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民宅商用,商戶每平方米每月多交一元錢,作為設備維修基金和保安、保潔費用的補充,這是新天第小區的『發明』,昨天(3月23日),在北京市業主委員會申辦委員會召開的業主論壇上,新天第業主委員會主任張大憲介紹了他的『一元錢方案』。
『一元錢方案』?對於這個聽起來有點新鮮的題目,用社區專家舒可心的話說,這是第一次在業主之間討論自己小區的事情,並取得了一定成果。
是否禁商 小區意見『三分天下』《物權法》的出臺解凍了『民宅禁商』令。作為業主,由於投資理念的不同,對此反映也不同。張大憲告訴記者,目前新天第共有業主392戶,比例上『三分天下』,即:三分之一業主購房為了居住,三分之一業主購房為了出租投資,三分之一業主購房就是辦公司,而出租客中一部分又是商用,因此小區實際上已是商住各半。『新天第自入住以來,就有部分業主將名下房產在工商部門登記注冊了公司,可以說,小區居住、商用矛盾由來已久。』張大憲說。
因此,新天第小區的業主分為『住派』和『商派』。『住派』業主認為,『商派』業主使用小區的設備特別是電梯由於使用頻繁,導致有效使用年限縮短;加上各公司員工素質參差不齊,在大堂、電梯廳、樓道等其它公共區域吸煙,部分公司員工將飯盒亂扔、在室內穿高跟鞋走路,因未購買磁卡進門時與保安發生衝突,甚至出現了個別公司員工破壞園區設施等問題,降低了樓宇的品質,嚴重影響了業主的生活。
『商派』業主則認為,我們購房時,開發商宣傳可以注冊公司,而且我們也沒有違法行為,何況『民宅禁商』令已經解凍,要將現有的『商戶』全部改回『民宅』已不現實。
按照市工商局的規定,民宅商用需要業委會或居委會蓋章。上周末,第一批五個商戶已在新天第業委會蓋章。
投票表決 『一元錢方案』中和兩派於是,『一元錢方案』隨即產生。提出這個方案的是張大憲,此前,他曾在全市范圍內率先將小區維修基金存入銀行『錢生錢』。
新天第業委會提出:所有在小區開辦公司的,按每平方米每月多交納1元的設備維修基金和保安、保潔費用,業委會將以上收入,設立專用賬戶,其中55%用於電梯及公區設備設施的維修基金;25%用於招聘更高檔次保安隊伍;10%用於提高保潔員待遇,增加保潔人員;10%作為機動。
有了這筆錢,小區保安員的薪水可從每月1200元提高到1600元,保潔員也從10個增加到15個。張大憲還向『商派』提出一系列『苛刻』條件——公共區域不得吸煙;女員工不得穿太響的高跟鞋上班。為此『商派』每戶還須交3000元押金。
小區業主對此進行了表決。截止到3月13日,發放表決票241張,共收回235張,其中207票同意,27票反對,一票作廢,同意票佔收回票數88.09%,反對票佔11.49%,同意票佔全體業主52.81%。目前,業委會還在繼續發票、收票。
同時,已經有商戶繳納了共計3.7萬元的『一金兩費』押金,其中最多的一戶繳納了1.7萬元。對於這第一筆基金,業委會表示將用於樓道垃圾桶附近的牆面改造,也就是貼上磁磚,同時加強園區東西出口的磁卡管理,使小區達到封閉式管理的標准。
能否推廣 專家尚有意見分歧對於『民宅商用』,舒可心認為,住宅改商的前提是不違反法律、法規的規定,不違反管理規約的規定,並獲得『利害關系業主』的同意。
目前,要解決商住之間的矛盾,一是增加秩序維護人員,二是加強夜間巡視,保障住宅用戶的生活質量,三是上下班高峰期秩序維護,同時提高設備的運轉效率。而商戶多繳納的費用則應用在解決共有資源的消耗、增加安防人力、設備等資源的開銷、增加公共責任保險和火災保險的開銷、增加秩序管理人力資源的開銷,以及構建商住之間的和諧關系上。如此說來,『一元錢方案』似乎恰到好處地解決了這個矛盾。
不過,對於這個新事物,專家們的看法還未達成一致。仁和律師事務所律師孟憲生認為,住宅權不僅包括物權,還包括安全權、安寧權等多項權益,因此住宅本應就是居住之用,住宅改商一定要征得利害關系人的同意。『一元錢方案』可以對設備維護等進行補償,但並不能補償居住人所有被損害權益。
晨光家園居委會負責人也參加了昨天(3月23日)的論壇,這個小區居委會沒有同意民宅商用。『我們覺得社區和諧是原則,因為擔心產生負面影響,所以采取慎重態度,沒有給商戶蓋章。』這位負責人說。
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