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原告:鄭金兵、陳普建、黃秀珍、周天貴、蔡菊蓮、蔡寶珍、包忠方、葉小平、陳無畏、於雲霞、戴素素等11人。
被告:黃岩市房屋開發公司。
被告黃岩市房屋開發公司是1988年7月依法成立的房地產開發企業,其經批准的經營范圍是:主營商品房開發、銷售,兼營建築材料。1990年12月,被告先後經原黃岩市(現改為臺州市)計劃經濟委員會、城鄉建設委員會、土地管理局、建築工程管理處等有關部門批准,在現臺州市路橋鎮解放路開發臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓,各樓的第一、二層為營業用房,第三層以上為住宅套房。1991年9月,原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業房各1套,並按照被告預售商品房的有關規定,填寫了《訂購商品房申請登記表》,經所在居委會和路橋土地管理事務所審核,同意原告鄭金兵等11人申請購買營業房各一套。1991年9月25日,被告黃岩市房屋開發公司的派出機構——路橋辦事處,分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中『公司審定房屋方位層次』一欄,簽署了『同意購買解放路營業房一套』的意見。同年9月27日,被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業房預付款各4萬元,並出具了收據。1992年6月24日,原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位——黃岩市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中,1992年4月7日,路橋區的陳福增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》,此表未交給被告,被告未向他們收取分文預付款。同年4月16日,原黃岩市計劃經濟委員會根據路橋區企業辦公室的書面報告,以黃計經字(1992)第113號文件,指定原路橋區企業辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區的陳福增等11戶廠長、經理。1992年9月10日,原黃岩市城建委主任、路橋鎮鎮長、路橋區企業辦副主任及被告經理等人召開了協調會議,決定:(1)路橋鎮解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理;(2)已經繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決,如果11戶個人不同意,由開發公司歸還預付款;(3)由路橋鎮通知施工隊停止施工。會後由路橋鎮城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程,被告及施工單位據此停止建造,當時該工程已建至二層樓。工程停建後,原告鄭金兵等11位商品房預購人在向黃岩市有關部門多次要求解決無果的情況下,於1994年3月1日向臺州市路橋區人民法院提起訴訟,要求依法確認與被告的商品房買賣關系有效,並要求被告及時交付房屋。被告黃岩市房屋開發公司答辯:願意按約履行。但因該工程被停建,無法及時交付預售給原告的商品房。(www.fangchan100.com)
【審判】
臺州市路橋區人民法院經公開開庭審理,查明了案情事實和相關證據。認為:被告黃岩市房屋開發公司依法成立,具有開發、銷售商品房的主體資格。被告開發座落路橋鎮解放路第4、5號商品住宅樓,經有關部門批准,手續完備,被告有權自主簽訂預售商品房合同。原告鄭金兵等11人經有關單位審核同意,與被告簽訂了預售商品房合同,並交納了預付款。雙方簽訂的商品房預售合同應認定有效,依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確,原告要求及時交付,依法應予准許。但應給被告必要的建房時間。至於該商品房預售過程中受到有關行政部門乾預,該工程又被有關部門通知停建,應由被告自行與有關部門解決,不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第(二)項、第一百一十一條的規定,於1995年4月14日判決:原告鄭金兵等11人與被告黃岩市房屋開發公司簽訂的預購預售商品房合同有效,被告應於判決發生法律效力之日起一年內交付房屋。本案訴訟費用由被告負擔。宣判後,當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程,經多方努力,已於1995年7月4日恢復施工。(www.fangchan100.com)
【評析】
本案是一起當事人多,涉及面廣,牽連到原黃岩市和路橋區、鎮6個行政部門,爭訟房屋停建二年多,在當地影響較大的一起商品房預售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理後,堅持嚴肅執法,正確適用法律,取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個關鍵問題:
