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春節過後,樓市明顯回暖,在北安橋海河大道,每周到訪約150人,在梅江的水岸江南和水岸公館,來訪者也分別超過100人和50人,總量與去年同期相比翻了近兩倍。盡管總體成交依然乏力,卻表明了有意購房的人們已開始出動,房價走勢的不明確,是他們不敢出手的關鍵原因。經過深入探訪,本報認為今年樓市對消費者呈現利好勢態。據了解,今年住房總量供應繼續增大,開發商利潤相對變薄,同時房源種類更加豐富,因此今年應是一個不錯的購房時機,尤其在上半年。
● 上市量大,保障房猛增
今年天津將有大量新房上市,據官方最新數據,全年將竣工住宅面積1500萬平方米,比去年增加7%。此外在1800萬平方米的新開工面積中,保障房將超過三成,佔605萬平方米。
在保障房中,走銷售途徑的佔480萬平方米,盡管它們在年內不一定全部上市,但這樣大體量的低價房,對普通商品房市場無疑將產生影響。業內普遍認為,基於需求差異、消費結構的多層次以及地區限制,保障房不會衝擊到普通商品房市場整體局勢,但必定對同區域、定位和價格都相近的商品房構成威脅。
此外在住房種類方面,今年將比往年更加豐富。由於90-70政策實施到位,今年將有一大批中小戶型上市,在一定程度上使供應結構更加合理。同時建築形式、產品特色也各有獨到,別墅、高層、洋房均有供應,超高層、半地下都可見蹤跡。發展區域也是全面開花,市區、環外、郊縣、濱海等齊頭並進。
● 三因素決定價格難降
關於價格走勢,說法並不集中。政府部門提出要保持市場穩定、抑制房價過快增長。消費者則是一半海水一半火焰,盼漲有之,盼跌也不少。開發商則表示,盡管成交委靡使得人們信心不足,但因受各種客觀因素制約,價格很難下調。
制約因素集中在成本、需求、城市趨勢三方面。其中最核心的是成本。土地成本價格的?昇是眾人皆知的;建材方面,鋼材、水泥、沙石配料等價格一直在上漲;同時人力費用也是一項重要開支,據金地地產和遠洋地產相關負責人透露,僅建築工工資一項漲幅就非常可觀,已從去年的50元/天,漲至目前的80元—120元/天;此外,資金成本也不容忽視,利率上漲等因素促使融資門檻不斷提高,不少開發企業面臨著巨大的資金缺口,融資成為高難度命題,致使企業必須在這方面投入更多精力。
其次是需求,有意購房者的數量是有目共睹的,只是實際成交行為被觀望情緒所阻礙了。此外就是大勢,引用新塘地產都劍的說法,天津具有非常好的『城市題材』,從國家政策到金融環境,各方面都是一派欣欣向榮的繁榮景象。外商、外地企業及八方人纔的魚貫而入,都會真正刺激天津的經濟活力,增添居民信心。
● 薄利多銷為大勢所趨
在今年的計劃中,很多開發商的銷售額任務比往年都有提昇,尤其是知名企業。如萬科、紅石勘、松江三家公司的目標總和已近一百億元,這個數字等同於萬科2004年在全中國完成的銷售總量。這樣龐大的任務,決定了開發商必須盡快打開銷路、贏得市場。如何纔能贏得市場?策略之一就是給產品定更合理的價格。
供應總量大,項目競爭充分,企業任務重——當前天津樓市的整體局面一眼即可洞穿。那麼開發商又將會采取怎樣的應對模式?其實不難判斷,『降薄利求多銷』將成為他們的首選戰略。
業內人士也贊成這樣的說法。樂康公司王選峰了解到,年初不少項目都重新調整了開盤價格,而且短期內加價的幅度十分微小。松江公司齊永超判斷,上半年大多項目價格會低開平走、緩慢爬昇,加價的速度和頻率都會降低。金地公司李揚告訴記者,不少開發商都降低了對收益的預期,但他也認為,下半年受奧運等因素影響,市場將會大有起色。
● 給三類購房者的重要提示
面對如此市場,購房者該何去何從呢?建議首先進行自我分析,看看自己屬於哪類購房者,再根據現實情況做決定。我們可以簡單把購房者分為四類:保障型,自住改善型,理財型,短期求暴利的投機型。受近兩年各項政策制約,暴利投機型購房團幾乎已經銷聲匿跡,因此前三類已成為主流需求。
保障型住房是提供給貧困拆遷戶和中低收入者的,他們是購房大軍中的先鋒隊。保障房具有房型面積小、單價總價低等優點。但購買保障房需符合政策規定,具備相應條件。據了解,今年本市保障房的購買條件將會繼續放寬,有購買計劃的市民應隨時關注新消息、詳細了解購買者資格、諮詢相關部門,以便第一時間把手續辦理齊全,切莫貽誤購房時機。
自住改善型是指已有住房、同時具備購買更好住房的經濟條件的購房者,『賣舊換新』和『不賣舊買新』都屬於自住改善型,他們是購房的主力軍。目前,自住改善型購房者的流行動作是『觀望』,面臨的最大問題是難下判斷,他們陷入了迷茫。通過前面的分析我們知道,從長遠來看房價下降很難,今年短期內也不會迅猛上漲,可以說正處於調整期,對此業內專家餘先生提出中肯建議:調整是進入良機,只要選好樓盤,應該立刻就買。
至於理財型購房者,他們是購房隊伍中的後備軍,具有多餘的資產,進入房地產的目的是為了使財產保值昇值。他們最敏感的是政策變動和經濟前景,最期望的是樓市穩定和房價上漲。天津中原地產顧問對2008年的一段形勢分析可以為理財型購房者提供參考:『在2008年,天津房地產市場將在拉昇與壓制兩股作用力之間發展,市場走勢將在延續幾年來慣性發展的基礎上緩行趨前,保持一個相對溫和的良性發展速度;但成交量與成交均價等市場指標,環比2007年將依舊可能有一個明顯的漲幅。』但本報提醒理財型購房者在選擇項目時要格外慎重,專家餘先生判斷,今年樓盤的漲跌會出現一定分化,性價比高的樓盤有較大上漲空間,去年漲速過快的樓盤不宜看好。
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