|
||||
伴隨著城市建設腳步的加快,為了舊貌換新顏,對於局部地區進行拆遷改造將在所難免。而在拆遷過程中,很多為人所忽略的老問題開始浮出水面,一些新問題更是由此而生,導致當事人之間出現糾紛。明洲律師事務所的邱明洲律師表示,在拆遷過程中涉及的法律問題錯綜復雜,消費者應仔細辨別,以期更好地維護自身合法權益。
瑕疵贈予行為是否有效?
天津樓市小道 天津樓盤搜索
天津土地情報 即將入世新盤
案例:劉大爺與劉老太共有一套房產,有三男一女共四個子女。劉大爺於1991年因病去世,四個子女經協商同意由劉老太繼續居住。後1998年房屋拆遷,劉老太直接將還遷房登記在大兒子之子——劉小甲名下。現劉老太去世,四個子女整理財產纔知道房屋已過戶到劉小甲名下的這種情況。四個子女因房屋產權發生糾紛。試問:劉老太直接過戶的行為是否有效?房屋是否能歸劉小甲所有?
分析:邱律師認為,應當從三個方面來分析:(一)劉老太的過戶行為是否有效實質在於劉老太的行為是否屬於無權處分行為。對此判斷只需看其處分的財產是否完全屬於她自己。在劉大爺去世後,劉老太與劉大爺的房產由劉老太與其四個子女共同所有。而劉老太未經子女同意擅自將房產過戶到劉小甲名下的行為顯然屬於無權處分。
(二)劉老太的無權處分是否導致該過戶行為(物權行為)必然無效呢?根據我國現實的司法實踐,無權處分行為並不必然導致物權行為的無效。考慮物權行為是否無效還要考慮取得該物的第三人是否屬於善意第三人,即要考慮善意取得制度,考慮取得該物的第三人對處分人無權處分該物的行為是否屬於明知,若明知或推定其應為知曉時,該第三人將不能根據善意取得制度取得物的所有權。在該案例中,劉小甲為劉老太的孫子,理應知道在劉大爺去世後房屋不能完全為劉老太所有,因此劉小甲不為善意第三人。同時,善意取得制度的善意第三人取得標的物應當支付相應的對價,而本案中劉小甲並未對該房屋支付任何對價。因此,劉小甲不能依據善意取得制度及劉老太的贈予行為取得該房屋的所有權。
(三)雖然劉老太的行為屬於無權處分行為,劉小甲不能基於善意取得制度和劉老太的贈予行為取得該房產。但是,基於物權的公示公信原則,劉大爺和劉老太的子女們要想取得各自應有的房產份額必須通過訴訟。在沒有通過法院的判決確定該房產屬於劉大爺和劉老太的子女們共有之前,仍應當根據登記簿上的登記推定該房產屬於劉小甲所有。
『復雜』家庭的房屋繼承問題
案例:王某的父親早年喪妻,後又娶丁某為妻,王某為前妻所生。王某的父親娶丁某之前,丁某與他人生有一子汪某。現王某的父親和丁某所住的房屋要拆遷,並且王某的父親已身患重病,可能在還遷房完工之前過世。若還遷房在王某的父親去世後仍未建成,王某能否繼承還遷房?若丁某相繼去世後,王某應如何與汪某繼承該拆遷房?
分析:邱律師認為,房屋的繼承遵循繼承法的基本原則。對於本案例,如果王某的父親在還遷房建成之前逝世,若王某的父親對自己財產的處理留有遺囑,則依遺囑處理;若沒有遺囑,則王某和丁某共同繼承王某父親的財產。但在這之前,應當將丁某與王某父親的共同財產進行分割。若丁某去世,其留有遺囑時則按遺囑處理;若未留遺囑,則王某和汪某共同繼承丁某的財產。
付部分房款能否分得房改房產權?
案例:宋某有單位分給的一套公房,宋某已婚並育有兩男一女。1992年宋某妻子去世,宋某與大兒子宋大甲一起生活。1994年宋某單位實行房產制度改革,宋某用其多年儲蓄及宋大甲籌集的兩萬元(佔購買公房款的一半)購得了該房產。後宋大甲另外買房,宋某和宋大甲一家搬到新房居住。宋某所購原單位公房留給生活較為貧困的宋二乙居住,並在宋二乙居住期間,宋某將房產過戶到了宋二乙名下。現宋某已經去世,宋
二乙的經濟條件好轉,宋某購得的公房面臨拆遷,現宋大甲主張房屋的所有權。試問:宋大甲的主張能否被支持?
分析:邱律師表示,宋大甲的請求能否得到支持關鍵在於宋大甲在宋某購房時的墊款性質如何,以及宋某將房屋直接過戶給宋二乙的行為如何界定:
(一)宋大甲的墊款屬於借款還是購房款?對此判斷須弄清『房改房』的性質。當時中國的公房是單位以福利的性質分給其職工的,因此,公房帶有福利的色彩,具有人身性,並非所有人都能購買公房。本案宋某原來所居住的公房只有宋某有資格購買,因此,宋大甲的墊款屬於借給宋某購房的借款而不是購房款,宋大甲不是宋某所購房屋的共同所有人,宋某購得公房後擁有房屋的完全所有權。宋大甲的墊款是宋某購房時的借款,屬於宋某的債務。
(二)宋某直接將房屋過戶到宋二乙名下的行為是否屬於贈予行為?
由於宋某妻子在其分得公房之後所娶並在購得公房之前去世,宋某購得的公房就屬於其個人財產,擁有完全的處分權,有權將房屋贈予宋二乙。宋二乙可以基於宋某的贈予行為取得宋某所購公房的所有權,當然可以取得拆遷房屋的所有權或拆遷補償金。
(三)關於宋大甲的債務問題。由於宋大甲與宋某共同生活多年,一直未主張其債權。該債權顯然已過訴訟時效,得不到法律的保護。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||