益得失一目了然。『如果是3萬平方米的小區,每平方漲100元,就是300萬。罰款能罰多少?』某開發商說。
物價局一位稽查人員私下對記者也稱,清單公布容易,真正監管執行起來障礙很多。因為按照規定,如果違反需要沒收非法所得。但這些開發商中許多是招商引資過來的客人,會抱怨投資環境惡劣。
『最現實的辦法是罰款了事,罰多少又是個討價還價的過程。』他說。所以有開發商赤裸裸地揣度物價局此舉的動機,『名為公布成本,控制房價水平,最後該漲還是漲,老百姓沒得益,物價部門罰了一大筆款。』
更多因成本清單公示而潛在的風險也被醞釀:鹽城市房管局一官員不無擔懮地說,『現在物價部門給開發商規定的利潤率為8%,再加上銷售價格可浮動的8%,實際上給予開發商的利潤空間是16%,如果其他薄利行業群起要求效仿,怎麼辦?』他的態度是,政府部門核定成本和利潤率的做法應慎用。
真正讓開發商鬧心的卻是,購房者的維權意識被激發了。這不僅表現在購房時以清單為憑據的討價還價,還有已買房的業主以此為名,和開發商付諸法律,要求賠償。『如果後期監管措施強勢到位,開發商就很難擺脫這種訴訟風險。』鹽城一地產業律師說,『如果從這一點說,公布成本是個好事。』
物價局:為百姓牟利?塑形象之舉?
這實是一則遲到的新聞。2004年1月,鹽城市政府頒布了《商品房價格管理規定》,要求『經濟適用房的成本利潤不超過3%;普通住宅商品房不超過8%』。
兩年來,多層樓盤(不包括小高層和別墅、商鋪)都要在預售前,去物價局報批銷售基准價,接受『真正的審核』。而核價內容與這次公布的『樓價成本清單』幾無二致,包括土地費用、建安費用、政府規費等近10項,每一項的成本精確到角、分。核准通過後,物價局再以紅頭文件的名義下發復函。
當這一舉措被解讀為『抑制房價』時,鹽城市物價局極力回避。『一樁簡單的事情哪有那麼復雜?』該局嚴副局長稱。為勸阻本報記者不予報道,他還說『樓價成本清單沒有技術含量』。
物價局另一位官員解釋了這種低調:『清單出臺後,反倒令外界懷疑鹽城的樓市出現泡沫,還有可能對處於快車道上的房地產經濟產生乾擾。』
自2002年始,在鹽城政府的強力推動下,該市住宅開發量從以往的30萬平方米飆昇至90多萬平方米。一個未經官方核實的數字顯示,2005年地方稅收中,房地產行業佔40%。
該市統計局的資料顯示:2006年1-9月份,房地產開發投資額達44.5億,同比增長兩成,而房屋銷售額幾乎上漲了一半。
業內人士認為:在國家日益強調宏觀調控的當下,房地產業少說多做纔是『明智選擇』。現在,這份成本清單平添樓價虛高的嫌疑,『為什麼是鹽城』的疑問也屢見報端。
事實上,2005年,鹽城市的樓價還處於江蘇省倒數第二的位置。鹽城市房管局房建處一位負責人也稱,鹽城目前的樓價水平穩定在2000餘元,整個市場是健康的。而在某些房地產商看來,在樓價並不虛高的地方,此舉出臺『實際效用有限』,只是『某些部門出出風頭』。
另一個值得玩味的情形是:這個舉措是物價部門獨力推動。
鹽城市房管局、建設局、統計局的官員都對本報記者表示,事先並不知情。甚至物價局某些工作人員也稱,『房價處的作秀而已。』因為至今,物價局局長尚未就此事正式表態,市裡也模糊其辭。
房價處的黃處長是成本清單的直接推動者,在請示領導後,他被示意保持沈默。盡管此前,他樂於公開說法。
『如果是政府有意識地采取遏止房價的措施,慣例一般會是幾個相關的部門聯合采取行動。』當地一位官員說。
雖然各界對於目前鹽城樓價的虛高不以為然,但在當地人的記憶中,這兩年房價上漲的速度駭人——每平方米在兩年內漲了1000元。最誇張的是宏都花園,2002年前後,每平方米850元都鮮有問津,但隨著鹽城市政府的南遷,如今價格超過2800元。
擔負著核價職責的物價局的壓力不小。2005年鹽城『萬人機關評議活動』中,物價局房價處名列倒數。依照機關評議活動的初衷,排名末尾的單位要被問責。
有物價局官員認為,各種因素促成了房價上漲,卻使民意的不滿情緒全部宣泄在了物價部門身上,萬人評議的結果是代人受過。而物價局此番公開樓價成本清單,『對我們內部工作而言,其實並無多大變化,因為一直都這麼做,但決心和姿態卻被廣為傳誦。』
就目前的情形看,形象的改變很直接。物價局綜合法制處的工作人員說,『價格網』點擊率陡然昇高,以前很少人上來看。
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