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2007年中國各大城市樓市房價的持續猛漲漲得讓購房者心驚肉跳,而歲末年初國家出臺的一系列具有明確信號意義的房地產調控新政又讓開發商膽戰心驚。開發商、購房者現在不約而同關心的是,房地產調控新政究竟劍指何方?2008年中國樓市究竟走勢如何?
房地產新政劍指何方
2007年12月3日?5日,中央經濟工作會議透露出重要信息,貨幣政策將從『適度從緊』轉向『從緊』。12月8日,央行宣布從2007年12月25起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點。12月11日,央行網站正式對外公布了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確第二套房貸款以家庭為單位。12月18日,央行副行長劉士餘在『加強商業性房地產信貸管理專題會議』上的內部講話中強調:『要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。』 2008年1月1日起,各商業銀行按照央行、銀監會規定的二套房界定標准,全面執行新規定,同時一反『早放貸、早盈利』的慣例,必須按監管層的要求,嚴格執行『按季上報貸款額度』。
如果說,對於央行一反常態一舉將存款准備金率提高1個百分點,許多房地產業內人士還心存幻想,認為央行此舉無非比先前只多了0.5個百分點,而且針對的是整個宏觀經濟,對房地產市場影響不大的話。那麼,12月11日,央行網站正式對外公布的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》無疑是要驚醒美夢了,這可是真真切切地直奔房地產市場而來的。信貸政策扶持自住性購房,遏制投機性炒房意圖已經彰顯。
震動地產界的,並非單單是貨幣政策的『收緊』,同時『收緊』的還有土地政策。2007年12月11日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,再次重申『大力提高建設用地利用效率,嚴格執行閑置土地處置政策』。2008年1月7日,中國政府網發布《國務院關於促進節約集約用地的通知》,通知明確了嚴格執行閑置土地處置政策,土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價;同時再次強調了住宅用地結構的優化,確保不低於70%的住宅用地用於廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設;並提出金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年,完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業,應審慎貸款和核准融資,從嚴控制展期貸款或滾動授信,對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。
如果說,對於土地政策的『收緊』,原先有些房地產業內人士還寄予希望,以為『節約用地』意味著地根收緊,地根收緊意味著土地供應減少,有利於房價的上漲。那麼,現在《國務院關於促進節約集約用地的通知》已經明明白白地告訴大家,對於違法違規用地和圈佔囤積土地將予以加大懲治力度,而對民生用地則由過去的緊縮走向了寬松與傾斜。
2007歲末、2008年初,房地產調控新政指向已經十分清晰——2008年將是民生地產之年。
狂熱樓市是如何煉成的
要正確分析判斷2008年樓市的走勢,前提之一是必須對當前中國的房地產市場形勢有一個清晰的判斷,其中最為關鍵的一點得明確中國房地產是否存在泡沫,如果存在泡沫又有多大?
