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2008年,限價房的推出,改變了廣州、北京房地產市場的發展趨勢。廣州市年初連續發售保利·西子灣、萬科·新裡程等項目,給市場帶來了顯著的影響。
(1)給市場帶來了降價的預期。北京2008年的限價房,比普通商品房價格低35%,廣州限價房比商品房價格低20-30%。在廣州的金沙洲,剛有限價房推出,另外的發展商馬上推出更廉價的商品房。2008年廣州樓價的回調,很大程度上是限價房作出的貢獻。
(2)給普通缺房戶減少了購房的緊迫感和壓力。2008年1月廣州商品房銷售僅35萬平方米(為正常時候的1/3)。本來已滯銷的房地產市場,在限價房的衝擊下,銷售量進一步萎縮。
(3)招來了『不公平』的爭議聲。限價房的本質,在於政府少收了地價,讓最終的購買者享受到『低於正常成本』的房子。廣州限定家庭年收入20萬以下者可購買,門檻不高。似失公平。另外,限價房的推出,讓廣大購買了商品房的人利益受損(價格回落)。限價房已經不僅是政府的事情,也不僅是那部分有購房資格人士的事情,限價房已經是全廣州人的事情。
限價房從推出的那一天開始,業內業外的爭議聲就沒有停止過。
筆者認為,限價房的發展應慎重,三思而行,而且十分需要加強計劃管理。任何草率的計劃都會給住宅業的發展帶來巨大的負面影響。
1、發展『限價房』的目的需要明確。
發展限價房,政府需要付出高昂的代價(至少減少了很多土地出讓收入,以廣州金沙洲項目為例,每平方米建築面積少收地價2000-2500元。)。
發展限價房,目的是為了抑制房價過快上漲,還是為了解決夾心層的住宅問題,需要進一步明確。廣州的住房困難戶已通過廉租房和新社區的建設,在2007年基本解決居住問題。家庭年收入20萬的無房戶,是通過商品房解決合理,還是限價房這種『復合物』來調節。業內人士存在極大爭議。
2、『限價房』的發展需要明確策略。
『限價房』是短期、臨時性的措施,還是長期要堅持的計劃?政府需要有周詳的准備。如果是策略性、短期的,政府大可探索著乾,如果是長效性的,則必須有嚴謹的計劃。
3、『限價房』的發展需要定量研究和論證。
2008年,廣州房地產價跌量縮。主要原因在於限價房推出的數量過大。按政府部門公布的計劃,2008年計劃推出的限價房達1.5萬套(佔商品房銷售量的20%),未來5年推出的土地超40%為『限價房』。
2006-2007年廣州樓價急昇,但限價房大量推出,樓價又可能急跌。急昇急跌,大起大落是政府部門和金融機構都不願意看到的。
4、『限價房』的游戲規則需進一步細化。
限銷售對象、限房型、限銷售價格的『三限房』在2008年發售後,並未出現『搶購潮』,說明市場絕不會像大家想象的那樣去發展。市場在變化,游戲規則也應該有所調整,盡快成熟。否則,如果出現了大量『限價房』空置,會讓政府部門倍感尷尬,社會資源也會遭到浪費。
『限價房』在中國房地產業內,是屬於新鮮事物。『限價房』作為政府調控市場的手段,在一定的階段,會呈現雙刃劍的特點。
2008年,價格急速上揚,房地產市場已經冷靜下來了。『限價房』的發展也該冷靜冷靜了。
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