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房價高漲,調控風聲漸緊,樓市觀望氣氛趨濃,購房者在關心房價會不會繼續漲的同時,最常提及的問題是:現在還能買哪裡的房子?買什麼樣的房子更能保值?如果你打算買房,但對選擇什麼樣的房子又沒有把握,不妨聽聽那些有經驗的二次置業、多次置業者的建議。
錦囊1選擇漲幅不大,但可居住性高的房子
今年杭州房價高走,很大程度上受到了地價上漲速度快的影響,所以一部分今年出讓地塊較少的區域,價格漲幅就比較小。比如濱江,今年沒有上規模的宅地出讓過,只要不選擇地鐵附近的樓盤,其他樓盤的價格上漲幅度並不太大。另一方面,濱江的存量房多,選擇餘地較大,房價上漲速度慢,但對購房者來說這是一個正在成熟中的區域,各項配套也在完善中,可居住性比較高。
錦囊2排屋、別墅的增值幅度會比公寓理想
很多涉足房產多年的投資者從一兩年前就已經調整投資方向,把目光從普通公寓轉向排屋、別墅。『從這幾年出讓的土地來看,住宅用地的容積率越來越高,也就是說排屋、別墅會變得越來越稀缺。』剛剛在餘杭某中式別墅樓盤下單的韓先生今年年初轉讓了富春山居的一套別墅,他說,投資房產近10年,他買房靠的不是托關系,而是自己多跑多看,在正式下單前至少會到這個樓盤五六次,跟銷售員熟悉了,很多消息他們就比較願意透露。『要選就選位置好、景觀好的房子,一個樓盤景觀最好的房子不會超過10%,雖然價格高一點,但未來昇值速度更快,轉手也更容易。』與普通公寓相比,排屋、別墅的目標客戶對價格敏感度不高,購買力更強。
錦囊3如果打算以出租換收益,不如別買房
『杭州這幾年租金回報率一直不高,我計算過一般是每年3%左右,所以如果想靠出租來獲得收益,就杭州市場來說投資意義不大。』有多年房產投資經驗的陳女士告訴記者,上月她在北京出租了一套100多平方米的公寓,月租2萬元,而在杭州同等地段、同樣檔次的房子月租金是2000~2500元,只有北京的1/10左右。『如果打算當房東,同樣的資金不如到北京、上海這樣的一線城市買房,租金回報率更高。』
錦囊4不買政府沒有多少投入的遠郊房
有一句話曾經很流行——買房就是買未來,以至很多購房者受此影響,紛紛奔著遠郊樓盤而去。問題是,這個『未來』究竟有多遠,是四年五年還是十年二十年?『我一般不投資太郊區的房子。』在樓市中頗有收獲的華小姐說,她也會買距離城市中心不那麼近的房子,但前提是這個區域必須有支橕,比如政府規劃的大學城、高新技術產業集中區等,而一般的遠郊房並不具備這些條件。另一方面,遠郊房開發規模大,樓盤消化速度也慢,周邊地塊出讓頻率低,土地增值很難體現在房價裡。而這兩年杭州樓市的漲跌也告訴我們,遠郊房昇值速度慢,且抗跌性不強。
錦囊5如果打算幾年後出手,最好別買精裝修房
采訪中,幾乎所有有經驗的購房者都建議說,如果是初次置業並有在幾年內換房的打算,購房者最好選擇毛坯房。『精裝修房的裝修折舊非常快。』1998年就買下了自己第一套商品住房的鄭先生說,他曾經追蹤過幾個精裝修樓盤在二手房市場上的行情,結果發現,轉手率最高的是樓盤交付的第一年和交付後第五年。『按照生活習慣,家庭裝修通常是5年更新一次,再好的裝修使用了5年,即使使用功能不打折,裝修風格也過時了,轉手時只會成為砍價的理由,而不能給總體加分。』
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