發現一個好玩的現象,牛刀似乎和董藩特別不對付。不過希望牛兄從淨化網絡環境角度出發,還是不要鼓勵網罵了。
牛刀兄一段時間以來是崩盤論、雪崩論、拐點論等等觀點的急先鋒,你我觀點不同,但對於統計數據方面的意見似乎比較統一。我想,大概我輩更多地應該從這些方面討論下如何讓公眾更好更真實地了解房地產的情況。
記得曾經有那麼一段時間,建委和統計局各自公布房價數據,再加上一些統計機構的成果,房價漲了多少每個月有N多個版本。為此各部門沒少受到公眾的質疑。後來似乎是宏觀調控的一個內容,統計部門和建委協調後統一發布一個房價指數,沒有了直接的房價,特別是均價(原來建委用均價)。
為什麼呢?成交均價是一個特別不穩定的數據,和供給結構、開盤量等等相關,包括二手房均價也如此。所以如果單純用單位時間內成交均價來分析市場走勢,常會顯示大起大落,這一點作為資深房地產媒體人的牛兄不會不懂吧。此種波動情況在上海前兩年的房價統計中特別明顯,單位周期越短越明顯。而目前以月單位的房地產市場數據中,每個城市受區域供給結構變化影響是明顯的,特別是在主要的一線城市,市場構成相對復雜,價格差異明顯,均價數據的參考價值遠小於中小型城市。
對牛刀主張以房型面積作為數據分層的標准,有可取之處。但一線城市一定要考慮分區統計、加權分析。否則,均價也是一筆糊涂帳,更給了一些應付差事的人一種機會,只要把高檔房開盤推遲,就可以讓均價下降的把戲不是經常上演嗎?
老美用中位數表現房價,對每個城市而言漲跌幅度均不同。統計數據大有大的用途,小有小的用途。不是不能用,看你想說明什麼問題。不必一棍子打死或者懷疑一切。相比而言,目前統計局的數據還得用下去。