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降價是房地產開發商為了盡快回籠資金所進行的策略也好,中國的房地產市場正在進行泡沫的擠壓也好,由樓盤降價所帶來的風險效應,已經慢慢向銀行轉移。
3月8日,萬科在全國多城市開展的樓盤促銷活動所激起的風浪還未平息,其深圳的一個樓盤『萬科第五園』,又再一次掀起了降價浪潮。此前在東莞等地所推行樓盤降價銷售,萬科號稱『樓盤降價主要是針對部分地理位置不好的尾盤』,而這次萬科樓盤降價不僅幅度更為明顯,策略上也有很大不同,即推出了200套精裝修現房,降價幅度高達20%左右。
與此同時,降價售房已經成為今年中國房地產市場越來越普遍的現象,其性質也超越了常規的『尾房甩賣』的范疇。難道,中國房地產開發商真的面臨了越來越大的資金不足的風險?
另一方面,連年高漲的房價不僅讓漲價成為口誅筆伐的對象,不期而至的降價風潮也引發了現有業主的強烈不滿。甚至這種地產業的風險隨時有向銀行進一步傳遞的可能。有關專家擔心,2007年地產業風險的突出體現是地產中介行業的大規模倒閉,2008年地產風險將導致銀行資金風險問題的集中爆發。超20%降幅:首付資產大縮水
據了解,萬科第五園的降價銷售針對現場購房提供了較大折扣,包括當天特別提供的3個點折扣,按時簽約還有3個點折扣,折後實際均價在11500萬元/平方米左右(均帶精裝修)。
而就在2月底,萬科第五園同一棟樓同一樓層,毛坯房的樓價還維持在14000-15000元/平方米。扣除萬科標示的1500元/平方米的精裝修標准,實際降幅應該在20%以上。
公開資料顯示,萬科第五園總建築面積25萬平方米,位於深圳北部?雪崗片區的南部,是?雪崗片區內最大的居住區。隨著四季花城(查看地圖)的成熟、萬科城項目的全面啟動,?雪崗片區已經成為全城關注的焦點。同時該片區又位於龍華、?雪崗和觀瀾組成的深圳城市中部生活服務發展軸線上,該軸線被定位為深圳特區居住、生活配套與第三產業的拓展區域,也被定位為深圳特區外住宅產業最具發展潛力區域。
據悉,萬科第五園只有3棟高層,其他均為3-6層獨立門戶的房型。而此次降價最為明顯的正是這3棟高層。
萬科第五園業主於先生告訴《證券市場周刊》記者,2007年10月,他購買下萬科第五園H2棟某單元在16層的一處房屋,建築面積120平方米左右,其時均價在14500元/平方米,總價約175萬元。於先生支付了40%的購房首付款約70萬元,之後通過相關銀行辦理按揭貸款購買了這處房子,於先生的銀行按揭月供超過1萬元。而到了2008年3月10號,同棟樓16層的附帶精裝修的房屋,降價後僅標價12000元/平方米,和於先生當初的房價相比換算下來不超過11000元/平方米。這意味著於先生的房子幾個月下來等於縮水了四分之一,首付的70萬元有六成打了水漂。
而更慘的是,據降價開始前兩天的3月8日,仍有部分業主按原價簽約購房,他們的巨大損失只在一念之間。
對此,萬科執行副總裁肖莉女士表示,同一樓盤的每一單位的定價與該單位所處的樓層、朝向、景觀等因素密切相關,好的位置雖然貴一些,但在開盤時往往是消費者的首選,『因此,近期第五園的售價變化中,其實還蘊含了尾盤相對位置較差帶來的價格相對便宜的因素。』
近期,地產商降價銷售的情況在全國不斷發生。在與深圳南北相望的北京,合生創展旗下的『珠江羅馬』同樣出現了大幅降價的局面。據悉,這次降價主要是針對170-180平方米大戶型實施的,價格從3月初的19000元/平方米(含精裝修)已經大幅下降到15000-17000元/平方米,降幅高達21%。銷售人員告訴本刊記者,目前還剩下20餘套,降價活動初步持續到3月底,一直到該樓盤大戶型全部售出為止。
打折背後:資金鏈之險
針對市場人士對萬科『統一進行降價規劃』的傳聞,萬科執行副總裁肖莉女士向本刊表示,定價是萬科各地一線公司根據當地市場狀況分散決策的結果,而各地情況並不一樣。盡管萬科方面一直否認『降價風潮』的存在,更否認資金緊缺的說法,但是仍然有傳聞表示,高周轉換得充沛現金流的萬科,在近段時期以來的地產宏觀調控面前,要成功實現『現金為王』,難度不小。
