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近兩天,看了某君的《房價長期上揚的內在四大動力》一文,其中以『資產的重新定價估值,人們保值心理需求』的理由,提出了『住房具有居住和投資兩大功能』、『既可以實用,又可以增值』的觀點。但是,一般情況下講,我們指的買房保值,是指一種長期的投資,而不是買了房三年五年就指著賣的投機行為。從這一概念出發,筆者對於這一在以當前通貨膨脹趨勢日強的情況為背景而作出的論斷,覺得還有些值商榷之處:中國的發展有其與世界上絕大部分國家不同的特殊性,這種特殊性必將對住房這一商品形成決定性的影響。雖然住房作為保值工具,在世界上絕大多數國家(尤其是發達國家)是成立的,但在中國也許只能在未來的短短數年是成立的,從長遠看,是一個絕對的謊言。
之所以提出上述的觀點,筆者是基於中國人口政策、中國後城市建設時代、經濟發展的東西部均衡趨勢以及通貨膨脹和住房價格高漲的一體性四個方面。
一、中國人口政策決定所謂的『住房人口紅利』周期將是短暫的。
二、中國後城市建設時代決定一線城市的住房價堅挺將成歷史。
三、中國經濟發展的東西部均衡趨勢決定了異地購房哄抬房價不再。
四、通貨膨脹和住房價格高漲的一體性決定了當前房價確實存在泡沫。
首先,倒金字塔形的人口發展趨勢,鎖定了未來的住需形勢是零供給還多餘的,何來保值一說?這一趨勢的出現,是一筆擺在明處的帳。且不說現行的中國人口政策還要維持多久,就以2008年出生的中國城市孩子為例。當他或她到25歲時,會面臨怎樣的住房情況呢。他們的父母基本是獨生子女,也就是說,一個人的祖父母加上他們的父母就有3套房。兩個人加起來,就意味著他們將有6套房的遺產可以繼承。這僅僅是以基本自住需要情況下作出的統計。如果他們的長輩像文章開頭所說的那樣,購房保值,可能就會有8至12套房。這些房子的主人也許都還健在,也許因為生老病死黃鶴仙去。無論是何種情況,對於20多年後出生的中國人,他們結婚時可能將不再是為要不要買房犯愁,而是為要不要賣房或如何租房發困了。要知道,那麼多房子的物業稅、物業管理費,可是一筆不小的開支。在這樣的情況下,如果還說房價一直從現在堅挺到那個時候,誰會信?那個值還怎麼保?
其次,後城市建設時代的到來,將極大緩解一線城市中心地帶的住房需求並促使房價回歸理性價位,住房保值的謊言不攻自破。不要說很遠的一二十年之後,就現在的北京、上海等一線城市,後城市建設時代的模型已經出現。這種城市中心區人口向外遷移,極大地減緩了中心城區的住房矛盾,必將在近期就穩定這些地區的住房價格並逐漸回歸理性價位。所謂的理性價位,就是擠掉當前房價中的泡沫,自然是略有下降了。住房如果作為保值工具,就要求其必須要不停地漲價纔行,否則就算不降,也沒有了利息還要交各種各類的物業稅、物業管理費等費用。這種帳,連我這種最傻最笨的人都算得明白,還用問問那些精明的投資者嗎?
同時,中國經濟發展所致力的東西部均衡趨勢,也決定了就業崗位的逐步穩定,流動人口減少,自住的異地購房需求將在近期內有極大改觀。隨著中國領導層提出的西部大開發和振興東北戰略的提出,以及擴大內需減輕中國經濟依賴出口的不利局面,都將決定中國經濟發展東西部嚴重失衡的狀況必然有大的改變。人的流動,是以經濟發展的形勢決定。有購自住房需求的人,基本上是具有工作能力的人,工作崗位的變遷程度決定了人的流動。如果東西部經濟發展傾斜面不斷拉平,就不可能保持當前這種有勞動能力的人集中在東部地區少數的大型都市的現象。原先從五湖四海集中到了一起來的人,因為經濟發展的分散而再次各奔東西,那些為集中在一起的時代造的住房,還能保持其穩定的價格或者還要逐漸上漲?住房,就是要住的房,沒人住了,房子還叫住房嗎?因此,住房保值與否,得看這房子在哪買,在什麼時候買,什麼時候賣,不能一概而定。
另外,對於有人提出的防通貨膨脹而購房保值一說,更是業餘中的業餘了,是絕對自欺欺人的大謊言。先不說通貨膨脹是不是可能是永遠的,畢竟商用房是經濟的重要一部分,在中國當今時代更是可以用重要支柱來形容。仔細分析,中國的通貨膨脹裡又有多少是住房價格引起的?多到佬佬家去了。既然當前的房價有泡沫,就說明了其不值得投資保值。如果說通貨膨脹的大經濟泡沫破了,房價肯定不可能幸免。這叫是拴在一起的兩個人,誰也甭想把誰撇一邊去。
綜上所述,筆者在此對大唱購房保值的人奉勸一句,自己不買別忽悠別人;對想購房保值的人提醒一句:買房當投資的話,應該有長期的戰略眼光。說句玩笑話,也許你在西安買房能保值,在北京買房,就是貶值了。
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