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進入2008年,在看漲和看跌的爭論中,是否買房?購房者們感到一絲迷茫。其實不論是相信"上漲論"還是"拐點觀",普通購房者一旦遇到適合自己需求和承受力的房子,還是應該"該出手時就出手"。
不過今年買房和以往有所不同,應當注意以下四大關鍵詞:就看跌者而言,繼續觀望等待低點入市固然是理想選擇,但2006年長時間觀望之後等來的卻是房價報復性地上漲,依舊讓人心有餘悸;對看漲者來說,現在入市等待昇值也是不錯的決定,但樓盤不斷打折,成交量持續下滑的消息卻令投資者信心不足。
關鍵詞一降價打折莫輕率購買
現象:每到歲末年初,總有一些樓盤推出降價、打折的措施,吸引購房者,今年尤甚。不少項目采取"直接降價"優惠,降價幅度從一兩萬元到十幾萬元不等;而有的項目則推出打折優惠,折扣從9.9折到9.3折;還有的項目用買房送家電、免一年物業費等方式吸引購房者。降價打折的力度是近一兩年來北京市場較為罕見的。
置業建議:面對樓盤的降價打折,購房者們應當保持冷靜的心態。有報道稱,某樓盤的降價幅度達到40萬元之巨,但該套型的總價為800萬元,這樣的降價對普通購房者而言還是沒多少實際作用。而一些打折的項目有的是樓層不好影響采光,有的則是戶型朝向不佳,還有的要求購房者在一次性付款之後纔能享受折扣。還有的開發商拿出幾年前"一層送花園,頂層送露臺"的老招,而這些往往是口頭承諾,最終難以兌現,導致糾紛不斷。
所以購房者在面對降價打折的誘惑時,必須先問幾個"為什麼",弄清降價的原因之後,再考慮是否符合自己的需求,最後再決定是否購買,不要輕易被降價噱頭衝昏頭腦,因為一旦下定金或簽購房合同之後,後悔了再退房可不是件簡單的事。
關鍵詞二房貸選擇宜打商貸公積金組合牌
現象:2007年的屢次加息,讓不少購房者感受到貸款買房的壓力。在從緊的貨幣政策下,央行要求今年新增貸款增幅將控制在12%以內,比2007年預定控制目標壓縮3%。第二套房提高首付以及認定標准出臺後,要求購房者要從自己的需求以及實際情況出發,充分了解相關政策動態,擬好貸款方案。
置業建議:北京開太物業交易擔保有限公司董事總經理白鈞認為,由於考慮到第一套住房貸款是居民的保障性住房需求,第一次貸款購房可享受低首付及優惠利率。第一次貸款購房的家庭,90平方米以下住房按揭貸款的首付最低為兩成,並且可以享受相當於基准利率85%的優惠利率,以現行基准利率7.83%為例,優惠後利率為6.656%。
而對第二套房屋貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於同期同檔次基准利率的1.1倍,並將住房公積金貸款計算在貸款次數內。
不難看出,如果第二套住房申請的是公積金貸款,不僅首付降低,且利率相差3.393%。所以說,用商業貸款購買第二套房產,是不太劃算的。
因此,確實需要貸款購買第二套住房的借款人,如有條件,可充分利用公積金貸款。根據北京市住房公積金管理中心的相關規定,只要借款人符合公積金貸款的相關要求,且住房公積金連續繳存或累計繳存達到12個月(含)以上就可以申請公積金貸款,對是否申請過商業貸款和曾申請公積金的次數是不限制的。
此外還需要注意,由於住房公積金貸款是保障性貸款,一個人不能同時有兩個住房公積金貸款,所以,借款人需要將之前的公積金貸款還清。
關鍵詞三購買時機自住投資各不同
現象:王石的拐點論和老潘的無拐觀都有其道理,但對於不同目的的購房者而言,應抓住不同時機。
置業建議:有分析指出,在2008奧運年的前半年仍然會有加息的可能。中原機構認為,鑒於此種情形,有購房置業意向的消費者,可以考慮在目前大家觀望情緒比較嚴重、新盤集中開盤的時期來選擇合適的項目。另外,如若趕在再次調整利率之前做貸款,仍然可以享受一年的相對較低利率。因此,有置業需求的消費者應權衡利弊,把握好購房時機。
還有業內人士認為,對於昇級置業的購房者來說,是否選擇在二三月份購置新房則要量力而行。可以將手中的房轉售為租,用月租抵房貸月供,這類方法適合看漲後市並且手中略有節餘的購房者。而想要直接把房賣掉,重新購房的人,如果不在二套房新政的控制范圍內,可以考慮擇機買入,但處於二套房新政調整范圍內的買房人,則應理智考慮換置成本。
對於投資型購房者來說,現在入市可能不是一個很好的選擇,由於要面臨較大的政策風險,加之市場的觀望氣氛濃烈,以及買漲不買跌的慣常心理,應該考慮關注其他金融理財產品,尋找更好的投資時機。
關鍵詞四購房區域新城置業正當時
現象:一直以來,地段都是買房的重要參考因素,在城市中心購房也一直是購房者的首選。但是隨著北京軌道交通的大規模發展,以及新城規劃的出臺,城市中心和郊區新城的界限也越來越模糊。
置業建議:北京的降價打折項目多集中在城市中心區,中原機構認為,這是由於政府會加大保障性住房的建設力度,以及嚴格土地開發進程監督,嚴防囤地和捂盤現象,最大限度地增加供給,對城區商品房市場帶來衝擊的結果。
因此,如果選擇在城市中心地帶買房,初春是個不錯的時間--由於銀行用完了上一年度貸款指標,而新的款項還沒有批下來,貸款購房者數量減少,此時開發商若急於出手套現,就出現了降價打折的結果。
而郊區新城市場所受影響則相對較小,據北京中原三級市場部研究中心統計數據顯示:2007年1~10月近郊(通州、房山、大興、昌平、門頭溝)二手房成交量為21066套,同比增長68.2%。尤其隨著軌道和規劃的陸續出臺,日後便利的交通使得郊區新城的房地產市場相對城區較低的價格成為人們關注的焦點。同時,由於外省市來京購房趨勢的不斷上漲和相對較低的價格也使郊區新城項目成為他們的目標。
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