五合國際(WERKHART)總顧問劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說吧)博士對本刊表示,未來市場對房地產企業資金和運營實力的要求將更加苛刻,因此,『近期很多房企采取的「明促銷/暗降價」行為除了是為應對政策,也說明開發企業在這個時期已經意識到回收現金的重要性,因為未來擁有較多現金的企業將在購並活動中處於主動地位。』
而合生創展在北京的著名樓盤『珠江羅馬』所實施的大幅降價,有消息表明正是因為合生創展急於回收現金,用來支付廣渠門地塊價款。日前,合生創展在北京斥資2.44億元人民幣收購北京朝陽區廣渠門外大街31號雙花園小區一面積約1.97萬平方米的地塊;另斥資2.67億元人民幣收購同區一面積約2.33萬平方米的地塊,上述代價總共5.11億元,公司已經公告表示將以內部資源支付。業內人士懷疑這纔是『珠江羅馬』將部分尾房以20%的折扣降價現售的根本原因。
SOHO中國老總潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)日前更是提出了地產行業的『百日論』,認為未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。他的論據是,任何一個國家的房地產市場都無一例外地需要大量資金的支持,但目前國內、國際經濟形勢壓力很大,尤其中國在高通脹的壓力下,實施從緊的貨幣政策,國際資本市場信貸的路也幾近被堵死,因此中國房地產企業的調整已經近在眼前。
信貸緊縮、融資渠道狹窄、持續降價,種種跡象表明,開發商資金鏈緊缺的情況已經越來越嚴重。
房價或漲或跌:誰之『痛』
心存不滿的萬科第五園部分業主們,於2008年3月18日下午兩點舉行了針對萬科『過山車』式降價的抗議活動。對此,萬科高層一直緘默,而售樓處相關人員則一直宣稱,『我們是市場行為,萬科有權進行房價的調整。』
肖莉對本刊說,萬科與每一位業主簽訂的合約,都是基於買賣雙方對產品和價格達成的共識所形成的,『房產作為一種商品,特別是一種兼具居住和投資雙重屬性的商品,其底限價格由剛性需求決定,其上限價格由投資需求所決定。因此,房產價格包含了市場因素,本身含有一定的波動性,也蘊含著機會和風險。』
她進一步補充,2007年深圳的房價受投資性需求以及產品的結構性變化所驅動,價格上漲較快,後期出現了一定慣性上漲的成分,萬科的售價也跟隨市場變化,在第三季度達到較高水平。但從隨後成交量萎縮的情況來看,公司認為房價的慣性上漲不可持續,市場必然有一個從亢奮回歸到理性的過程,故公司開始在珠三角的新項目中以更符合市場的價格推出新盤。
針對近來萬科在各個城市不斷調整的降價幅度,肖莉對本刊表示,萬科每個樓盤的具體定價,由一線公司根據當地市場的供求狀況來決定。『我們認為,將市場末端的問題交給一線公司來決定,總部只負責方向和原則的制定,更能靈活應對市場的變化,避免因企業規模擴張而導致管理效率降低。』
萬科降價了,富力降價了,合生創展也降價了,更多的中小開發商們也在以免若乾年物業費、停車費為條件暗暗降價。而作為地產行業龍頭的萬科,其風吹草動的行為都能引起中國樓市不小的震撼。此次『萬科第五園』降價事件,使得更多市場人士開始擔懮未來房市。在經歷了1-2月的交易嚴寒之後,包括深圳以及北京在內,商品房的成交量已經開始緩步上昇。
而在主要城市房產成交量緩步回昇的背後,是開發商們對未來房市昇降不一的各抒己見。
本刊記者走訪發現,在北京,仍然有諸多地產開發商對未來房價的走向保持樂觀態度。甚至針對奧運會後中國樓市要繼續下跌的說法,有開發商仍然強硬表示:『我們仍然堅守,等待奧運之後放盤,屆時房價會回昇。』而位於北京南三環方莊附近的某樓盤負責人則明確表示,盡管樓盤已經於兩年前入市,房價曾一度飆昇至19000元/平方米,『但我們手中仍然有房子未出手,前些日子不宜推出,一旦房市回暖,捂盤惜售的功效就出現了。』
風險轉移:呈擴大化趨勢?
