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眼下,購買期房的人佔住房消費相當大的比例,對於買房者來說,期房與現房相比,其較低的價格是顯而易見的。那麼,買期房怎樣付款纔合算?購房者主要可以把握以下幾點:
支付定金先下手
如今,個人購房時對住房條件十分挑剔,常常是一個新樓盤還處於圖紙階段時,那些環境、套型、朝向、層次好的期房早已經被有心人預訂一空了。
竅門在哪呢?主要是預計者巧妙地運用了支付一些定金的方法,即:將其在圖紙上看中的某一套、甚至幾套期房,用一個『初步協議』向開發商進行預訂,因此時還不是簽訂正式的『購房合同』,故開發商只是要求預計者交付每套1-3萬元不等的定金,這些定金若你在簽訂正式購房合同前放棄預訂則將全額退回給你,雖說定金一般都是不計付利息的,但離正式開盤的時間一般不會太長。你如果能夠就以這極少一點利息損失換取訂到一套環境、套型、朝向等都極其理想的期房應是非常幸運又合算的。
有條件可選擇一次性付款
對於買房者來說,雖說買期房要承擔一定的風險,但只要你選擇的是正規、實力雄厚又信譽很好的開發商,幾乎是沒什麼風險的。目前的房價孰高孰低雖有爭議,但期望房價近期內大昇大降都是不現實的。然而,期房的時間是有價值的,你若再選擇一次性付款方式,則開發商還將給予每平方米40-100元不等的優惠,這對於工薪族、或對於希望賺取現房和期房之間差價的投資者絕不是一筆小財富。現以購1年期的期房98平方米為例,假定期房價格為每平方米2500元,總房價約為24.5萬元。若一次性付款,開發商給予優惠每平方米60元,則中節省5700元;而如果采取分期付款,簽合同時得先期付30%,以後再分幾次全部付清,即使不計後幾次付款的具體時間數額,就按剩餘的70%購房款全部存入銀行1年期儲蓄也只能得到存款利息=17.15萬元×2.25%×80%=3087元,綜合比較後,兩者之間的利差將在四、五千元以上,若每平方米的優惠再高些則利差將更為可觀;故此不難看出,一次性付款確實比較劃算,其『獲利』空間是較大的。
用存單、國債質押貸款融資
購房款當然要首先動用存款、國債等自有資金進行支付,但問題是不少居民持有的定期存款和國債中有很多是在早幾年高利率時期存入的,即使近幾年存(購)入的定期存款與國債,如此時存期已經過了大半,若提前支取均會造成較大的利利損失,怎樣避免利息損失呢?考慮到所購期房距交付使用還有較長的一段時間,這時候你不妨用存單(含憑證式國債)向銀行申請抵押貸款來進行短期融資,銀行將向你提供該存單面額90%以上的抵押貸款,待存單到期後所得利息在扣除抵押貸款利息後,將足以超過提前支取所得的活期利息。
申請住房公積金和商業貸款
若動用自有資金付款仍還有一定的資金缺口,此時你可以向銀行申請個人住房貸款,但要注意把握以下二要點:(1)要根據貸款可能性來科學選擇房貸品種。從貸款利率上看,『個人住房公積金貸款』的利率最優惠,1-5年期年利率4.14%、6-30年4.59%,『銀行個人住房按揭貸款』利
率次之,1-5年5.31%、6-30年5.58%。公積金貸款具有貸款利率低、減收辦理貸款相關手續費、家庭成員公積金計貸額度可合並使用等的優惠,故只要是及時足額繳納公積金的職工,均應首先申請自己所可以得到的最大額度、最長期限的公積金貸款。而對因未繳存公積金而無緣申請『個人住房公積金貸款』的個人,則可以用所購期房作抵押、或有足夠代償能力的單位與自然人作擔保,向銀行申請一定額度與期限的『銀行個人住房按揭貸款』。
(2)要根據今後是否提前還貸來科學選擇月還款方式。目前銀行主要提供『等額本息還款法』(即『每月歸還的本金利息均是等額逐月減少的』)和『等本不等息還款法』(即『先息後本,每月歸還本金相同,每月利息逐月等額減少』)兩種方式。以向銀行借10萬元10年期的『個人住房按揭貸款』為例,前一種方式共需歸還借款本息130704元,月還款額均為1089.20元;後一種方式共需歸還借款本息127950元,月還款額為1298.30元,其中本金833.30元、利潤465元,此後每月歸還的本金額不變,而利息則逐月遞減39
元。故此,如果今後你不打算提前還款,應選擇後種月還款方式,將可減少貸款總利息支出2700餘元
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