|
||||
房價出現拐點了?不,確切地說,房價正在走向穩定。
中國房地產市場巨擘王石近日公開表示,『樓市拐點確實已經出現了』,這一表態與廣深等地的房價環比下降相襯,讓房地產市場出現了房價拐點理論與拐點心態,具體表現為購房者觀望色彩濃厚,房地產商則在商量對策,加速樓盤銷售回收現金流。但對於萬科這樣的大開發商而言,不僅沒有進入寒冬,反而迎來了兼並收購的春天。
今年房地產是個過山車的行情,從年初年中的大漲到年末的縮量滯漲,與之伴隨的是房地產政策的越來越明確,從行政壟斷下的市場主導轉向民生保障為重,這不僅是今年房地產市場的變化,更是十多年來房地產主導政策的180度大拐彎。
基於以下理由,中國房地產不可能出現類似於香港1998年之後的房價急挫。首先,房地產市場的緊地根政策沒有改變,從國土資源部一連串對違規違法用地佔地的查處,以及國務院喊停小產權房來看,中央保障18億畝耕地的決心絕不會動搖,同時土地的現行制度也不會動搖,這就表明支橕房價的最大支柱仍然屹立不倒;其次,人民幣明年以較大幅度昇值是可以預期的事,住房、能源等作為最大的人民幣資產,其價值仍然存在,不然洛克菲勒基金等不會繼續投入中國房地產行業,美國鐵獅門房地產公司投資考察團也在中國來回考察尋覓商機;第三,中國城市化的進程方興未艾,遠未結束;第四,打壓房價主要目的是降低通脹預期、加快房地產市場的並購,只要這一目的達到,房地產市場進入良性循環,打壓過程即告結束。
央行貨幣政策委員會委員樊綱的一句話是房地產市場的點題之語,他認為,房價會穩定在合理區間內,『國家對房產市場調控的結果,在於使房價的增長速度放慢,使房價實現平穩增長,即便是出現小幅波動,也不會招致「泡沫」一下子破裂,整個房市的價格不會出現急劇下滑,或者活生生地一下子實現「硬著陸」』。這相當於為房地產市場定了一個性,也為市場各方定下了一個房地產市場預期的准確基調。
在此預期下,房地產市場會有一個緩慢而漸進的長期改變。
從明年開始,保障性住房大量出籠,廉租房與限價房佔比約70%,這就決定了從房地產宏觀數據上看,不可能再出現類似於今年這樣一兩個月核心城區房價漲50%的暴漲局面,與此同時,只佔30%權重的商品房市場價格會徹底放開,形成房地產財富的小型循環圈,政府、開發商與投資者在30%的范圍內爭奪溢價。
房地產開發商隨之會經過一輪大洗牌。馮侖先生認為,未來全國大概應該有3000?5000家公司可以存活下來,也就是說,以目前的四五萬家的開發商數目,大約十家可以存活一家。對於大多數自有資金與土地儲備不足的房地產商來說,這是一個難熬的漫漫長冬。銀行不發信貸,無力上市融資,外資受到限制,只有『不怕冬天的、身體好的,大雪天敢在外邊跑步的,有乾勁的』的企業纔能度過寒冬生存下來。
大型開發商正在改變經營模式以應對即將到來的並購大戰。他們在私下促銷,加快交易速度,以盡快回籠現金流:綠地明年銷售額預計將達500億元,萬科開發量正以每年30%的速度遞增,預計2008年開工面積達到1000萬平方米,2010年達到2000萬平方米。從10月底央行『窗口指導』叫停信貸業務,房地產公司的增發與公司債停止審批後,以往由土地資產從資本市場零成本圈錢而後回到土地市場的模式已經走不通。
2006年萬科的總資產周轉率是0.56,而行業平均水平是0.32,今後的周轉速度還將加快,政府用資金的鞭子逼迫開發商加快開發速度。可以想像,這不僅是萬科的模式,還將是所有有志於在寒冬中存活下來的開發商無法選擇的共同模式。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||