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法官解讀
賠償差額應等同市場價
朝陽法院法官牛冬華:在本案中,崔榮春以長期不作為的方式停止繼續履行合同,並采取與華通公司訴訟的方式,通過法院判決使崔榮春獲得履行與陳建新之間房屋買賣合同的障礙。導致合同無法履行,合同目的不能實現,合同應予解除,崔榮春應承擔違約責任。對於違約責任的承擔,法院認為應當能彌補陳建新因此遭受的損失。陳建新目前的損失主要體現為喪失了訴爭房屋的使用價值和交換價值,損失賠償額應相當於訴爭房屋的現市場價值與雙方合同約定價格的差額,從而使陳建新得以購買同等水平的其他住房。根據價格部門的評估,這套房屋在2007年8月至11月間的市場價格水平總價應為701480元,與雙方合同約定價格225000元的差額為476480元,此金額系崔榮春對陳建新的損失賠償額。因此,判決崔榮春賠償陳建新476480元。
律師支招解讀房屋買賣的三種違約情況
那麼在遇到出賣人不履行合同時,買房人應該如何請求賠償纔能使自己的損失降低到最小,在什麼情況下可以要求出賣人支付違約金呢?北京市道可特律師事務所律師劉光超表示,買房人在購房時首先要在合同中寫明買賣雙方的責任。對於出賣人出現的違約情況可以分為幾種情況來處理。
出賣人將房屋直接賣給第三人
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,但未辦理過戶手續,根據法律規定,原買房人有優先過戶的權利,可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,並已辦理了過戶,那麼出賣人就已經構成了惡意違約,造成合同不能繼續履行,這時買房人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。
出賣人要求提高房價辦理過戶
在實際買賣過程中,很多出賣人在簽訂合同後認為房子賣得太便宜了,要求另外加錢過戶。
在這種情況下,買房人應該立即向法院提起訴訟,要求凍結所購房屋,進行財產保全,防止出賣人將房屋賣與第三人,進而使所簽訂的合同不能繼續履行,同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。
出賣人賣房後反悔並要求合同無效
在這種情況下,買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人,並且未經過共有人同意而購買房屋的,在共有人要求判定合同無效時,是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋,在房屋買賣合同中,一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。
除此之外,出賣人是與配偶以外的人共有房屋,那麼,出賣人需要有證據證明房屋是共有的。如果不能證明,買房人還是可以要求繼續履行合同。
如果出賣人能夠證明房屋是共有,那麼合同不能履行是由出賣人過錯造成的,買房人可以在合同解除後要求出賣人承擔違約責任。
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