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不管你願不願意,這一天很快就要來了,或許是十家企業中能有一家存活下來,或許這個基數要放大到二十家,這不是危言聳聽。對現在的中國房地產市場來講,現存的6萬家房地產企業便已然太多,如果就是這個市場總量再減一半、甚至更多,江湖上還該剩下幾家?
按照新的房地產行業發展思路,各種保障性住房將陸續登場,從目前的政策意圖來看,各種保障性住房的市場佔有率將會達到市場總量的半數、甚至半數以上。與1998到2007的這十年不同了,市場形勢已經開始發生重大變化了。坦白的說,便宜賺錢的超級黃金歲月快要終結了。有的人可能會說,政策方向如此,但具體執行可能會有折扣。誠然如此,各地、各級政府情況復雜多變,未必能如政策預定的那樣完成目標。但問題的關鍵在於要看政策的大方向,建設部在本屆兩會之前就已經按照新的政策方向開始轉變,人員配置、政策導向已經做好了轉型准備,從央行、國土部等部門的新人選來看,均是延續調控思路的主要大員。再向上看,未來五年的政策方針是不會改變的。大方向如此,小折扣能救幾條命啊?
按照馮侖的解釋,以前場子裡全是看足球的,弄得大家看不下去了,現在政府改變策略了;場子裡70%是看籃球的,30%繼續足球,觀眾、運動員、裁判都得重新找場地、適應新規則,市場格局大變。購房人也得重新選,一邊是買商品房,優點是質量好、地段好、昇值空間大、擁有百分百產權,投資自住全自己把握,缺點是價格高,承擔市場風險;一邊是買保障性住房,缺點是質量一般、地段平平、或者偏遠,昇值空間不大,想買賣未必就能自己做主、要買的話排隊時間很長,優點是價低。市場變天了。天變,道也得變啊。發生變化的市場、總量縮減的市場,不迎來超級大洗牌,還能迎來什麼呢?
為什麼在題目中,說是血腥洗牌的前夜呢?新的政策纔剛剛進入操作階段,按照保障性住房從大量啟動到大量上市的周期計算,市場還留出了一到兩年的過渡期,這一兩年新老政策交替,保障性住房對市場造成的壓力還不會集中體現出來。對房地產企業來講,這段過渡期是極為重要的。首先要弄明白自身狀況,要看看在未來的市場格局中,自己能做什麼?繼續開發商品住宅?還是進入商業地產?還是進入低利潤的保障性住房開發?還是如何搭配比例?然後要看看自己原定的計劃是否要作出修改,有的企業前幾年囤積了大量的土地,原計劃開發三年的,但現在是否有必要加速周轉速度?如果不加快速度,在未來保障性住房大量上市的局面下,你的產品的性價比,能否讓你贏得生存空間?如果不能怎麼辦?如果決定調整節奏,那價格策略會否發生變化?過渡期內,市場心態又會有哪些變化?過渡期內,做的好,未來的新格局下,先行一步;過渡期內,做的不好,未來的新格局下,步步落後。現在既是過渡期,也是備戰期,想逃命、想吞並的,都該起步或者磨刀了。從現在的情況看,萬通的計劃是繼續做好高端市場,紮根30%市場不放松;從萬科、SOHO最近的一些動作、表態來看,想兩邊都參與。還有幾家大型房地產企業手中土地太多,項目的品質也一般,如果開發節奏維持現有頻率的話,很有可能與保障性住房上市高潮相遇,預測看來壓力很大。大企業重新選擇,小企業也得重新選,有的企業,市場還未必給你選擇的機會呢。選好了,闖過去,前面是個天,基業長青;選不好,失敗案例又增加一個。
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