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隨州房產網(www.xszol.com) 2005年3月25日9時44分 來源:隨州房產網
持有房管部門頒發的房產證被法院判定無效產權證換不來房主身份本報3月16日大河樓市B06版刊登的《買二手房買出麻煩一串》,引起不少讀者的感慨議論。
讀者劉先生打來電話說,他支持田先生打官司,他曾看過央視節目,類似的事情打贏了官司,根據有關法律規定,對善意取得房產的一方應予支持。
一位馮女士打來電話說,李某把孩子的住房賣掉,欺騙了前妻和孩子,也欺騙了田先生,讓人痛恨!
鄭州市民張先生也向記者傾訴了類似的購房遭遇:他買的二手房同樣經房管局過戶,但也遭人砸門撬鎖,至今無法正常生活,現在他被賣房人的前妻起訴,三年來,一連串的官司纏身,身心俱損……
事情還得追溯到2003年4月。張先生經別人介紹,打算購買鄭州市中原區朱屯西路一處6樓房屋,因互不相識,雖然也看過房主靳某的房產證(無共有人),為安全起見,張先生還同靳某一起到鄭州市房管局交費50元進行查檔,房管部門工作人員在靳的房屋產權證後加蓋『產權屬實,准予買賣』的字樣後,雙方遂進行交易。5月26日張先生高高興興領到房產證,並搬進了『新家』。
人有旦夕禍福,麻煩來得往往讓人措手不及。2003年6月,靳某前妻手持法院的判決,上門討房,判決書上寫得明明白白:准予與靳某離婚,房屋歸原告所有。張先生因手持政府下發的產權證,當然也據理力爭。而此時,靳某早已人去樓空,杳無音信。隨後,雙方就進入了官司程序。
其中的甘苦自不待言,等判決書下來時,讓張先生傷透了心。盡管房管局辯稱:房產初始登記時是靳某的名字,不是房改房,無從得知他的婚姻情況,依據靳某的申請,依照《城市房屋權屬登記管理辦法》第9條、第10條,為靳、張之間辦理了房屋產權轉移登記,事實清楚,程序合法。但法院經審理後認為:鄭州市房管局在辦理本案所訴房產證的手續時,靳某和前妻正在離婚訴訟期間,該房屋屬分家析產的財產。鄭州市房管局依據靳某申請為該房產辦理過戶手續,並向張某頒發房產證時,未經該房產的共有人同意。判定房管局行為違反法律規定,對張某頒發的新房產證依法予以撤銷。
目前,張先生不服一審判決,已向法院提起上訴。
律師觀點
【觀點一】張先生購房非善意取得
針對張先生一案,河南信心律師事務所律師周喜豪談了他的看法。
他認為:本案中,靳某故意隱瞞了案件的事實真相,將房屋非法出售給張先生。
但是張先生並不能依據《民法通則》中有關善意取得制度,通過善意的買賣方式而購得該房屋的所有權。其法律依據為:善意取得制度的標的物,只限於動產,不動產不能善意取得。而作為本案買賣關系中,房屋屬於不動產,並不符合善意取得制度的構成要素。還有比如飛機、軍用品等特殊的動產也不能適用善意取得制度。
在這裡,提醒購買二手房的消費者,買房時要謹慎小心,避免投資風險。
律師觀點
【觀點二】張先生權利應予保護
河南國基律師事務所凌興高律師認為,若張先生介紹情況屬實,那麼,張先生取得買受房屋的權利應當予以保護。
第一,靳某無權單獨處分夫妻共有的房產。根據法律規定,靳某名下的房產在夫妻關系存續期間,應屬於夫妻共同財產。
第二,靳某無權處分的行為雖不產生處分的法律效力,但並不必然導致買受人取得的房屋所有權證無效或被撤銷。張先生在購買此房時,雙方的轉讓及登記過戶均通過房屋登記機關進行,張先生支付了合理的房屋價款,其受讓房屋及取得產權登記證書是基於對經登記機關登記記載的權利的合理信賴,完全出自善意,根據物權法理論及有關司法解釋規定,其權利應當予以保護。
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