判斷房地產泡沫最直接的標准是房價收入比。對於這個問題,2005年1月31日,我曾在《房價收入比真的不是衡量地產泡沫的標准?》一文中,用數學方法加以詳細證明。
從房價收入比分析,我國許多城市存在房地產泡沫是不爭的事實,而且值得我們警惕的是,我國一些城市的房價收入比已經超過12?1,遠較美國、英國等國一些房價出現劇烈調整的城市來得高,已經成為名副其實的『地上懸河』。
當前中國房價收入比之所以能夠煉成『世所罕見』的『地上懸河』,最簡明扼要講,是依賴於『三級跳』完成的——
『第一跳』是借助於按揭貸款實現的。按照需求是購買欲望和購買能力統一的說法,按揭購房其實是將潛在的購買能力轉化為現實購買能力的一個過程,其實質是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放,即將未來幾年乃至幾十年的房屋需求提前而攢到現時來了。住房按揭貸款運用恰當,不失為一種提前享受生活的方式,但問題是我們過去在實施中對風險控制太過寬松了。
『第二跳』是借助於『一個口子的土地儲備、招拍掛供地方式』實現的。土地招拍掛制度對防范土地腐敗來說,自然是一件大好事。但是,如果我們對這個招拍掛制度的設計建立數學模型加以分析,就會發現『招拍掛』在供求關系上采取的是非飽和型供地模式,而且供地集合最終必定指向高檔商品房用地。如果在住宅用地的供應上,不為民生用地預留口子,那麼,『一個口子的土地儲備、招拍掛供地方式』必定造成民生用地的嚴重短缺,迫使普通民眾在住房問題上不得不吃上了『鮑魚』和『魚翅』。
『第三跳』是借助於『投機性資金』實現的。當房價收入比已達到12?1時,房地產市場必然已處於『自住者買不起,投資者租不出』的窘境了,這也可以應用數學方法加以量化證明。此時,房價按理應該下跌纔對,但是事實恰恰相反,在一些城市房價不跌反漲。這原因何在?關鍵在於大量投機性資金『撬動』著巨量信貨資金的流入。
上面的『三級跳』,『第一跳』和『第三跳』涉及的是房地產市場的資金,『第二跳』涉及的是房地產市場的土地。對於中國房地產市場來說,土地和資金恰恰是影響最大的兩項因素。
2007年房地產調控依然陷入『房價越調越高』的怪圈,關鍵在於房地產調控政策在土地和資金這兩大對房地產影響最大的因素上均沒有得到全面落實。
雖然2006年『國六條』強調要『切實調整住房供應結構』,特別提出了兩個70%的量化要求:要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。同時要求在新開工商品住房項目中,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積70%以上。
但是,住房供應結構調控政策,在實際操作層面並未得到全面落實。據國家統計局1?10月房地產開發投資統計快報:住宅開發投資比去年同期增長33.67%,但90平方米以下住房僅佔住宅開發投資的21.46%;經濟適用房佔住宅開發投資的4.51%,比上年同期的4.56%略下降0.05%;而別墅、高檔公寓佔住宅開發投資的10.47%,比上年同期的10.23%略增長0.24%。
與土地政策的落實一波三折一樣,信貸調控政策也未得到全面落實。同樣到2007年10月末,據央行數據:全國商業性房地產貸款餘額達4.69萬億元,同比增長30.75%;比年初增加1.01萬億元,佔同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中,個人住房貸款餘額2.6萬億元,比年初增加6192億元,同比增長35.57%。住房公積金委托貸款10月末餘額達到4502.2億元,比年初增加960億元,同比增長34.87%。中國樓市勢必回歸理性
2007年臨近年底房地產調控之所以開始顯效,關鍵是信貸政策已經開始真正發力。
信貨政策以2007年9月27日央行和銀監會的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》為界線,開始初步收效,又以12月12日央行和銀監會的《關於加強商業性房地產信貸管理補充通知》為標志繼續發力。對第二套房貸款實行首付和利率的雙重提高政策,精確擊中了投機性資金『高杠杆性』軟肋。在這種情況下,一些城市樓市的成交量出現急劇下降,房價也出現了明顯松動,也就十分正常了。
當信貸政策開始真正發力之後,又出臺了《國務院關於促進節約集約用地的通知》,這昭示著土地政策也要真正發力了。
貨幣政策與土地政策雙雙發力之後,如果沒有特別重大的意外發生,那麼,2008年房價的理性回歸,應該已經沒有多大懸念。這主要是因為我國非理性的虛高房價的支橕點,關鍵就在於資金與土地這兩項因素(這一點,我們在前面『中國的高房價是如何煉成的』一節中已有較為詳盡的分析)。
至於房價將會以何種方式回歸理性,是以軟著陸的方式,還是以硬著陸的方式?這一方面取決於商業銀行與央行、銀監會在信貸調控上能否實現良性互動,以及地方政府與中央政府在土地調控(住房結構調控)上能否實現良性互動,另一方面,也取決於稅收政策能否針對海內外投機性資金的大進大出及時出臺強有力的政策措施並貫徹執行到位。
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