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在2008年的北京樓市預測中,總體上仍然是『漲聲一片』。做為一名房地產行業的從業人員,從我的視角試圖去分析和判斷行業的走勢,為企業經營管理、個人投資、職業發展做理論基礎。下面是我對2008年房地產市場走勢的判斷:
1.國土局供地會強調『民生』,保障性供地會佔主流。
不管是從國土資源部還是市國土局出臺的政策與近期實際操作看,強調住房保障已然定性,雖然文件中沒有大於70%供地必須保證廉租房、限價房、經濟適用房的指標索定,但2008年保障性住房供地會佔主流。
2.北京房價『漲』勢不改,但漲幅受壓。
2007年下半年,北京房價象脫僵的野馬,每個月竄昇10%左右,4環內房價闖過2萬元大關,4環與5環間達到1.5萬元,5環外房價達到1萬,連燕郊的河北房子也搭車漲到了5000元。2007年底,國家開始實行從緊的貨幣政策,雖然使房價上漲幅度受到抑制,但因為土地供應不足,以及北京人口還在增加,供不應求現狀沒有根本改變,房價仍會上行。
3. 『地荒』仍將困擾開發商,助推地價,從而助推房價。
既然70%以上土地做為政策性有條件的保障性住房了,只有餘下的30%商品房用地纔會投向『狼多肉少』的商品房市場,所以,『地荒』仍將困擾開發商。北京近年供地都沒有超過1000萬平米,但每年房產銷售面積卻2-3倍於土地供應,開發商有強烈的土地需求。雖然上周在北京首次出現土地溜拍現象,但對土地的爭奪,仍是2008年房地產企業競爭的主基調.
4. 『從緊的貨幣政策』細則實施會促成調控力度加大。
中央經濟工作會議上,已經確定了將實行從緊的貨幣政策。如何從緊?雖然細則末出,但可以預見待08年3月人代會結束後,新的人事與組織框架將堅定實施調控。比如若再將首付款提高10%,整個房地產行業會面臨滅頂之災。
5. 『融資難』仍將困擾房地產行業,上市融資會更踴躍。
事實上,房地產開發商普遍面臨著拿地時資金緊缺的難題。但只要第一筆資金到位,支持房地產公司運行的資金,就可以依靠預售得來的『預付款』.換句話說,開發商是用業主預付的錢在蓋房。傳說中的REITS和私募、基金等融資方式,由於受到政策限制基本上與開發商無緣,這使上市成為開發商融資的唯一選擇。
6.開發商面臨洗牌,『二八現象』加劇。
受因於土地的取得,開發商面臨行業洗牌。據說北京有3000家房地產公司,1000個在售項目,拿不到地的開發商會逐步退出歷史舞臺,而資源會相對集中在少數以上市公司為代表的有實力的開發商手裡。
7.奧運會使北京樓市『火燒澆油』,名利雙收。
奧運會後北京的房價是漲是跌的辯論已經很久了,我認為奧運後全世界全中國的人會蜂擁北京旅游(000802行情,股吧),會極大的拉動北京經濟。奧運會對北京來說,象一個秀纔中了狀元,好日子纔開頭。
8. 『人口紅利』仍是助推北京房價主因。
北京人口的官方統計數據是1500萬,加上250萬左右流動人口,總計為1750萬左右.但據我觀察,很多從外地流動到北京的人口,都未體現在官方的統計數據中,外國人、外地人、大學畢業生等持續湧入首都,這些人口紅利構成了北京住房需求的主要來源。
9.北京開發商『絕地反擊』,搶灘外地市場。
『沒有地怎麼辦?去外地!』這是北京開發商當下一致的意見和選擇.這不,許多上市公司,甚至是中小企業,早把觸角伸到了外地,北京開發商尤對東三省和華北地區二三線城市最感興趣。
10.國家在商品房質量、工期、配套、交房、物業等方面加強監管。
從08年1月1日起,業主就可以先驗房再收房了。象這樣的房產新政,在2008年會逐加快實施.在北京,對於開發商建房驗收後向物業的移交,也會由居委會一同參加,同時,居委會還將擔起負責組建業委會的工作,以改變物業公司無監管的現狀,國家對開發商的開發行為監控力度在2008年會加大。
11.《物權法》進一步實施,房產方面法律訴訟會激增。
沒有一部法律,比物權法更具普遍性,而物權當中,房子因其佔據家庭絕對數值而成為首當其衝的關注點。隨著法律的實施,拆遷、公共區域分推、產權證、車位、人防等一系列問題和爭議會浮上水面,這方面的紛爭與法律訴訟會大量增加。
12.『小產權』房爭議不止,相關限制政策會出臺。
按我的理解,小產權房對國家控制土地使用是個漏洞,國家不可能不管,否則一旦成氣候,特別是佔用農村土地而影響社會穩定,這後患無窮。這和抑制房價是兩回事,不是小產權房合法了,房價就會降下來,所以,國家一定會嚴加管控。
13.『物業稅』預計會試點,對房地產市場影響巨大。
從網上聽說,08年物業稅會試點,而且可能從商業房開始。不管怎樣,將流轉稅轉化為持有稅,將是一個稅制改革方向。先試點,後推廣,物業稅會達到應有的作用,還是又會變相助推房價,我們拭目以待。
14.房地產行業人纔爭奪加劇,流向二三線城市成趨勢。
有一次我去清華大學一個培訓班講課,底下50多個都是董事長或總經理,而且90%來自二線城市。他們對房地產發展充滿了渴望,大城市開發商賺的錢讓他們向往良久了,大家強烈的感覺到房地產開發的熱度在向二三線城市蔓延,而且各類人纔也會相應向二三線城市流動。
15.服務於房地產行業的媒體廣告及顧問公司『日子會好過一些』。
受制於『房子太好賣』,這二年房地產行業的媒體可吃盡了苦頭,廣告量從2005年到現在3年間在逐年降低,許多顧問公司也生意慘淡。隨著房價上臺階,和2007年底購房者持幣觀望的氣氛轉濃,廣告和顧問公司又有了用武之地,日子會好過一些。
16.二手房市場面臨洗牌,國家監管力度加大。
從近年幾個出事的二手房公司具體案例看,中介行業危險的不是在門面裡賺傭金的員工,反倒是幕後挪用資金的二手房老板們。房子關乎一個家庭的身家性命,有關部門一定會加大監管力度。同時,深圳房價泡沫破滅後,大家意外發現淹死了一批房地產中介,北京中介行業在08年也面臨洗牌。
盤點2007,展望2008,房地產行業又面臨著新的機遇、新的挑戰。房地產行業健康發展,是全社會共同的心願,房價暴漲暴跌對誰都沒有好處。上面這些趨勢分析,純屬個人一己之見,不當之處請指正。
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