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限價房自出現開始,即引起諸多爭議。直到目前為止,我國尚沒有形成全國統一的限價房政策,基本處於各地自發的摸索階段,各地采取的政策也大相徑庭,產生的問題也不少,比如,廣州第一塊限價房土地出讓因限價過高被疑為政府抬高房價、廣州第一個上市的限價房項目——『保利·西子灣』部分房源遭遇棄購、個別企業拿下限價房地塊建設超標准住房定向銷售給員工等。作為處於摸索階段的新事物,在基本的制度設計和操作模式都沒有想明白的情況下倉促上馬,出現問題是不可避免的。要進一步完善限價房政策,在制度設計上必須要處理好八個問題。
1、目標要明確:為什麼要建限價房?
限價房出現之前,我國的住房保障形式分為實物保障(補磚頭)和貨幣保障(補人頭),實物保障主要包括廉租房和經濟適用房(南京還有中低價商品房),貨幣保障主要包括租賃補貼和租金減免。由於廉租房需要佔壓大量地方政府的資金,近年來,各地的供應量一直沒有上得去,絕大部分城市,一年只能提供幾十套至百十套,甚至有些城市根本就不提供廉租房,可見廉租房只有極少數的最低收入家庭纔能享受到。經濟適用房主要面向中低收入家庭,但從住房供應結構和居民收入結構的連續性來看,經濟適用房必須定位為面向無法享受廉租房的低收入家庭,如果定位過高,必然出現斷層,低收入家庭無法得到保障。當然,很多城市把部分甚至全部的經濟適用房定向供應給拆遷戶,部分非拆遷戶的低收入家庭連經濟適用房也享受不到。這樣一來,在面向低收入家庭的經濟適用房和中高收入家庭的商品房之間,又出現了斷層,也就是所謂的夾心層,包括中低收入家庭以及中等收入家庭,限價房的目標實際上就是要解決這部分夾心層的住房困難問題。由於限定房價,而且價格比商品房低,在土地出讓金等方面享受政府優惠,因此限價房在本質上屬於保障性住房范疇。
2、規模要適中:建多少?
限價房的建設規模,一方面取決於應納入保障范圍的標准以及這部分人群所佔的比例,目前,業內對這個問題尚有很大的爭議,由於國情不同,國外的經驗也未必適合中國,但有一點基本能夠達成共識,起碼佔城市常住人口約20%以內的家庭應當納入保障范圍,包括無法享受到現有保障體系(包括廉租房、經濟適用房、中低價商品房等)的低收入家庭和住房困難家庭;另一方面,取決於地方政府可能承受的保障能力,如果地方政府財政收入高、保障能力強,提高標准也不是不可以,但標准的提高,不能否決商品房佔市場主體的地位,否則必然退回到計劃經濟的老路。在這裡也必須強調一點,中低收入家庭的住房保障不是一蹴而就的,不可能在一年內完成,必須有個循序漸進的過程,可以按困難程度由高到低逐步解決,每年的供應量要與商品房市場保持適度的比例(一般認為現階段保持在15-30%左右比較合適),不能危機商品房的市場主體地位。與此同時,根據保障人群的規模變動,要及時調整供應規模,在中低收入家庭的住房保障基本完成之後,要適當縮減供應規模和保障力度。
3、地點要現實:在哪裡建?
部分購房者人為,經濟適用房、限價房的位置往往相對較偏,交通不便,配套設施不完善,居住和生活成本高。回答這個問題非常簡單,必須要回到保障性住房的目標和實質上來,住房保障是保障基本居住條件,而不是高於商品房之上。不妨反問一句,享受政府保障的人群的住房比不享受保障的人群,難道在地段、品質等各方面是不是都要更加優越?如果這個邏輯成立,顯然違背了基本的社會公平。當然,如果限價房都位於商品房分布的圈層之外,與商品房的位置差距過大,如果連起碼的水電氣都無法保證,顯然也是不合適的。因此,限價房在位置上起碼應該與商品房分布的邊緣圈層相當。同時,如果非要往內擠,限價房的位置必須要考慮到總價。例如,南京建成區邊緣的90㎡二房的總價在35-40萬元左右,如果限價房非要建在商品房8000元/㎡的區域,這個區域的限價房按商品房價80%、約6400元/㎡計算,其套型面積就必須全部控制在60㎡以內,否則,總價超過建成區邊緣的商品房,超過一些無法享受保障人群的購買力,顯然是不合適的。
4、開發主體的確定要科學:誰來建?
