|
||||
近日,被降價風波影響的樓市似乎已經處在了『搖搖欲墜』的崩盤邊緣。而上周,一位業內消息靈通人士向記者透露,目前,銀行有關方面正在重新醞釀取消期房銷售制度,主要是鑒於緊張的國際金融形勢,為銀行自身金融安全所做的考慮。取消期房銷售並非『新』聞,但在當前已經很嚴峻的市場環境下再次提出,顯然影響更為特殊。一旦銀行方面醞釀成熟並最終出臺,房地產市場勢必將會『風雨大作』。
3年後重提舊賬開發商資金鏈面臨斷裂
其實,銀行方面關於取消期房銷售的想法由來已久,早在2005年8月份,由人民銀行房地產金融分析小組撰寫的2004中國房地產金融報告就曾經指出,『很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售』。
這份金融報告的提議最終由於存在爭議而一直沒有得到正式采用,並且在報告發布後不久,建設部便正式發表言論聲明稱,『近期內不會取消期房銷售』。將第一次『取消期房』風波平息。
然而,隨後的時間裡,銀行部門並沒有放棄取消期房銷售的努力。2006年7月22日,中國銀監會發出《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》),主要內容是重申『凡是一手住房項目均必須主體結構封頂後方可發放按揭貸款』。這條規定其實也早在2003年有過相關文件詳細規定,卻一直執行不力。
顯然,此度銀監會緊急叫停未封頂住房個人按揭,不言而喻其根本目的是為了降低銀行放貸風險。因為預售款回籠越慢,開發企業所需自有資金要求就越高。原本樓盤出地面就預售所需的自有資金,可能只佔到開發項目總投資的30%;而主體封頂所需的自有資金,則可能達到40%甚至更多。
時至今日,從此前幾次銀行方面的政策調整看,這次傳出的銀行將取消期房的消息,其主要原因仍然是考慮到其自身的金融安全。特別是在現階段,樓市處於非常重要的轉型期,交易量低迷,眾多房地產企業降價出售項目的背景下,銀行重提取消期房銷售顯然也並非空穴來風。
建行壓縮開發貸款對樓市形勢沒信心
金融政策緊縮一直以來都是引發地產危機的『導火索』,先是有二套住房政策,徹底地打壓了購房者的衝動;隨後又連續加息,進一步地打壓了炒房者的利潤空間。可見,金融政策已然成為了左右房地產市場的指揮棒。
事實上,種種跡象表明,今年金融政策繼續緊縮已是必然。近日,建設銀行總行首席財務官龐秀生表示,去年建行對房地產開發貸款的增長有所壓縮,今年還要再壓縮一點。這是源於銀行對目前房價的判斷,建行認為房價大幅度增長的可能性幾乎不大,或者慢增長,或者往下走都有可能性。
而據龐秀生透露,今年建行對房地產開發貸款總量要進行控制,但還是會保持一個合理的投放量。『房產貸款的緊縮率和去年是一樣的,主要是滿足優質客戶的合理需要,個人貸款都還是正常投放,房地產開發貸款的增長可能會略有壓縮,但總的來說還是有增長的。』龐秀生說,去年建行對房地產開發貸款的增長有所壓縮,今年還要再壓縮一點。
銀行壓縮房地產貸款是否會對房價產生『致命』的影響?對此,業內人士普遍認為,銀行壓縮房地產貸款對房價會產生影響,但影響房價的因素是多方面的,包括市民的需求、市民對房價走勢的判斷、國家的土地稅收等政策。龐秀生也認為,銀行的信貸緊縮肯定對抑制房價過快增長有用,但不會起核心作用,它只是暗示了銀行對房產情況的一種判斷。如果房價往下走,那銀行貸款就會更緊,因為銀行會考慮房產開發企業的風險會增加,那貸款就會更審慎。
盡管業內人士並不認為銀行收縮貸款對房價上昇還是下降產生核心作用,但目前銀行面對樓市交易萎靡即將采取新金融政策的動向已經清晰;而『取消期房』政策將成為其中一條也是很有可能的事。
金融政策導致房價下跌境外投資客開始活躍
『如果市場狀況不出現改觀,流動資金將會乾涸,許多資金短缺的小型開發商將不會生存下來。』在一份關於中國樓市的最新報告中,世界著名評級機構標准普爾為今年的中國樓市描繪了一幅悲觀情景。
該份報告中寫到,中國政府采取的旨在抑制市場投機行為的措施已經開始產生效力,而房地產商的融資渠道也日益萎縮,『部分一線和二線城市的房地產銷售價格和交易量可能會繼續下降』。
值得關注的是,自從限外政策以及新的外商投資指導目錄發布以來,沈寂了將近半年多的外資又開始活躍起來。有公開消息稱,上月24日,荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項新的房地產基金計劃,期望這一基金能夠募集到約3億美元,其中部分資金將投資中國房地產市場。
事實上,對中國樓市『垂涎』的不止ING一家,繼瑞士銀行、摩根士丹利、德意志銀行的房地產投資部門加強對中國及亞洲地區的房地產投資之後,日本野村集團也構建了專門體制,以加大對中國及其他亞洲國家不動產市場的投資。
由此可見,盡管目前有不少境外投資機構和投資者在高調『唱空』中國樓市,但仍然有很多專業房地產投資機構看好長遠發展趨勢。而這一趨勢也多少給近期低迷的中國樓市帶來了信心。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||