|
||||
經歷了2007年房地產市場的大起大落,中國房地產行業將逐漸走向成熟,會有更多的歷史經驗值得去研究和學習。2008年的深圳樓市又會向著什麼方向發展呢?通過分析以下這些關鍵詞語中,來探討今年的市場走勢。
1、供求關系
任何一個產品供求關系比是一個最基本的因素,供大於求,價格自然回落。2007年深圳剩存樓盤量市場估算在500萬平方米左右,按照最後一個月深圳單月銷售18.65萬平方米的情況來看,足夠深圳市消化27個月左右。而今年市場的推盤量雖然尚無准確數字,但是開發商囤地量數額巨大,開發商在政策和資金流轉的要求下不得不將其快速推向市場。今年待售面積將會增加得更多,加上二手房市場投資客用來炒房的空置存量,單純從供求關系比來看深圳商品住宅很難有所起色。
2、均價與人均收入
我們相信隨著房地產市場的發展,未來房子的質量、性價比肯定會比現在的要好,但是如果按照2006年至2007年深圳市場均價的走勢來看,再好的房子消費者也買不起。房地產市場的大起大落很容易讓人和股票市場聯想在一起,但是房地產市場的產品房子和股票不同。房子是真正具有實用價值的產品,最後使用價值的回歸將重新著陸於購房者而非投資者。
我們來看房價增長率與GDP增長率之比,這一指標主要用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度。一般認為其比值在1以內屬於合理范圍,1-2是泡沫預警,2以上表示房價虛漲,泡沫顯現。
2000年至2004年,深圳市房價增長率和GDP增長率之比均低於1,處於合理范圍,說明深圳房地產行業處於理性發展階段。進入2005年,兩者比值由2004年的0.59猛然昇到1.21,已經屬於泡沫預警的范圍。2007年,房價增長率和GDP增長率之比已經高達3.79,房價虛高的態勢已經凸顯。
3、房貸政策與銀根緊縮
央行在年底已經明確表示2008年將認真執行從緊的貨幣政策防止經濟增長由偏快轉為過熱和物價由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹。這給渴求新的一年能有新的貸款注入房地產的開發商和投資者一個不小的打擊。沒有銀行貸款來支持資金運作,一些實力不濟的開發商在資金流轉方面產生困難。靠銀行貸款的投資客也很難繼續通過炒房來得到暴利。
2007年央行政策規定置業者第二套住房首付四成以上的政策對一年以來本已走向觀望的深圳樓市更大的打擊。面對2008年房貸政策及銀根緊縮的影響,品牌開發商將會積極尋找上市的機會籌集資金用來在房地產市場上的正常運轉。而炒房者也很難再利用銀行貸款來在房地產市場進行大規模運作了。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||