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2006年『70/90』政策出臺時,學術界對這項政策的可行性及其負面效應進行了一些謹慎的評論。鑒於國家對房地產市場調控的基調已經非常明確和堅決,『一定要堅決執行』,因此,『70/90』政策是否應該執行已經不是主要問題了。一年過去了,『70/90』政策效果如何,進行一下反思也是很合時宜的。
那麼,對『70/90』政策,我們究竟應該反思些什麼呢?我認為其中最重要的問題,就是要認識到房地產業問題與住房問題是兩類不同性質的問題,需要不同的公共政策來解決。
首先,房地產業作為一種產業,其問題本質上是經濟問題。作為經濟問題,房地產業首要的且主要的功能就是經濟性,即效率性。與此對應,房地產業政策在本質上是一種經濟政策,其目的旨在保持房地產業健康、持續發展。房地產業發展是否健康,其標志便是市場信號——價格。當房價上漲過快時,說明市場上供不應求,這時我們就要看是什麼原因導致價格上漲了:如果是供給減少,我們就要考慮是否影響市場加大供應量;如果是投機,我們就要考慮影響市場需求因素,抑制投機性交易的過度膨脹,等等。因此,與任何其他宏觀經濟政策一樣,房地產政策也具有『逆風向行事』的特點,通過宏觀調控政策對市場進行乾預來影響房價,這樣,房地產業纔能健康、持續發展,房地產市場纔能保持平穩運行。
再來看住房問題。住房問題在本質上是一個社會問題。社會問題主要涉及到公平問題。作為社會問題的住房問題,必須解決社會低收入家庭人人享有住房權的問題,即政府應保證每個人都有適足的住房條件,而不致於生活不體面、流浪街頭,經濟適用房、廉租房等相關政策,就是要保證低收入家庭擁有適足的住房權。這是聯合國相關文件所闡述的精神,也是我國政府承諾過的政府責任。因此,關於住房的政策,西方發達國家普遍地將其作為社會政策來對待。所謂社會政策,按照英國社會學家希爾的定義,即『影響福利的政策行為』,社會政策『不僅是出於人道主義的考慮去滿足需要,它還是對社會動蕩做出的反映』。從學科角度上說,社會政策學發軔於經濟學,是一門經濟學與社會學的交叉學科,但從根本上來說,社會政策學是應對社會問題的產物。從世界范圍來看,世界各國的住房政策都被看作是社會政策的一項重要組成部分。
因此,雖然社會政策和經濟政策都是公共政策的組成部分,但它們在本質上是不同的。那麼『70/90』政策的問題出在哪裡呢?問題正在於這項房地產業政策中擔負了住房政策功能,或者進一步說,是經濟政策中擔負了社會政策功能。兩類政策的混淆,就會影響到房地產政策本身的有效性。
出臺『70/90』政策的依據是樓市中低收入者難以承受高房價、市場中中小套型住房供應不足。這一政策中隱含了一個假設推理,即中低收入家庭買不起大戶型→市場中的中小戶型太少→如果住房市場中中小戶型多起來,中低收入家庭就可以買得起→住房問題得以解決。但是,通過上面對房地產政策與住房政策從科學角度予以劃分,我們就發現這一政策假設是有嚴重問題的:房價過高影響的是中低收入家庭的收入水平及購房能力;而住房結構不是房價的影響因素。也就是說,住房供應結構與房價無關。
基於此,『70/90』政策就無法從根本上解決房地產市場中的問題,也無法解決中低收入家庭住房問題。既是如此,固守『70/90』只會產生負面影響,比如目前市場中不少房地產開發企業將90平方米住房建設成為商住兩用型、適宜租賃型、豪華小居型,這些都是適應市場需求而開發的,房價沒有下來,買不起的終歸還是買不起。
如果沒有科學的理論指導,中國房地產業問題與住房問題的解決還任重而道遠。
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