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最近有言論唱衰北京樓市,預言北京房價橕不到奧運舉行之時,令提前雪崩、崩盤;更有甚者放言北京等一線城市房價要跌50%。個人覺得,如此危言聳聽並不靠譜。
深圳、廣州、東莞等地樓價的下挫甚至跳水,並不意味著北京(還有上海)就會大跌。區域間的差異性極大,比如帶頭降價的萬科,在有的地方打8折、7折,但在北京只是小幅優惠,讓看跌者看著不過癮。
樓市、股市崩盤的前提是全面的經濟危機或經濟衰退爆發,如上世紀90年代中後期的亞洲金融危機以及日本經濟10多年的低迷。但在眼下的中國,雖說泡沫已現,通脹加劇,可似乎沒人相信很快會爆發經濟危機。
由於美國次貸危機的警示,中國的金融體系已在自我調整和糾錯。事實上,這種相對封閉的金融體系已數次成功地阻擋了國際經濟金融危機對中國的衝擊,把損失降到盡可能低的限度。
除了對經濟基本面的判斷外,支持北京樓市不會大跌的因素還包括:
作為國家優勢資源最集中的首都,外力購買十分強勢,『五大』(大款、大官、大腕、大鼻子、大學生)樓市購買力的格局未有顯著變化。
『奧運概念』不可低估。幾千億投入基礎建設,地價房價如果原地踏步,那也違背了價值規律。
剛性需求還是主流。多年來,在北京購房者80%以上為自用、自住。總的來說,北方人的投資(或者叫投機也行)意識遠遠不如南方人。即使是投資也是長線投資,在北京不租不賣的已售空房多了去了,多少資金在睡大覺,這在南方是難以想象的。不過也是,在北京買賣一套二手房經常要好幾個月,而在深圳最快時幾天就搞掂。
北京人買房一次性付款比例最高,不少高端項目的按揭額度都沒用完,這在南方也是難以想象的,南方人恨不得周供(深發展就推出了雙周供),把資金的使用效率發揮到極致。
比起南方人來,北京人更求穩,所以殺跌者不多,斷臂割肉者更罕見。北京人買的房似乎更抗跌。
這也許是近期樓市大甩賣差不多都在南方城市的原因之一吧。
CPI居高不下,通脹壓力巨大,所有與房地產有關聯的產品與服務價格都在上漲,房價暴跌並不容易。
即使是宏觀調整帶來的市場重新洗牌,大魚吃小魚,行業重組,壟斷加劇,造成供應量減少,沒准房價還會上昇呢!就如這幾年,越調越高。
保障性住房增加這一定能使商品房價下來?未必。在土地供應量恆定或者日益緊縮的背景下,保障性住房土地供應的增大,就意味著商品房土地供應的減少,導致市場供應量的減少,推動房價上昇,至少很難下降。因為在相當長的時間內,保障性住房不能覆蓋總人口的大多數。對流動人口數量龐大的北京而言,外地人對商品房的依賴度更高。將來,可能會形成大部分戶籍人口領先保障房,一部分戶籍人口和全部外來人依賴商品房的格局。商品房源少了,而買家源源不斷湧入,房價能大跌嗎?
北京城南有個樓盤,每平米賣9000元左右,年前一度滯銷,年後附近新出的限價房每平米7000多,周邊沒資格買限價房的外地人一看就差1000多,馬上把該商品樓盤掃個七七八八。
近期不少樓盤采取了一些優惠措施,小試牛刀,成交量明顯放大。價格稍有松動,買家接盤者反應迅速。
來自一些地產中介的反映,近期北京二手房市場放盤量未放大,惜售心理嚴重,比起節前價格穩中有昇,不象深圳、廣州等地二手房隨新房往下跳。
暴漲暴跌都是非理性的。部分樓盤有所調整是正常的,但我不相信『崩盤』。
如果按官方統計,中國城鎮居民自有住房率超過80%,『崩盤』對誰有好處?誰是大多數?『崩盤』就『和諧』?
因此,更願意相信北京和全國的樓市會進入一個相對的『平衡市』,象5年前那樣,有漲有跌,有熱有冷,有高有低,水波不興,平穩運行,長期向上——這也是『和諧』。
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