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注資促使公司向商業地產轉型
公司目前主營業務主要為開發規模小於20萬平米住宅項目和規模小於10萬平米商業地產項目,並定位於開發長三角、環渤海灣以及經濟發達的沿海區域的中高端住宅產品。同時,公司轉型商業地產的計劃早已展開。
2007年6月,公司公告稱擬向實際控制人許榮茂旗下世茂房地產(0813.hk)的兩個子公司非公開發行股票以收購其商業地產項目。2007年11月,公司臨時股東大會通過了公司非公開發行股票暨發行股份購買資產事宜。目前,該事宜尚處於商務部的審批階段,待商務部就此次交易出具原則批復後,再經證監會核准方能實施。此次非公開增發屬於實際控制人注入優質資產,不損害現有少數股東的權益且有利於公司的發展,業內人士認為順利通過的可能性較大。
本次發行和資產收購完成後,世茂股份將成為一家專業從事開發和經營商業地產的公司。此次收購對公司發展的幫助是顯而易見的:
1、將提昇公司的核心競爭力。本次收購將大幅度增加公司的商業地產土地儲備,使公司具備未來幾年內持續開發的基礎,公司核心競爭力將進一步增強。
2、徹底解決同業競爭問題。目前公司與實際控制人控制的世茂房地產均開展住宅、商業和酒店等房地產開發經營業務,為避免同業競爭,雙方以開發面積劃分各自的業務,其中,世茂股份以自營或控股方式從事中國大陸地區建築面積20萬平方米以下(不含20萬平米)的住宅項目、建築面積10萬平米以下(不含10萬平米)的商業建築項目的開發。上述安排雖然解決了同業競爭,但是也使公司的業務選擇范圍受限。
本次發行完成後,公司將主要從事商業地產開發業務,而世茂房地產則主要從事住宅及酒店等地產開發業務,將有效解決公司未來發展面臨的同業競爭限制。
3、有利於公司與世茂房地產形成合力,從而提昇世茂集團綜合競爭力。世茂房地產與世茂股份的實際控制人均為許榮茂先生,但是世茂房地產與世茂股份之間並未有股權關系,致使兩家上市公司同時在中國境內開展房地產業務過程中較難形成統一的利益安排。通過本次發行股份購買資產,世茂房地產將直接成為世茂股份的實際控制人,並間接持有世茂股份約64.24%股權,從而有利於兩家上市公司形成合力,進而提昇整個世茂集團的綜合競爭能力。
有望成為商業地產龍頭
公司此次非公開增發將購買世茂房地產旗下9家商業地產項目公司,總計11個商業地產項目,總建築面積為403萬平米。另外,由於政府審批方面的原因,世茂房地產暫時無法將其間接全資擁有的商業地產項目公司———紹興世茂新紀元和紹興世茂新世紀股權作為認股資產投入至世茂股份。作為本次交易整體方案的一部分,世茂房地產在獲得政府批文後將促使其子公司盡快將紹興世茂新紀元和紹興世茂新世紀的股權全部轉讓給世茂股份。因此,紹興項目注入公司只是時間問題。如果加上紹興項目儲備,公司的商業地產儲備總建築面積將達到430萬平米。而且,公司即將獲取的這些商業地產儲備還具備如下優點:
1、成本低。這些商業地產儲備成本平均樓面地價僅為1747元/平米。
2、地段好。大多在城區核心地段或靠近景點。
3、分布廣。這些商業地產儲備分布在全國11個城市,有利於降低區域市場風險。
4、招商有保障。世茂集團已與多家國際零售巨頭簽訂了戰略合作協議,由這些零售巨頭領導的主力店將是商業地產項目順利招商的有力保證。目前與世茂集團簽訂戰略聯盟協議的國際零售巨頭包括百安居、麥當勞、星巴克、華潤萬家、屈等十幾家。
相對於其他商業地產上市公司,公司的商業地產項目儲備處於行業第一位且遠高於其他同行。待這些優質商業地產儲備陸續竣工後,公司有望真正成為境內商業地產上市公司龍頭。
公司現有項目進展順利
公司現有項目有三個:南京世茂濱江新城項目、昆山世茂華東商城項目和福州世茂外灘花園項目,其中,福州世茂外灘花園項目已經完工,僅剩部分住宅尾盤、部分商鋪及車位可供銷售。另外,上海國際大都會商業項目尚處規劃之中,僅原有土地面積不夠,還需政府增加土地供給。因此,下面僅介紹南京世茂濱江新城項目和昆山世茂華東商城項目。
1、南京世茂濱江新城項目
南京世茂濱江新城是南京市政府規劃建設中『現代化濱江城區』濱江版塊上的標志性龍頭項目。該項目預計總投資20億元,總佔地面積48.49萬平米,規劃總建築面積約144萬平方米,擁有65%的超高綠化率。目前,該項目的一期5棟公寓的1號公寓、2號公寓、4號公寓及5號公寓已經完工並交付使用,3號公寓目前已進入基礎施工階段,預計今年下半年預售,明年上半年交付使用;五星級酒店項目主體結構施工已經結束,已進入外牆及機電施工階段,預計年末將開業;一期項目會所已經完工並交付使用。2007年,南京世茂濱江新城項目貢獻營業收入10.3億元,佔公司總營業收入的83.1%。2008年,該項目將繼續為公司的營業收入做出重要貢獻。另外,二期項目用地目前正在動拆遷,今年有望啟動。
2、昆山世茂華東商城項目
該項目位於江蘇昆山開發區、佔地面積約為6.6萬平方米,預計總投資2.2億元,已於2006年開工。目前該項目已進入開發的關鍵階段,預計年底完工。
盈利預測與投資建議
公司2008年的收入主要來自南京世茂濱江新城項目一期3.48億元預售賬款結轉收入、一期2、4號公寓尾盤銷售收入以及福州世茂外灘花園項目部分尾盤和商鋪出售收入。若公司非公開發行股票暨發行股份購買資產事宜順利通過審批,則部分已建成或即將建成商業物業(北京世茂大廈等)將從2008年開始貢獻利潤。在此次發行股票收購資產順利的假設下,預計公司2008年的收入將達到23.2億元,全面攤薄每股收益將達到0.332元,較2007年增長137%。若公司能在2008年完成對紹興商業地產項目的收購,預計2008年公司的每股收益將達到0.509元。
由於公司非公開發行購買的商業地產儲備大部分在2008無法實現盈利,因此,利用市盈率法對其估值不易體現這些優質商業地產項目儲備為公司帶來的好處。所以,在此選取市淨率法對其進行估值。我們預計公司此次收購資產成功後公司的每股淨資產將從2007年的2.55元增加到2008年的4.72元,若紹興項目收購成功,則2008年每股淨資產將達到4.96元。目前A股商業地產上市公司的平均市淨率為6.54倍,考慮到公司未來幾年的成長型以及有望成為國內商業地產龍頭等有利條件,我們給予公司6倍的市淨率,一年內的目標價位是29.76元。給予『買入』評級。
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