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目前已有不少於20家的內地房地產企業在排隊等候在港上市。花旗銀行副總裁蔡金強對記者表示:『市場逆轉來得比我們想象的更快而且更差。』
昨天,《第一財經日報》從香港方面獲悉,河南建業已通過香港聯交所的聆訊,這是繼恆大地產香港上市遇挫後第一家通過聆訊的內地房地產企業。但鑒於近期新股上市表現欠佳,河南建業已決定將上市日期延後,預期6月上旬開始招股活動。
實際上,河南建業並不是第一家在上市聆訊後因市場因素將上市日期押後的內地房地產企業。據了解,包括星河灣地產在內的多家內地房地產企業已經在早前通過上市聆訊,但因市場狀況不好,遲遲沒有展開招股活動。
據記者從香港方面了解的情況,香港上市委員會每周處理的新股審批數目並沒有減少,每周一般會處理2~3宗申請,其中不少早已獲批,但這些股份遲遲沒有啟動招股程序,至今已獲批但仍未出臺的新股,至少有10餘家。
另據記者的初步統計,目前已有不少於20家的內地房地產企業在排隊等候在港上市。花旗銀行副總裁蔡金強對記者表示:『市場逆轉來得比我們想象的更快而且更差』,估計今年真正能夠實現香港IPO的內地房地產企業只3~4家,『如果他們能夠接受比較便宜的價格』,其他那些沒有名氣、規模又小的企業,『想都不要想了』。
如果蔡金強的預估最終實現,對於那些盼望著能在香港上市的內地房地產企業而言,這不啻為一個『噩耗』。但據記者了解,目前香港業界對星河灣地產、深圳卓越以及重慶龍湖地產還持有相對正面的看法。
土地儲備已成上市『絆腳石』早在2006年同期,瑞安房地產(0272.HK)也遭遇了市場狀況不佳中途擱置上市的境況,兩年後的今天,在昌盛中國最終不敵市場而暫停上市後,恆大地產也難逃市場的『魔掌』,中止上市。
蔡金強告訴記者,從表面上看,他們暫停上市的原因都是市況不好,但是恆大地產的內在原因更為復雜,簡單地說,就是投資者已經不認同他們的經營方式。『現在的游戲規則已經變了,現在投資者已經不是特別看好土地儲備太多的地產商。』他甚至認為,如果碧桂園(2007.HK)是今年纔在香港進行IPO,那麼它遭遇的情況應該和恆大地產差不多。
實際上,恆大地產和碧桂園是兩家在經營模式上非常相似的房地產企業。除了恆大地產在一、二線城市的土地儲備稍微多一點,而碧桂園是清一色的郊區大盤這點細微的差別外,『兩者在思考方式上都非常相似』。
當然,更相似的還在於,兩者的土地儲備目前在內地都是數一數二的,這是典型的『資源型開發商』,主要依靠土地昇值獲得收益,這一點曾經在香港的資本市場受到追捧,因為那些香港開發商,一直都以這種模式發展並獲得資本市場的認同。
希望到香港上市的內地房地產企業也被香港這種特殊的看法所『誤導』。就在今年1月份,恆大地產還在為上市前增加土地儲備作最後的努力,以41億元的天價拍得廣州天河區員村地塊,折合樓面價13016元/平方米,造就了廣州的新『地王』。
實際上,僅去年一年,恆大地產的土地儲備數量迅速膨脹近8倍,達到4580萬平方米,並取代了碧桂園,榮登『最大地主』之位。恆大地產主席許家印或許怎麼也沒想到,自己去年為之努力所獲得的如此大量的土地,最終卻成為阻礙恆大地產上市的『絆腳石』。
在籌備赴港上市的內地房地產企業的隊伍中,像恆大地產這樣希望在上市前擴充公司土地儲備,做大規模,以增加上市成功率的並不在少數。去年頻繁出現在全國各地土地拍賣現場的房地產企業,除了那些IPO成功或通過再融資獲得資金的上市公司外,更多的就是那些准備上市的地產企業。
重慶龍湖地產去年底就在上海以15億元、樓面價超過10000元/平方米的高價拿下一幅位於郊區青浦的地塊。在此之前,龍湖地產已砸下100億元,准備開發重慶合川釣魚城。2007年12月5日,龍湖地產再與西安曲江區簽署協議,准備投資30億元開發大唐不夜城。
此外,深圳佳兆業地產(下稱『佳兆業』)去年在成都一舉拿下位於溫江、華陽及雙流的三大項目,每個項目體量均在200畝以上,總建築面積約175萬平方米。到去年的12月,佳兆業又在深圳取得兩幅地塊,使公司在深圳的業務范圍覆蓋了除鹽田之外的所有行政區。
對於這些公司為上市大量買地的行為,盛富資本國際有限公司董事總經理黃立衝對記者表示:『他們等於給自己買了個「炸彈」!』據他介紹,一般企業在上市前都會引入戰略投資者,之前由於內地房地產市場普遍不錯,這些企業的老板叫價也很高。
在這種情況下,這些戰略投資者一般都會與企業簽訂『對賭協議』,要求企業上市時的發行價格必須高於他們所約定的價格。此外,如果企業在一年或者三年內無法完成上市,那麼將會被清盤。『如果市場狀況不好,說不定自己辛苦創立的公司最後股權都變成別人的了。』
資金困局難解實際上,香港的基金經理們正在逐步轉變原來的觀念。現在,土地儲備已不是他們衡量內地房地產企業的唯一尺度,以目前內地的市場及政策情況,企業擁有足夠未來5~7年發展的土地儲備就已經足夠。此外,他們已經越來越看重公司的開發能力,這是開發商手中的土地儲備能以何種速度變現的一個重要指標。
蔡金強表示,恆大地產去年的樓盤竣工面積不過100萬平方米,今年宣稱竣工面積就要達到700萬~800萬平方米,這是不可能的,『我們必須尊重正常的發展規律』。實際上,根據公開資料,恆大地產自創辦以來累計完成的樓盤建築面積也不過是230萬平方米,這種超常規的發展速度,無法令人信服也在所難免。也難怪恆大地產在股份推介時,沒有一個基金經理願意掏錢認購其股份。
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