|
||||
2007年,宏觀調控政策以排山倒海之勢擠壓房地產市場,各地成交量年終時出現了萎縮,讓房地產商感受到前所未有的銷售壓力。北京房價開始松動、上海市場交易萎縮、成都樓市人氣冷清。
於是,地產界大佬王石喊出『中國樓市拐點已現』,地產風雲人物馮侖也喊出了『在未來3~5年,6萬家房地產公司大概只有3000~5000家能夠生存下去,生存率10%還不到,大部分企業將被迫賣兒賣女』。更讓人迷惑不解的是萬科率先降價了,似乎中國樓市的瘋狂時代馬上就要宣告結束了。其實,這種『瘋狂』還不能馬上結束。
2007年以來央行6次加息,10次上調存款准備金率,代表著我國實施已有10年之久的穩健的貨幣政策調整為從緊的貨幣政策。但加息並沒有抑制住房地產市場反而變得越來越活躍。由於經濟手段調節的滯後性,加息的效果還沒有達到政策預期,這就不排除2008年不對稱加息的繼續。隨著利率昇高,貸款購房者還貸壓力逐步累積。
央行一再收緊口子的同時,但財政政策也沒閑著。2007年1月25日,國稅總局出臺《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》指出,從2007年2月1日開始,全國房地產企業將全面進行土地增值稅的清算工作。次日,滬深股市地產股集體暴跌。9月,國土資源部下發了《關於加大閑置土地處置力度的通知》,要求加大對閑置土地特別是房地產開發領域土地閑置的處置力度。2007年10月,國土資源部要求各地控制單宗土地供應規模,以增加土地供應宗數,吸引更多中小開發商參與競爭,防止部分房地產開發企業憑借其資金實力『圈佔』大面積土地,形成『壟斷』。同時強調開發商要在付清全部出讓價款後纔能領取國有建設用地使用權證書。
一系列地政的推出,無形之中,給那些仍在囤地的開發商帶來了巨大壓力,也似乎讓人感到這場持續多年的『爭地戰』馬上就要接近尾聲了。
但是,這一切都並沒有使房價因此而止步上揚,除在歲末稍稍給真正需要房子的人們帶來些許安慰外,一年時間內同樣的地方、同樣的房子,價格翻番的例子舉不勝舉。
銀行貸款似乎發揮了推波助瀾的作用。2007年10月末,全國商業性房地產貸款餘額達4.69萬億元,同比增長30.75%;比年初增加1.01萬億元,佔同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中,個人住房貸款餘額2.6萬億元,比年初增加6192億元,同比增長35.57%。住房公積金委托貸款10月末餘額達到4502.2億元,比年初增加960億元,同比增長34.87%。這與過度的商業銀行間無序競爭,住房貸款管理混亂不無關系。
之所以會仍然看好2008年房地產市場,是因為從改革開放到現在,我國的城市化、城鎮化大概每年提高1%左右,房地產市場昇溫的趨勢至少還會持續10年以上,提高幅度大約10%~20%以上。同時,因為我國的老齡化問題估計在2020年後開始突顯表現,那時的房子總量也纔能基本滿足人們的需求。伴隨著人們收入水平的不斷提高,人們對生活環境和生活質量的要求也在不斷提高,人們對房地產市場的估值很高。
也就是說,面對強大的剛性需求市場,政府不可能直接限制住房地產價格的上漲,除非政府把地價引起的房地產收入全部收回國家所有,再收取較高的物業稅、收益稅、遺產稅等,而這些政策的實施並非朝發夕就的事情,房地產市場仍有上漲的趨勢和潛力。
從銀行信貸角度看,銀行只是收緊信貸,但並不是不貸。房地產信貸是以高價值房產為抵押的,風險相對較小。
雖然我國個人住房不良貸款數額已呈攀昇之勢。但商業銀行都把房地產信貸作為低風險高收益的優質項目,也作為其資產中非常優良的組成部分。在較高收益預期的激勵下,房地產信貸成了商業銀行開展業務的首選對象,銀行很大部分貸款的直接或間接對象都是房地產。2007年,在國家加強對房地產市場調控時期,有些商業銀行仍然通過『一房兩貸』、『雙周供』、『寬限期』、『固定利率』等層出不窮的房貸新產品來吸引廣大居民。
房地產市場如果真的沒有了融資,那麼銀行的貸款也就有可能成為呆壞賬,最後損失慘重的還是金融機構,而房地產商早已腰包鼓鼓,魚死網破的局面是銀行所不願看到的。當然,國家也不願意看到美國的次級貸款危機在中國爆發,加息便成為漸次化解違約風險的應對措施之一。加息雖然增加了房地產市場融資成本,但對需求拉動的房價作用是有限的。
因此,2008年中國房地產市場有可能在並購的熱潮中前行,但不會出現大的動蕩。房地產信貸仍將成為銀行貸款的主力軍。目前最要緊的是要盡快完善銀行的有關個人購房的征信系統建設,以利於操作性。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||