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宏觀調控,原本就是摸不著真理在何方。凱恩斯曾轟轟烈烈地把美國經濟從1930年代的大危機中拯救出來,當時甚至是風光,後來卻被以弗裡德曼為主的貨幣學派認為:危機爆發的最要原因是當時政府錯誤地實行貨幣緊縮政策,凱恩斯大力推行的擴張性財政政策沒什麼了不起——貨幣學說最捧!!!(有趣)
中國的房地產宏觀調控也是同樣難搞,從根本上講,宏觀調控重在調整總供給和總需求,其手段主要是財政政策和貨幣政策。回顧近幾年調控歷程,我們走了一斷彎路,前幾年過於緊縮供應,沒能及時壓縮需求,導致房價一直往上漲。還有一個因素是,房地產生產周期較長,調整供應的效果往往需要二年左右纔能真正見效,比加息需要6個月的見效期還要長,這就會造成調控供給的時機和力度很難把握。接下來,大概分析一下影響供給的四個要素吧。
第一、新增土地供應。土地房地產開發的基礎,按照目前我國每年數億平米住宅需求量,每年必須保持相當大規模的住宅用地供應量,纔能形成持續的有效市場供應。2004年開始,國空出臺一系列緊縮『地根』的政策,規定8月31日後必須以『招拍掛』方式出讓,在全國范圍內凍結農用地轉非農建設用地半年,強調實行最嚴格的土地制度等。緊縮『地根』成效明顯,如上海的土地出讓面積由2004年3415公頃降到2005年的3198公頃,再減至2006年1416公頃。土地供應的明顯減少,使後續的住宅供應隨之減少,從而導致供不應求,房價持續上漲。在一定程度上可以說,緊縮『地根』的政策有較大偏差。2005年以來我國商品房銷竣比一直大於1,呈現供不應求的狀況,可以說從2004年開始的土地調控政策成為2005年以後住房供給偏緊的誘因。2007年開始,國家明顯調控供應政策,積極加大供應量,根據全國土地市場動態監測結果,2007年上半年全國住宅用地供應同比增加25.3%,佔房地產開發用地供應量的74.7%,同比提高3.9個百分點。只有加快住宅用地的供應規模,纔能從根本上緩和供不應求的矛盾。當然,從由於我國『18億耕地紅線』接近破線,新增用地潛力不容樂觀。
第二、存量土地盤活與開發商囤地。土地出讓之後,如果開發商不按時進行開發,就無法及時形成有效供給。2007年6月,國稅總局解讀《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》時認為,目前全國已出讓的土地有2/3仍處於閑置狀態,尤以房地產開發領域土地閑置問題為突出。近幾年,出臺了幾個相關調控政策,如2005年的『國八條』規定:『嚴禁轉讓,依法制止『炒買炒賣』土地行為,對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,征收土地閑置費;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。2006年的『國十五條』再次追加力打擊力度:『加大對閑置土地的處置力度,對雖按照合同約定日期動工建設,但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經批准中止開發建設連續滿1年的,按閑置土地處置。』2006年三部委聯合出臺《房地產交易秩序專項整治工作方案》,2007年昇級為八部委聯合進行市場整治。2008年元月3日出臺的《國務院關於促進節約集約用地的通知》再次強調要回收閑置土地。由於造成土地閑置的原因往往比較復雜,部分涉及當初劃撥出讓時政府與企業之間相關約定,因此導致各地都有大量的存量土地仍然處於閑置狀態。
第三、政策影響供應結構。在成熟的市場體系中,市場機制能夠自動調控供應結構,但在目前我國住宅市場尚處於初級階段的情況下,必須更多的依賴政策調整和優化供應結構。2003年,開始禁止別墅用地出讓,2006年『國十五條』中更細化為『70/90』政策:『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。』全國工商聯房地產商會發布最新的全國房地產市場報告顯示:2007年1-9月,90平方米以下住宅投資在商品住宅總投資中的比重從1-2月的15.94%,提高到1-9月的21.2%,每月增加1個百分點左右。這表明,商品住宅市場結構調控效果開始顯現,但距中央的要求距離較大,2007年已難以達標,從現實情況來看,地方政府並沒嚴格執行這一政策。
第四、開發信貸政策影響供應。作為資金密集型產業,房地產業受信貸政策的影響很大,近幾年持續緊縮開發貸款,使許多開發企業的項目開發速度受到制約。2003年6月,《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》規定:『房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金應不低於開發項目總投資的30%;且商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。』2004年2月,銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》;國務院也發出通知,房地產開發項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上;從2004年開始,我國步入加息和提高存款准備金率通道。而且其後幾年,央行繼續和強化對房地產業的信貸緊縮政策。至2007年累計加息9次。緊縮信貸使開發商對銀行的依賴程度降低,尤其是中小開發商的資金趨金,部分企業被迫縮減業務甚至退出行業,但大型開發商尤其是上市公司,卻並未受到明顯影響,從資本市場上圈來的巨資使其擴張速度加快。由於受美國次級債危機的影響,今年從緊的貨幣政策有可能會有所放松。
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