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雖然市場較前幾個月相比有回暖跡象,但購房人持幣觀望情緒濃郁依舊是北京房地產市場主導,甚至不少人產生北京房價將會大幅下降的想法;此時,一些熱點區域、所謂品質較好房源的價格卻保持堅挺上行。人們疑惑,在市場需求表現不很旺盛的情況下,究竟樓盤價格由誰決定?未來的房產市場是怎樣的前景?針對這次話題,21世紀不動產北京區域市場分析人士認為,正確評定房產的真實身價,不能忘記以下幾大因素:
一、看未來價格走向,計算土地拍賣成交價
近幾年來,北京市商品住宅價格節節攀昇,房價問題已成為競相討論的熱點問題。在房地產市場中,『房』與『地』是直接關聯的,土地拍賣價格的多少,直接決定了房屋未來價值走向。
二、看區域房產昇值,研究周邊新房價格
新盤的商業配套是拉動樓盤品質的一大重要標志,同時也是影響周邊二手房價的一大重要因素。如2007年初西南三環周邊新盤放量較大,一手項目均價已達到10000至15000元/平方米。在一手房市場的帶動下,進入3月份,西南三環區域二手房價格普遍上漲,基本以200元/平方米/月的速度遞增。可見,新房價格提昇必然帶動周邊二手房價格走勢,因此評定同區域新房價格是有必要的。
三、注意規避『拆遷』風險,房齡決定二手房價格
目前住宅用地的土地使用年限為70年,可見隨著房齡的不斷增長,其土地使用年限將隨之縮短,因而從估價角度來講,房屋綜合年折舊率在1%至2%之間,意味著房屋價值將隨著房齡的增長越來越低。而房齡越舊的房子拆遷的風險就越大,規避風險的最好辦法是切莫購買房齡過長的物業。從房齡角度講,5至10年的房屋價值最高,因為整個小區配套設施、綠化及居住氛圍逐漸成熟;10年之後,房屋價值就會大為降低。
四、評估房產本身品質,判斷其保值底線
除上述因素外,房產價值主要取決於您所購住房的本身品質,包括地理位置、交通環境、配套設施、房屋樓層、戶型等多項條件。這些是確保房產保值以及未來增值的必要條件,也是購房人入住後居家生活方面舒適與否的關鍵因素。判斷房產本身品質,房型、面積、格局配比,公園、學校、超市、體育場館、集貿市場等生活配套齊全與否,直接決定著該地段房產的附加價值及昇值潛力。
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