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先介紹一下案例情況.
南國SOHO,由武漢本地一家比較大的開發商南國置業開發,品牌知名度不及金地萬科,規模也小於金地萬科項目.該項目由四棟現代高層建築組成,用地性質為綜合,使用年限最高四十五年.主要產品為100平米以內中小套型.
南國SOHO的口號是"小房,小小房,小小小房"!但其一居室控制在三十七平米以內,兩居控制在八十平米以內甚至有不到六十平米的兩居室,三居控制在99平米以內,甚至有不到八十平米的三居,但所有套型不會損害采光與朝向等基本要求.
萬科日前在武漢推出青年置業資助計劃,優惠幅度達到九三折.金地項目起步價首次降低到五千至六千區間.這兩家都是當地響當當的品牌,開發項目前幾年更是搶手到"找關系僅僅是為了拿到看中的戶型"的地步.
今年金地推出的優惠措施是單價降並且贈裝修,具體而言,就是降低起步價銷售的房子,參照其樣板間,再加一萬元可獲得與樣板間一致的全屋裝修.
但萬科金地都遭遇了滯銷,當然這裡的滯銷指的是相對其前幾個項目的銷售成績而言.實際上的銷售情況也不大理想,萬科四個優惠范圍的房子共計銷售289套,金地則包括下訂在內共計售出166套.而南國SOHO起步價超過6000,一般套型銷售單價破六千五,而其所在地段其他項目起步價都是5100元.並且,南國項目銷售可望一炮打光,目前正式登記並表達其購買意向的近四千人次,總共套數不到2000戶.還出現了一家為了買到房子找幾個親人分別登記的情形.
仔細分析,容易得到一個合理的結果,一個背景是想買房的人確實比較多,不過近期真正買房者的購買力是有限的,都是些無房戶,間接有些投資的,也主要是長住南湖,對本地房價非常熟悉的外來居民.這些需求的一個共同點是:只要有房,只要買得起,其他次之.
相反,萬科金地基於其項目定位,往往推出的房型比較舒適,即使緊湊,也都在面積方面突破了總價承受力.這還只是結合優惠後成交價來看,如果照著以前的銷售價格,動則六十萬起步,首付二十萬餘,屏蔽了相當數量的買房人.
不看政府臉色的買房人無法支橕舒適,也無法享受政策性住房,但這類需求是現實存在的,也不大受市場診斷的影響,他們的唯一願望就是盡快擁有自己的一套房子,哪怕是小房,小小房,抑或是小小小房.
小房,小小房,小小小房,小小小小^房.
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