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2008年管理層要對房地產流通領域的中介行業進行大力整頓。設想在二手房交易的全過程,分成兩大板塊。板塊一,信息配對,即居間促成的過程。板塊二,合同成交、收取房款、抵押按揭、過戶等後續服務。對於傭金總額,基本上控制在上下家收取2%上限這個范圍內。
問題是從事板塊二的公司管理部門會有極大門檻限制要求,例如注冊資本要在3億-5億這個底線上,同時要有相當數量的保證金存放在政府所指定的專門部門或銀行裡。中小中介面臨的出局危機的關鍵點是,2%這個總傭金對於本來利潤不是很高的定位,還要分給兩大板塊的公司來分享,而且信息配對勞動力大可能分配的傭金反而低,後續服務的傭金比例倒要高於前者。
中天事件的陰影宛如一顆原子彈,強大衝擊波全方位的襲擊整個地產中介行業。實際上,中天只是整個行業變壞的開始,不論在連鎖反應上,還是在從業人員的心理上,都造成了大地震。首先,我們看看中天暴斃的連鎖反應。至從中天事件後,一些中小地產公司在成交量冰封和樓市冬天的寒風裡,資金鏈斷裂,就像得了腦血栓,腦梗塞,紛紛突然死亡。比如創輝也因資金鏈斷裂轟然倒閉。接連發生的中介倒閉像瘟疫一樣蔓延,勢必引發大規模的信任危機。而一旦中介失去民眾的信任,就等於失去了自己吃飯的飯碗。因為老百姓害怕自己所找的中介,會在一夜之間行無征兆的突然死亡,這反過來又會加劇成交量的持續探底。事實上,整個房地產中介面臨的考驗是一個行業危機,而不僅僅是一個中介公司的生死存亡,這些暴斃事件,給與房地產行業從業人員也是一個重創,一場心理大地震。很多人相信這個行業變得糟糕了,激烈了。而這些從業人員的心理大地震,又引發老百姓的心理大震動:出於對黑中介的疑慮和對於地產中介的不信任,又反過來加劇行業內部競爭,破壞行業規則。正是面臨著這些巨變,管理層開始考慮實施新政,以挽救一個行業地集體性墮落。
管理層醞釀的拯救中介行業的新藥方如果出臺並且實施的話,那麼,中介行業將會面臨著怎樣的新的叢林世界呢?這個藥方看來對於拯救那些大的地產中介還是立竿見影的,而對於中小中介公司將面臨著新的生死考驗。筆者在《房產中介的春天已經悄然來臨》一個成熟的行業必需要有個完善的行業潛規則,只有完善行業的各類規章制度,加強對行業的整頓與改進,行業發展纔會有進步。管理層在面臨著中介行業的危局,積極尋找一個新的藥方,根治地產中介不規范帶來的惡劣社會大地震,挽救中介信任危機於水火,是一個明智的選擇。這也為民生地產注入新的血液,為房地產市場健康發展鋪上了堅實的基礎。
對於大的中介公司,管理層擬定的『注冊資本要在3億-5億這個底線上,同時要有相當數量的保證金存放在政府所指定的專門部門或銀行裡』這一點對他們來說,是以擴大自己的重要時機,因為對於要求資金周轉很快的中介公司來說,這個數字對中小公司無疑是『蜀道之難難於上青天』。這樣一來,大批中小中介企業都不能達到這一要求,中介數量就會大幅減少,中介店比雜貨店多的局面將大大改變。大中介公司面臨蟻群式的競爭壓力就會明顯減輕。所以,對大公司來講,新藥方可能是自己轉機壯大的催熟劑。但是,正如中天和創輝一樣,由於盲目擴大自己,也會造成重大損害,甚至死亡。目前許多的大中介公司,不是在服務上提高質量,而是夢想上市,拼命擴大門店,期望被海外資金看重,然後包裝上市出售公司,這本來就很畸形的企業戰略。但往往是,在虛大中突然死亡,資金鏈斷了,供血不足了,引起腦梗塞,還沒等海外基金看上已經出局夭折了。
前面提到:中小中介面臨的出局危機的關鍵點是,2%這個總傭金對於本來利潤不是很高的定位,還要分給兩大板塊的公司來分享,而且信息配對勞動力大,可能分配的傭金反而低,後續服務的傭金比例倒要高於前者。然而,並不是說小中介都要等死了。對於小中介來說,可以做一些細分市場,差異化經營,切忌亂做一氣,沒有方向。如果像無頭的蒼蠅,到處立足,結果,反而立不了足。其實,一些細分的市場如果做的更細致、更專業實際上比盲目擴大的優勢更為明顯。比如,專做辦公樓、商鋪、老洋房等等。只要不是黑中介,口碑好,小中介將會有機會,只是利潤薄了。因為新政策的目的是規范中介行業,為中介行業制定可行的健康的行業標准,讓誠實守法的中介更加壯大,讓黑中介不能再一個老鼠害一鍋湯。所以,那些誠實守法的小中介,機會會比原來就舊規則下更為有利於自己的成長。
筆者前篇文章說過,鑒於房地產市場目前出現的一些危機,管理層正積極采取措施,保障房地產健康有序發展。這個二分市場的新藥方,或許是拯救中介病危的良藥。鑒於黑中介和中介的猝死,給房地產中介帶來的惡劣影響,是應當制定新的規范,把好的習俗轉化法律,為房地產健康發展,奠定堅實的基礎。而對於中介行業的企業來說,如何面對新的叢林規則,是每一個中介行業必需認真思考的課題。
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