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近期,從緊的貨幣政策和土地清理行動直指房地產核心,南京等城市地價大幅下跌、房價趨穩。業內認為,本輪調控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式,房地產暴利現象受到遏制,在各方面的壓力之下,今年企業的重組變化會非常激烈。
南京地價暴跌四成 新房成交萎縮打折成風記者調查了解到,南京市土地、新上市商品房與二手房市場近期不同程度出現降溫,土地拍賣價格最大跌幅達到四成。
自2007年12月以來,南京地價如同『過山車』般急速下墜。2007年南京全市11個區共拍出113幅地塊,總金額達到近350億元,相當於往年的3倍。2007年南京每月至少有一個『地王』誕生,最高地塊成交價達25.95億元。
然而2007年12月底的最後一拍,出讓的16幅地塊中,2幅流標,10幅地塊底價成交,沒有動輒數百輪的『拉鋸戰』,場面冷清。其中,江寧區某地塊拍賣價3.86億元,樓面地價2618元/平方米,比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價低了近2000元/平方米,地價下跌近四成。
今年1月17日進行的一場土地拍賣,5幅地塊僅有6家競拍,其中3幅直接以底價成交。同是在鐵心橋區段,在去年10月24日的拍賣會上,萬科地產旗下公司曾以3687元/平方米的樓面價買下。而這次鐵心橋起拍的樓面地價僅為2952元/平方米,卻無人敢要。
新上市商品房成交萎縮,打折成風。2007年12月1日至16日,南京全市住宅成交3262套,同比降幅高達38.9%。12月17日至23日,全市認購商品住宅1417套,環比縮水近四成。2008年1月7日至1月13日一周內,共認購商品住宅955套,這是自2006年以來首次出現周認購住宅不足千套的情況。『買現房打97折,另外再送5萬元』、『房價直減10萬』、『精裝修再減五萬元』等打折促銷在河西、江寧等多個熱點板塊出現,打折方式也從以往的變相促銷,改為直接減價。
『做這行10多年了,從來沒有這樣缺錢』『今年是我國10年來首次執行貨幣從緊政策,房地產流動資金已經減少了50%,我做這行10多年了,從來沒有這樣缺錢。有銀行表示,2008年房地產貸款將減少30%。許多開發貸款項目,分行批准了,報到總行時被攔了下來。』江蘇一大型房企的總經理告訴記者。房地產屬於資金密集的長周期行業,主要依賴銀行貸款。貸款充足時,投入的資金會產生8倍的乘數效應,即每放貸100元,產生的效應可以達到800元。貸款主要用來拿地,在一個項目建設初期,開發商就能把資金騰挪出來再開發新的項目,而已經開工建設的項目又可以用來再貸款。一個房產項目要兩三年,因為周期長,一筆貸款可以轉幾個項目。
『2007年的金融調控將開發商的自有資金提高到了35%,並且嚴格規定項目開發到中後期纔能貸款。今年以來的銀根緊縮,讓許多開發商隨時都感覺資金鏈會斷裂。我們公司的流動資金比去年已經減少了50%,有的開發企業開始聯合起來買一塊土地。』這位總經理說。
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