一、關於商品房預售合同的效力問題。人民法院審理商品房預售合同案件,必須審查合同的效力,這是正確處理這類案件的前提。審查的內容,一般應包括:審查作為預售方的主體是否具有房地產開發經營權;作為合同標的物的房地產的所有人(土地使用權人)是否持有合法證件;合同是否是雙方當事人的真實意思表示,其內容是否合法。根據本案事實,商品房預售方是依法成立的房地產開發企業,其開發的商品房用地業經土地管理部門和規劃部門批准,並已列入商品房開發計劃,持有合法證件;商品房預購方是當地城鎮居民,經有關部門審核符合購房條件;雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式簽訂了預購預售合同,預售方還實際收取了預購方交納的預付款,應當確認該商品房預售合同業已依法成立,對當事人具有法律約束力。需要指出的是,在1991年9月原告鄭金兵等11人與被告房屋開發公司簽訂了商品房預售合同之後,1992年4月7日,路橋區陳福增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》,但此表沒有交給房屋開發公司,房屋開發公司既未承諾預售此商品房,也未收取分文預售款,這只能認為是部分廠長、經理的單方意思表示,不具有預購預售商品房合同的效力。(www.fangchan100.com)
二、關於排除不當行政乾預的問題。本案原、被告之間的法律關系是清楚的,案情也並不復雜。但是由於受到原黃岩市(區、鎮)某些主管部門不當行政乾預,特別是1992年9月10日召開的『協調會議』,指定將『路橋鎮解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理』,置本案原告鄭金兵等11人的合法權益於不顧,采取行政手段,違法解除鄭金兵等11人與房屋開發公司簽訂的商品房預售合同,直至『通知施工隊停止施工』,導致依法興建的商品房被迫停工達二年多,嚴重侵犯了房地產權利人的合法權益,影響了房地產業的健康發展。在訴訟過程中如何排除不當行政乾預,這成了正確處理本案的關鍵問題之一。有人認為,可以追加原黃岩市(區、鎮)有關部門為本案被告,因為鄭金兵等人與房屋開發公司之間沒有實質性的紛爭,造成糾紛及停止施工主要是由於某些部門的錯誤行為所致,如不追加他們為被告,糾紛不能徹底解決。也有人主張追加陳福增等部分廠長、經理為本案第三人,因為案件的處理結果與他們有利害關系。(www.fangchan100.com)
受訴法院經過慎重研究,認為:(1)商品房預售合同糾紛是房地產開發經營方面的一種新類型案件,其訴訟主體,一方應是房地產開發經營企業,即預售方;另一方則是符合購房條件的單位或個人,即預購方。原黃岩市(區、鎮)有關部門不具備房地產開發經營的主體條件,所謂的『113號文件』和『協調會議』,擅自將本案已預售的商品房指定售給陳福增等部分廠長、經理,以及通知停止施工等,純屬憑借行政權力作出的行政行為,其違法性是顯而易見的。按理,被侵權的房地產開發經營企業可以『行政機關侵犯企業經營自主權』為由提起行政訴訟;原告鄭金兵等11人的合法權益因此也受到了直接損害,作為行政行為的利害關系人,也是有權提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟,這是他們對行使訴權的選擇。原告鄭金兵等11人最終向法院提起了民事訴訟,是因為他們與被告之間存在有民事法律關系,並可以通過民事訴訟排除行政乾擾,這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟,當然不應將有關行政機關追加為被告。(2)基於同樣的理由,陳福增等部分廠長、經理與房地產開發經營企業沒有商品房預購預售合同關系,他們與本案當事人之間不存在法律意義上的利害關系,因而不具備民事訴訟第三人的主體資格,不應追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實的基礎上,向市委寫了《關於要求協調鄭金兵等11人與市房屋開發公司預售商品房糾紛案的請示》,得到了市委的支持,排除了不當行政乾預,使被迫停工的商品房得以恢復施工,從而妥善解決本案糾紛。(www.fangchan100.com)
三、關於本案的法律適用問題。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國房地產管理法》是人民法院審理房地產案件的法律准繩。但對房地產管理法施行前,因房地產開發經營方面引起的糾紛,在房地產管理法施行前或施行後訴訟到人民法院的,人民法院仍應依據當時的有關法律和政策規定,在查明事實、分清是非的基礎上,從實際情況出發,合情合理地處理。本案爭議的商品房預售合同是在1991年9月簽訂的,合同的基本內容——即預購、預售、收取預付款等是依法成立和有效的。但是,合同中卻沒有約定購房價格、交房時間及違約責任等,合同內容的不完善導致合同履行中的不穩定,潛在的隱患也容易引發糾紛。(www.fangchan100.com)
如何正確地適用法律,妥善處理這種新類型案件,受訴法院主要是掌握了二條:一是遵循最高人民法院提出的審理房地產案件的三個原則,即(1)有利於房地產業健康發展的原則;(2)依法保護合同的原則;(3)公平保護當事人合法權益的原則。二是恰當地適用《中華人民共和國民法通則》的有關條款。例如,關於該商品房預售合同的效力,適用了民法通則第五十七條和第八十五條的規定認定;關於商品房交付時間,合同中沒有約定,適用了民法通則第八十八條第二款第(二)項的規定,認為債權人(預購方)有權要求債務人(預售方)及時交付房屋,『但應當給對方必要的准備時間』。法院根據實際情況,判決『被告於判決發生法律效力之日起一年內交付房屋』,這一判決是正確的,合理合法的。
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