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2008年3月,是一年一度全國兩會召開的時間。
3月5日國務院總理溫家寶在十一屆全國人大一次會議上作政府工作報告,對於普通老百姓關心的住房問題,溫家寶說,要結合我國人多地少的國情,建立科學、合理的住房建設和消費模式。科學合理的住房建設就是要大力發展省地節能環保型住宅,增加中小套型住房供給,充分適應中國社會和居民對住房的需要。
溫家寶進一步指出要做到這一點就要我們的政府切實肩負起政策調控和市場消費的雙向調節作用,政府主導住房規劃和制定政策,做好土地源頭的管理,在著力解決中低收入群體的住房問題。也要搞好高收入家庭住房的市場化調節。溫家寶還指出對於房地產市場存在的問題,要做好調控和監管的職能作用,規范和維護市場秩序,促進房地產業持續穩定健康發展。
促進房地產業的健康發展,解決普通老百姓關心的住房問題。溫家寶主要提了四項措施:
一要健全廉租住房制度,加快廉租住房建設,增加房源供給,加強經濟適用住房的建設和管理,積極解決城市低收入群眾住房困難。
二是要增加中低價位、中小套型普通商品住房的供應,建立多渠道投融資機制,通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調整城市土地供給結構,增加中小套型住房用地。
三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房價過快上漲。
四要加強市場監管,嚴格房地產企業市場准入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時,要加強農村住房建設規劃和管理,切實解決農村困難群眾住房安全問題。
溫家寶總理對住房的四點意見,顯然是指出了2008年中國樓市的走向,2008年在著力解決好低收入者的住房問題的同時,大力幫助中等收入家庭解決住房問題。
溫總理的對住房問題的見解,不僅使筆者想起了2007年溫家寶總理的講話。
2007年的兩會,國務院總理溫家寶對住房提出四點建議,其中有兩條是關於中低收入群體住房的,其中一條指出我國房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持,建立健全廉租房制度。改進和規范經濟適用房制度;另一條意見則指出要通過政府調控和市場機制相結合的手段,優化商品房供應結構,加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,使房地產價格保持在一個合理的價格水平。可以說這些意見都是為解決我國普通民眾住房問題,而提出的具有建設意義的意見。
2007年兩會上,溫家寶總理提出重點發展普通老百姓的商品住房後,筆者給溫總理提了三點建議。其中一條是把建設中低收入者的住房問題作為地方政府的政績考評,筆者之所以提出這一建議是因為,在地方政府的財政利益和中低收入群體的保障性住房面前,因為有利益博弈,所以地方政府對中低收入群體的保障性住房的建設熱情並不高,為了增加地方財政收入,在住房開發的土地供應源頭上,地方政府采取競價拿地的方式,在全國各地也較為普遍,2006年、2007年的『地王熱』現象,可以說就是這種政績意識背景下的縮影。
2007年8月24日,十年住房體制改革後的『全國城市住房工作會議』再次召開,在這次會議上,筆者欣喜地看到,我國政府將中低收入群體的住房保障問題被放在了前所未有的高度。
在這次會議上,國務院副總理發表了重要講話。曾培炎指出:住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施,加強廉租住房制度建設,解決好城市低收入家庭住房困難。繼續調整住房結構,穩定住房價格,促進房地產市場健康發展。
全國城市住房工作會議要求,2007年年底前,在所有設區城市,凡符合規定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭,基本做到應保盡保;明年年底前,覆蓋到所有縣城。2008年底前,東部地區和其他有條件的地區,要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭;2010年底前,全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。
會議明確了低收入群體的住房保障目標,還明確了保障工作的責任體系。會議指出:省級政府對轄區內住房保障、住房供應和窗體頂端房價穩定工作負總責,市縣政府是責任主體。
記得2006年溫總理的在一次同社會各界人士的座談中所說的『中南海的大門面向廣大人民群眾而開』。2007年的全國城市住房工作會議,中央政府將政績考核納入住房保障中來,彰顯了中央政府致力於解決民生住房問題的堅強決心,同時,我們也看到了總理重視民意聆聽民生的親民姿態。筆者也深為總理能夠廣泛地聽取民眾的聲音而感到自豪。
2008年的兩會召開了,溫總理再一次提出民生住房保障問題,這一次的住房保障是在著力解決好低收入群體的住房保障同時,重點幫助解決中等收入群體的住房問題。