限價房地塊的出讓,主要有『競房價、競地價、競方案』、『限房價、競地價、競方案』等方式。核心問題在於房價和地價的確定。由於從土地出讓到上市銷售有1年到2年左右的生產周期,再加上市場的波動,未來1-2年的房價實際很難確定,因此,在土地出讓時確定1-2年後的房價(固定值)具有很大的風險。如果市場降溫,價格下跌,限價房的價格可能低於商品房價格;如果價格確定過高,高於土地出讓時周邊商品房價格,有抬高房價嫌疑,容易引起非議;當然,如果價格遠遠低於土地出讓時周邊商品房價格,至少要80%以下(否則市場降溫、商品房價格下降時,限價房與商品房價格會過於接近),那麼,會過大消耗政府可能提供的優惠總量,建設規模很難上得去。『競房價同時競地價』也會產生很多問題,廣州科學城相鄰的2塊限價房地塊,就產生了『房價6000元/平方米、樓面地價2635元/平方米』和房價『4000元/平方米、樓面地價1380元/平方米』兩個截然不同的中標結果。歸根結底,由於市場波動,房價預測與未來的真實房價之間的誤差是根本。因此,切實可行的辦法,是提前確定好未來限價房房價與屆時商品房價格的比例(比如70-80%),商品房價格可以用限價房開盤前一定時間(如3到6個月)、周邊一定范圍內(2或3公裡)的平均成交價格來確定,在土地出讓時予以明確,開發商根據自己的判斷『競地價、競方案』就可以了,風險自擔。這樣一來,纔能保證限價房優惠的真正到位。
5、建設標准要把控:建成什麼樣?
一是建設標准要合理,包括套型結構、容積率、配套要求、節能標准等,既要防止套型超標准,也要避免容積率過大、內部配套過少造成品質過低,同時要達到國家的各項工程建設標准;二是建設標准要在土地出讓合同中明確,並加強監管,防止偷工減料、少建配套、套型超標准建設等違規行為;三是,套型結構要結合地段合理配置,如前文所述,地段相對優越的限價房,必須降低套型標准,使得總價控制在商品房之下。
6、銷售職責要分清:誰來賣?
限價房的銷售,要分清政府和開發商各自的職責,有些職責是必須由政府來把控的。一是,限價房的銷售均價和價差,如前文所述,以開盤前一定時間、一定范圍內的商品房平均成交價格的一定比例確定限價房的銷售均價,時間、范圍、比例三個一定必須要政府確定,數據來源和計算也必須由政府進行;銷售均價確定之後,可以由開發商確定每套房子的具體價格,但是為了防止開發商定價失誤,造成一部分房源價格過高,無法銷售,政府有必要確定最大價差范圍,比如,北京確定為5%。二是,銷售對象的資格審查和認購順序都必須由政府來控制,防止開發商銷售給不符合條件的人以及認購順序可能帶來的尋租行為。
7、銷售對象要准確:賣給誰?
限價房的目標主要是解決中低收入家庭的住房困難,其銷售對象的界定必然要圍繞『中低收入家庭』和『住房困難』來展開。對於收入的界定,由於各個城市的居民收入水平和房價水平各不相同,可以根據保障范圍對應的收入水平來確定。『住房困難』同樣也可以根據保障范圍對應的住房水平線來確定,嚴格以『沒有住房』來界定是不合適的,畢竟一定人均居住面積標准下(如8㎡)的家庭,雖然有住房,但是住房條件過低,也理應納入住房保障范疇。同時,銷售對象還需要考慮實際的住房需求,比如,已經成立家庭的人群比沒有成家的單身青年,人口多的家庭比人口少的家庭,年齡大的人群比年齡小的人群,住房需求更為迫切,更需要優先考慮。同樣,在限價房建設初期,由於建設規模有限,加上地方政府提供的優惠應該由本地居民優先享受以及外地人口的收入、資產、住房擁有情況難以准確核實等,『本地居民優先』也是合情合理的,待建設規模逐步擴大之後,可以逐步放寬申購條件。另外,根據限價房的供應規模,可以稍微放寬申購條件,對銷售對象在收入、現有住房條件、婚姻情況、家庭人口、戶籍等的界定,設定不同指標的權重,通過嚴格的打分排序確定優先順序,防止限制過死,導致認購人數偏少產生棄購行為。最後還必須強調一點,除了定向供應拆遷戶的項目以外,限價房必須面向全市所有符合條件的購房者公開銷售,面向特定企業職工的限價房不利於社會公平。
8、定價要合理:價格多少合適?
限價房房價與屆時商品房價格的比例界定為多少合適,業內爭議很多。80%的上限基本能夠達成共識,關鍵是下限,70%、60%還是更低,關鍵看政府能夠承受的優惠力度以及中低收入、住房困難家庭的數量。如果價格過低,過多消耗政府所能提供的優惠總量,建設規模可能很難上得去,部分人群可能享受不到優惠,與其把5個雞蛋全部給1個人,不如把5個雞蛋平均分配給5個人。
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