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住宅業有兩大特點:一是既有商業性買賣,又有消費性買賣;二是既有普通住宅,又有非普通住宅。根據這些特點,國家對房地產營業稅的優惠政策作了調整。那麼,個人銷售或購買住宅到底要繳哪些稅和費,如何計算,優惠政策又有哪些呢?
一、營業稅
繳稅方:房屋銷售者
稅率及計算:
《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)對住房營業稅作了新的規定,自2005年6月1日起,對個人購買住房營業稅的征收以兩年為界定,具體如下:
購買並居住超過2年(含2年):
普通住宅:免營業稅;
非普通住宅:(銷售收入-購入原價)×5%
購買並居住不足兩年的:銷售收入×5%
此外根據營業稅額,房屋銷售者還必須繳納
1.城市維護建設稅:
西安市區:營業稅額×7%
西安縣城或鎮:營業稅額×5%
西安其他地區:營業稅額×1%
2.教育費附加:營業稅額×3%
二、土地增值稅
繳稅方:房屋銷售者
稅率:依照土地增值率的不同,分別適用30%、40%、50%、60%不等的稅率
優惠政策:
1.納稅人建造普通標准住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。
2.對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
三、個人所得稅
繳稅方:房屋銷售者
稅率及計算:
(賣房價-房屋原值-交易過程中發生的稅費)×20%
優惠政策:
1.出售自由住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購買的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
2.對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭惟一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。
四、契稅
繳稅方:房屋購買者
稅率:成交價格×3%至5%
優惠政策:西安市個人購買自用普通住宅,暫減半征收契稅。
五、印花稅
繳稅方:房屋銷售者、房屋購買者
稅率:房屋交易合同總價×萬分之五
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