當資金鏈斷裂的可能波及到越來越多開發商的時候,銀行作為開發商開發信貸的提供者,其風險也逐漸呈現出來。『今年以來,我們對於開發商的貸款,一直不怎麼敢放,風險太大了。』一位銀行工作人員對記者說。
萬科第五園在短短時間內的售價調整,在某種程度上似乎再一次彰顯了萬科作為行業老大,在政策調控利劍下愈來愈能跟上政府步調的能力。用萬科自己的話說,企業公信力和公民責任在萬科身上得以雙重體現。
然而,萬科在深圳時隔幾個月乃至十幾天『一調』的樓盤價格,卻讓深圳購房者們倍感『難受』。『我們承認並接受市場行為所導致的房價穩步漲跌,但不能接受萬科此次如同過山車一樣的跌幅。』於先生對本刊記者表示。據了解,在最後一批按原價購買萬科第五園的業主中,有的購房者雖支付了在首付款但銀行還未放貸,這意味著購買者面臨的可能是首付款大量損失的尷尬局面,而相關貸款也成為『雞肋』。
萬科系列降價行動的背後,是部分城市中小地產商們的跟風行動以及大公司們的堅挺觀望態度。本刊記者調查發現,諸如中海、五礦等大集團在長春、長沙所開項目的銷售情況依然樂觀,而在這些城市,樓市仍然被看好。
由於房價一直下跌而帶來的違約率似乎在不動聲色中將要被逐步提高,許多人士認為,房價下跌將會導致銀行貸款收回的風險增大。
已經有購房者在欲退房退貸而不能的窘境下揚言,不還貸,甚至有人認為,如果將房屋賣給第三方以期套現,還貸義務被轉移,銀行風險可能會持續加大。
而銀行方面的態度似乎並無多大恐懼,因為『購房者購買房子的時候,產權證的復印件存放於銀行,銀行有權在購房者還不起剩餘貸款的時候處理該房屋』——言外之意,如果不還貸,銀行將會行使起訴購房者並將會擁有該房屋的處決權。
對這一說法,記者從北京銀行以及中國工商銀行個貸部門相關人員那裡得以證實。即在北京,銀行並不十分擔心個人購房者無法還清貸款的惡意違約,他們更在乎的,是屬於開發商的貸款。
而在深圳,這一情況似乎恰恰相反,銀行對於房價持續下跌所帶來的風險懮心忡忡。深圳某銀行一直負責個貸業務的陳先生則對記者明確表示:『房價下跌幅度只要超過了20%-30%,一旦購房者違約,銀行必虧無疑。』用陳先生的話來說,一旦走上法律程序由銀行代為行使房屋處決權並對其進行拍賣以期收回剩餘貸款,銀行同樣須得為此付出沈重代價:『律師費必不可少,同時拍賣價必將遠低於拍賣期間同等樓盤市場價格纔能賣出,由此,銀行風險不可忽視。』
但陳先生對於樓價降低所導致的風險擴散程度仍然表現出了一種平靜中的樂觀:『短時期內銀行會遭遇一些風險,而銀行也一直在盡量控制放貸的成數,一般控制在六成,並加強對貸款者的信譽審核。』
此外,目前正在實施的央行征信系統,也大大降低了購房者惡意不還貸的可能。『即使房價跌幅很大,個人購房者也不要惡意拖欠,因為對那些已經付出了首付款的購房者來說,拖欠貸款的行為也將進入央行征信系統,並將直接影響其以後的貸款行為。』
而針對萬科降價是否導致銀行風險的轉移,肖莉對本刊表示,目前中國住房市場的按揭杠杆率並不高,銀行的安全邊際是比較充分的。『雖然房價波動會增加銀行按揭資產的風險,但在剛性需求的支持下,我們認為房價並不存在長期深幅下跌的可能,因此,不存在形成大量銀行壞賬的可能性。』
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