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2月19日上午,市建委在北京建設網上公示的《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》、《關於印發2008年北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產准入標准的通知》規定,3人及以下家庭購買標准定在年收入8.8萬元及以下,人均住房使用面積15平方米及以下,家庭總資產淨值57萬元及以下。購房人取得房屋權屬證書後五年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的,可向戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購。5年後可上市,但需交納35%收益金。
限價商品住房供應對象為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭以及市政府規定的其他家庭。申請人須具有本市戶口;單身家庭提出申請的,申請人須年滿30周歲;申請家庭人均住房面積、家庭收入及家庭總資產淨值須符合規定的標准,並實行動態管理。其中解危排險、舊城改造和風貌保護、環境整治、保障性住房項目和市重點工程等公益性項目所涉及的被拆遷或騰退家庭;家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人、嚴重殘疾人、患有大病或做過大手術的人員、優撫對象的家庭;已通過經濟適用住房購買資格審核自願放棄購買經濟適用住房的家庭可優先購買。
經審核符合條件的家庭只能購買一套限價商品住房,已購買限價商品住房家庭的全部成員不得再次享受其他形式的保障性住房。購房人取得房屋權屬證書後五年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的,可向戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購,回購價格按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素確定,回購住房繼續用作限價商品住房向符合條件家庭供應。
從以上的申購條件來看,現在的兩限房已經變成了徹底的保障房的一種,而最初設計兩限房時的抑制房價作用已經不明顯。雖然兩限房的上市有影響房價的作用,但是由於數量有限,銷售對象的標准比較高,因此大大消弱了其影響房價的作用。
北京公布的限價房的條條框框太多、太復雜,又大多是變化的動態管理,這樣的設計機制可能最後根本就實行不下去。從限價房主要以中等收入家庭為對象來看,這個標准就是比較難掌握。經濟適用房和廉租房主要提供給低收入家庭,而低收入家庭主要靠固定的基本收入生活,因此確定收入的難度相對較小,同時低收入家庭以當地工薪階層為主,公示、調查都可以找到相對可靠的第三者。
而中等收入者的收入變動性教大,人員的流動性也大,確定其收入就是一個難點,究竟以哪個月的收入為標准?同時每年的收入變動可能也是比較大的。如果要調查其家庭財產那就更是一個困難的事情了,人家家裡真正值錢的東西,可能都不讓你看到,即使人家有輛『奔馳』可能都是以別人的名義。話又說回來,即使家裡的瓶瓶罐罐怎麼評估?真要有個結果該是多大的成本?這個成本由誰承擔?如果發生糾紛是不是還要起訴到法院?
中等收入家庭的問題確實復雜的多,又是一個特別大量的群體,期間的收入等條件相差也較大,太細的制度安排反倒可能讓制度執行不下去。能不能采取簡單的辦法呢?只要我們正確的理解了限價房抑制房價的性質,確實發揮其抑制房價的作用,那麼完全可以把簡單的問題采取簡單的辦法來解決。
限價房應當主要解決人們的住有所居問題,因此應當保證首次買房人的購房需求,首次購房人基本上是真正的居住需求,這也體現了政府關注民生的思想。同時首次置業者基本上不會是超過中等收入標准的富豪大款,因為只要是有錢人誰還會等到現在纔買房呀?人家可能早就制備了好幾套房子了。這樣就使執行中等收入標准的難題迎刃而解,根本無須讓申請人提供證明什麼的,其實證明真能證明事實嗎?
另外由於北京已經實行了多年的貨幣拆遷政策,就不一定再和限價房掛鉤了,因為確實因為貨幣拆遷買不起房子的家庭已經在經濟適用房和廉租房中解決了,而在拆遷過程中還有能力申請限價房的,只要執行『首次置業』的統一條件即可解決,而那些已經有房子的拆遷戶應當在得到貨幣補償後,通過市場條件進行投資,不應當謀求兩限房的投資機會。具體那些在『解危排險、舊城改造和風貌保護、環境整治、保障性住房項目和市重點工程等公益性項目』中做出的貢獻應當在貨幣補償中體現,而不是在房屋分配中再進行二次的機會性補償,這樣只會給房屋銷售工作添亂。
由於有銀行的住房貸款記錄和政府住房產權登記,審核購房人的首次置業資格是一個很簡單的工作,同時這個標准也是剛性的,不像資產評估和收入審核那麼有伸縮性。同時規定首次置業的標准,會使購房需求大量減少。
像『3人及以下家庭購買標准定在年收入8.8萬元及以下,人均住房使用面積15平方米及以下,家庭總資產淨值57萬元及以下』的標准執行起來就很難,其中有的指標可能就是矛盾的,比如現在一套45平米的房子可能價值就有百萬元,即使有套30平米的房子可能其價值也超過了57萬元的標准,但是這些人確實應當改善住房條件,不能因為資產超過了標准就取消了這些人的住房資格。
但是如果堅持執行『首次置業』的條件,這些有小房的家庭該怎麼解決購買限價房的難題呢?可以采取政府按照商品房市場價收購舊房,再以無房戶購買限價房的辦法解決這些特殊家庭的住房改善問題,同時也為政府回購了一批可以用作廉租房的房源。這樣看來操作不太復雜,也避開了57萬元資產的界定難題。其實57萬也不科學,人家會問怎麼58萬的人就不能買?非要57萬以下?
即使人家有百萬人家也願意買套便宜一點的房子住呀。其實限價房根本就不是福利房,只是少了些開發商利潤的商品房。我們應當了解現在的限價房並不是低價房,前些年的商品房都比現在的限價房要低的多,以前有點條件的人都分了單位的福利房、買了有補貼的經濟適用房、碰上了漲價前的商品房。只有那些一直沒有買過房的人纔是房價邪漲的最大受害者,今天通過限價房政策給這些人一點實惠也未嘗不可。
簡單的問題搞的太復雜了不但無利於問題的解決,還會造成一些人投機鑽營、謀取利益、尋租獲益的機會。簡單的問題不能搞復雜了,把復雜的問題簡單化處理纔符合科學管理的要求。
北京兩限房銷售限價參考:
海淀西三旗6350元/平米
豐臺花鄉造甲村6800元/平米
石景山金頂街三區6250元/平米
豐臺區東鐵匠營紅獅涂料廠6200元/平米
海淀區清河小營6600元/平米
朝陽區常營A組團5900元/平米
朝陽區常營B1組團5900元/平米
朝陽區常營B2組團5900元/平米
通州半壁店4800元/平米
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