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建設部主管住房市場的副部長齊驥曾明確表示,限價商品房主要解決的是本地居民的困難問題,尤其是大中城市,這些城市房價近年上漲比較快。針對解決的是不符合經濟適用房又買不起商品房的所謂『夾心層』的收入家庭。
根據近期出臺的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》,廣州規定購買限價房收入條件:個人申購的,本人稅前年收入在10萬元以下,以夫妻聯名方式申購的,家庭稅前年收入在20萬元以下。
北京市新近所確定的『兩限房』購買家庭條件為:北京戶口的三口及以下家庭年收入在8.8萬元及以下,家庭總資產淨值不超過76萬元,人均居住面積小於15平方米。
限價房適用對象除擁有當地戶口的中等收入家庭外,北京市國土資源局局長安家盛則表示,在具體操作的時候,對符合首都產業結構的人纔、北京市吸引的人纔,包括為中央服務的人纔,可臨時調劑供應。同時,持綠卡的人員享受北京市民待遇,也可按照相關要求申請購買。
盡管廣州和北京出臺了具有標本意義的限價房具體管理銷售政策,但自從建設部於2006年透露表示將推廣限價房起,就一直遭到社會的爭論。
中原地產華北區總經理李文傑對《第一財經日報》表示,首先劃分中等收入階層很困難,主要原因是居民每年的收入都有變化。目前在中國,個人的財產收入是不清楚的,也沒有辦法准確核實。這些都限制了住房保障政策在落實的過程中對收入群體的定量劃分。
限價房供應對象的龐大,以及供應標准的寬泛,令合富輝煌集團董事長扶偉聰對限價房表示懷疑。『一味將保障對象往上擴展,那些不能買限價房,又買不起商品房的人怎麼辦?』扶偉聰說。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌分析認為,政府要保障的階層應該是低收入家庭以及中低收入家庭,中等收入家庭的住房解決則應該劃入市場供應。
為盡量使限價房實現初定目標而免受爭議,北京對限價房設置了苛刻條件,令眾多等待者空歡一場。北京規定,購買限價房就須退出原住房,購買家庭年收入上限11.6萬元,限價房的再上市也將參照經濟適用房設置了『取得產權5年內不得轉讓』的規定。5年後自由上市,價差部分的35%由政府拿回。
『條件苛刻得的確有點類似於經濟適用房政策了。』北京建委一位人士對本報坦言。
總量難確定限價房的房價確定涉及如何在不損害市場機制條件下保障供應對象利益,其數據測算背後實際是個利益平衡問題。
姜偉新最近表態,一些地運用市場機制和政府指導相結合的辦法確定房屋出售價格,然後從土地出讓開始完全市場化,建成以後根據地方實際情況以略低於市場價出售給中等收入的家庭。這個『略』的程度是多少,各個地方不一樣,建設部也沒有明確規定,建議大家積極探索。
廣州限價房樓盤保利西子灣銷售價格,約為同地區同質樓盤價格的70%,保利地產從中獲利為開發同質商品房利潤的一半。
而北京限價商品房銷售價格比該地區同質普通商品房下浮10%到15%。福建省限價房價格將按周邊商品房均價80%確定。青島則是將限價房周邊商品住房平均價格下浮比例調至21%。
從現有市場反饋來看,限價房的推出,對抑制房價上漲產生了比較大的正面影響。
當廣州以6500元/平方米推出全國第一個限價房項目保利西子灣之際,1月下旬,離保利地產在廣州西郊金沙洲板塊開發的這個限價房項目不遠處,一個叫『時代-糖果』的新盤幾乎同時開售,並打出了『起價每平方米4880元』的口號。同樣位於金沙洲的合生創展一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。
根據計劃,2008年廣州限價房佔全市商品住宅總預售的比例超過1/10。廣州市市長張廣寧近日分析認為,廣州房價過快增長勢頭已明顯放緩。而北京市建委主任隋振江最近也表示,北京房價漲幅趨緩。
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