毋庸置疑,從總理的講話精神我們可以領悟到,中央政府已在通過廉租房、經濟適用房、限價房等形式的住房保障,力圖實現住房的全覆蓋,覆蓋到各個階層,從而在根本上實現『居者有其屋』的願望。這也體現了社會主義優越性的根本屬性所在。
然而,在總理於2008年兩會上的政府工作報告所提及的四點意見。筆者認為,要解決當前中國房地產市場仍然客觀存在的房價問題,房地產違規問題以及住房保障的仍然不足問題,在依靠溫總理提出的四點主張的基礎上,筆者有三點建議,抑或對當前的房價問題、中低收入群體的住房保障問題有所裨益。
第一,改產權住房為地租住房,既可降低房價,又可實現『居者有其屋』
當前我國住房實行的是70年產權住房,即購買房屋後產權歸私有。筆者要說的是,這種住房形式,實際上是購房者一次性購買了70年的地租。開發商在拿地時,一般都要向地方政府交納70年的土地出讓金,而開發商是不願意出這筆錢的,為了追求利潤,開發商肯定要將地租轉嫁到房價中去,這就是給消費者一劑定心丸的所謂『70年產權』了。而采取每年交地租的形式,購房者只要交納建安成本費、景觀配套費和相應的稅費,即可擁有房屋使用證書,這纔是老百姓買房的價格,購房後,購房者每年向政府繳納土地使用金,不存在產權私有的問題。
我國是社會主義國家,城市建設用地是國有土地,地租屬全民所有,在土地的使用上就應該體現出社會主義的優越性,而不是把土地私有化以時間換空間的一次性將70年的使用費全部加到消費者身上,這樣既以社會主義體制嚴重背離,又推動了房價的上漲。
采取每年交地租的方式,可以大幅度的降低房價,房價降低了,中低收入群體就不存在被排除在住房保障的門檻之外,從而在根本上可以實現『居者有其屋』的願望。同時,也規避了產權私有化所帶來的一部分高收入群體大量購房、炒房現象,地方政府一樣可以在地租中獲取財政受益。沒有了產權,住房都是以地租的形式交納使用金,體現了社會公平。
第二、以家庭為單位,落實『一戶一宅』制度,合理利用土地資源
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說,目前我國住房私有化率為76%,超過了西方等發達國家。美國住房私有率為68%,英國為67%,德國為42%。
聶梅生的話雖然是再說近年來我國住房產業取得了突飛猛進的發展,緩解了大多數民眾的住房問題,但在這個住房私有化率的背後,《瞭望東方周刊》曾經刊文紕漏這樣一種現象,《瞭望東方周刊》指出,中國的住宅私有率統計明顯帶著『特殊國情』。在這種簡單化的數字統計背後實際上掩蓋許多不能讓人樂觀的現象。該文稱,我國當前有近四成高收入者擁有兩套以上甚至更多的住房恰恰映射出六成中低收入者中的住宅私有率,只不過是被數字美化了傳說。這些數字後面的利益群體可以隨時將低價獲得的房源高價賣出,繼而成為推動中國房價高漲的推動器。
針對這種客觀存在的現象,筆者認為,切實推行『一戶一宅』制度,有利於住房產業的健康發展,有利於土地資源的合理應用。在韓國,目前正在實行的『一戶一宅』制度,對韓國的社會建設,國計民生起到了積極地推進作用。所謂『一戶一宅』,是指一個家庭只允許購買一套住房。在政策的實施上,韓國政府規定,『一戶一宅』的房主,政府收取的資產增值稅為9%,而有兩處或兩處以上住宅者則收取高達36%的資產增值稅。
借鑒韓國的住房發展模式,筆者認為,從城市到農村,在我國實行『一戶一宅』制度,對擁有多套住宅的征以強稅,並規定10年內不得上市交易,對上市交易的,加收50%的營業稅,從而在很大程度上可以抑制炒房現象,抑制房價的上漲。同時,在我國土地資源日趨緊張的當前,正如溫總理在多個場合所提到一定要保持18億畝底線的呼吁,筆者認為,實行一戶一宅制度,即可穩定房價,又可保持土地資源的合理利用。
第三,重點扶持小城鎮住房產業,避免國際化大都市的無限度擴張
我國當前房價上漲主要表現在大中城市,這與城市化過程中,人們的向大中城市集中有關。但是按照2020年,我國城鎮人口將達到60%的戰略目標,我國的城市化進程仍然處於上昇起,針對這種現狀,我國的大中城市的人口流向如果不加以合理調控,這些城市的房價仍將有很大的上昇空間。同時,2008年2月國家發展和改革委員會建議中國在今後三到五年裡取消實行了半個多世紀的戶口制度。對此,由國務院牽頭的包括公安部、國家發展和改革委員會、勞動保障部等14個部委正在積極協商戶籍改革的事情。據了解,戶籍改革的目標是建立城鄉統一的戶口登記制度,放寬戶口遷移限制,引導人口的合理有序流動。針對這種狀況,筆者認為,今後一個時期我國城市化的戰略目標,應該是重點發展小城鎮,把近3億農村人口轉化為城鎮人口,讓他們的流動走向小城鎮,而不是盲目的到一線城市集中,這樣做的目的既可以避免大中城市的無限度擴張,從而也有益於避免大中城市房價的大幅度上漲。要做到城市化人口的流向小城鎮,我國政府就應該對小城鎮的住房建設采取相應的扶持機制,並對在小城鎮第一次購房置業的群體采取相應激勵機制,如此不僅有利於規避國際化大都市的無限度擴張,也有利於抑制房價的上漲,從而實現住房保障的全覆蓋,從而也是我國城市化進程更具科學性,更有利於民生就業和生活。
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