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經濟學家茅於軾在多次『炮轟』經濟適用房後,日前又將矛頭對准了限價房。他在報紙上撰文響應廣州市政協委員、合富輝煌集團董事長扶偉聰『炮轟』限價房,認為限價房如果佔了市場的主體,會破壞正常的房地產市場。筆者認為有些觀點有待商榷。
首先,茅於軾先生認為『限價房如果佔了市場的主體』的設想不成立。從長期來看,一方面,地方政府不可能讓限價房佔市場主體,因為限價房既限房價又限地價,地方政府既少收稅,又少收土地出讓金,怎麼可能讓限價房佔市場主體呢,畢竟很多地方相當長時間內仍會依賴『土地財政』。
另一方面,限價房是政策性住房,實質是調控房,而建設部相關負責人多次表示,房地產調控既要防止房價大漲也要防止房價大跌。顯然,建設部也不可能要求限價房佔市場主體。建設部的最新思路是,鼓勵各地探討經濟租用房,防止一系列住房保障政策對將來房地產市場化改革方向形成障礙。有政府部門做住房市場化的『保護神』,限價房怎能唱主角呢。
從短期來看,包括廉租房、經濟適用房、限價房在內的整個政策性住房體系,以北京為例,都沒有佔到市場主體,2008年北京市擬建的政策性住房只佔總量的40%,這個量只是計劃,能否全部實現還是問號。再以廣州為例,限價房今年上市項目共9個,供應套數在8000到1萬套左右,按建築面積計算,約80多萬平方米,佔全市商品住宅總預售比例約一成。限價房只佔一成,又如何佔市場主體呢?所以,茅於軾先生的『限價房如果佔了市場的主體』的擔懮是多餘的、毫無根據的。
那麼,茅於軾先生為何要『炮轟』限價房呢?他的意圖在於維護市場經濟,比如他說,在市場經濟中,企業必須追求利潤;以利潤為導向,大大地繁榮了我國的房地產業。誠然,利潤導向推動房地產業繁榮,但是,政府並沒有強制開發商開發限價房,一個開發商可以選擇限價房也可以不選擇限價房,因此並不存在違法乾預企業利潤的說法。
幾天前,全國第一個限價房項目在廣州開售,百餘套限價房遭遇棄購的一大原因便是周邊商品房價不斷打折,價格甚至低於限價房。這說明限價房的利潤並不比商品房少。再需要回味一下,開發商為什麼要選擇開發限價房?在筆者看來,一個重要的原因是,限價房既有不菲的利潤,又有政府參與其中沒有多少開發風險,而一旦開發商品房,就充滿了變數。
茅於軾先生認為,利潤導向推動房地產業繁榮,這個觀點有一定道理。但也要注意幾個問題:一是,開發商獲取的利潤不是合理利潤,而是公認的暴利,這個暴利又進一步引誘房地產市場走向壟斷,不管在哪個國家,暴利行為都是要糾正的,壟斷也是不允許的。
二是,現在的房地產業繁榮是建立在既透支未來多年的住房消費需求,又透支多個行業發展的基礎之上的,也就是說,現在的房地產業繁榮很可能影響到房地產業的持續發展,對其他行業也是不小的衝擊。試問,這樣的一時的繁榮正常嗎?代價是不是太大了?如果說,過去政策失當制造了過熱,那麼這種過熱就急需糾正,而不是鼓勵。
茅於軾先生過去多次『炮轟』經濟適用房,今日又對准限價房,原因何在呢?筆者認為,最主要原因是過度神化市場經濟佔據了理性思維,其實市場經濟並不能解決所有問題。從市場經濟較為發達的國家來看,政策性住房也是必不可少的。如英國,去年6月倫敦市長肯·利文斯通在擬定的『倫敦計劃』中,要求經濟型住房不低於50%的標准,英國政府推動的公屋衝擊計劃更讓英國的過高房價連續下滑。
而中國的整個政策性住房與英國的公屋相比,僅計劃供應量就相差不少,因此,中國限價房不會太多,更不會搞亂房地產業。需要認識到,具有調控性質的限價房是必要的,是符合國情的。
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