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中國的房價為什麼會持續上漲?這句話並非偽命題,它大約包含兩層意思:房產品價格整體看會持續上漲;在中國,基於多種原因,房價在一段時間內還會長期上漲。
房價會持續上漲實際是基於經濟穩定,市場發展而言。如果一國的經濟經常性波動,房價自然會有起落,但由於整體經濟總是伴隨著適度的通脹而存在,無論是因為復蘇原因還是快速成長的原因,因而作為符號,房價也會自動上揚。這說明,房價上漲從肌理上說,是內在的一種價值儲備,誰也改變不了。另外,房產品還具備抗通脹特點,也是人們的儲值性投資品,因而作為投資背後的投機存在,整體看,房價也會上昇。
正因為存在一些上漲的基因,如果政策控制不到位,制度缺失,或者市場粗放性發展,需求前移,信貸擴張,乃至象中國那樣靠著擴大內需快速滋生『食房族』,房價會漲的更快。
1、政策不到位。比如私產保護存在漏洞,產生炒房團;評估非市場化,不科學,人為原因較多,抵押市場不完善,導致地租一段時間比較低,後期為了彌補差價而抬高地租,這個時候恰逢房地產全面發展時期,加入競爭性因素的地價普漲,帶動存量項目房價比照著上漲;城市規劃不剛性,大城市向更大定位發展,小城市向中等城定位發展,市政的快速變化與建設步伐加劇,產生較低地租較高級差,暴利由此產生,再投資到粗放經營的房地產市場。
2、制度缺失。我國一直沒有信息立法,也沒有單獨成篇的民法立法,物權法也只是近年的事情。在房地產市場,從一開始就沒有構建三級市場聯動的體系。這些因素導致如下結果:一是炒地,二是炒房,三是需求紮堆,都往新房市場上擠,放棄二手房作為過渡消費。而此時租賃市場的不規范甚至缺失,產生買租倒掛型需求結構。
3、需求前移與信貸擴張。我國真正意義商品房市場建立於世紀之初,擴大內需讓房地產信貸成為銀行的優良產品,加上傳統窩居概念的影響,導致需求前移,人人必有房而後快之。而對此推波助瀾的一個重要背景是收入分配過渡市場化,收入不均導致社會貧富的二八定律,同期投資市場也不完善,三者加在一起導致全民買房與全民炒房的滋生。
也許你會問,當前房價不是普遍下跌了麼?這只是階段性的需求退出、供應緊縮、沈淀產品基於低成本消化、二手市場行政管制後補水不力造成的短暫現象。
1、需求退出在政策控制與市場出現領跌潮的前提下是客觀的存在。主體需求退出會讓市場發生短暫的窒息,從而讓開發商選擇通過降價促進銷售,以解決其其他問題。
2、供應緊縮。在一個政策控制市場條件下,除非開發商選擇退出或為清理整頓要付出代價,一般有實力開發商會選擇囤貨,或選擇延緩開發進程。導致市場供應不足。在我國,土地緊縮也是導致供應不足的主因之一。另外新產品快速上市導致垃圾品的存在,也間接讓供求矛盾加劇。
3、沈淀產品基於低成本消化。目前降價銷售的都是哪些房子,這是判斷市場的基本前提。如果都是一些存量,一些存量地重新投放市場的供應,由於成本原因,他們具備削價銷售的秉性。
4、二手市場行政管制後補水不力。正常市場條件下二手房肩負著調節與釋放房價的重任。我國政府不知出於何種原因,對二手房實施了管制,因而目前的困局有部分原因來自二手房市場不能及時釋放而產生新房的需求補充。
基於整體經濟發展、城市化發展、弱勢群體居住問題的解決,社會階層按收入劃分更為明細,創業環境更為優化,很自然的,一些停滯性需求復蘇、剛性需求釋放、二手市場補水、一次置業加入、正常投資跟進、灰色收入或他項不當得利進入投機市場等原因,將很快讓樓市回復到正常狀態。
正常狀態的樓市本身就存在高中低檔產品結構,而且既存在投機,也存在投資,當然也包括正常消費,加上市場化導致一些傳統道德惡化生存空間,住房消費總是有些超前。而國家要保持既快又好發展經濟,自然會從緊的時候適當向正常消費進行信貸傾斜,這纔是政府提出的引導消費的真正含義,它只能帶來房價漲幅的穩定而不會產生直接降價效應。
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