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這個冬天,特別冷。長江中下游地區雪災肆虐,50年一遇的天災不僅攪亂了千千萬萬個城市與鄉村的生活,也讓千千萬萬個懷惴過年熱望的異鄉人在汽車站、火車站、機場裡無奈與沮喪。股票市場連連大幅下挫,不僅考驗牛熊分割線,更讓億萬股民無心上班、煩燥不堪。房地產市場經歷夏天的高燒之後,不期然撞上冷風瑟瑟,開發企業陷入空前的迷茫與感傷。
南方暴雪、股市暴跌、樓市遇冷,這三重『千歲寒』在同一時間光臨,冥冥中似有約定。有時候,天災卻由人釀。兩年前,好萊塢電影《後天》已預演了全球氣候反常的極端表現,而氣溫變暖主要源於人類的自私與無知。美國次級債危機導致的全球股市動蕩,又豈能與美國金融機構在房貸衍生品制造中的瘋狂與貪婪無關?中國樓市的此番調整,在一程度上,是對惟利是圖的企業與無知者無畏的全行業的懲戒。
房地產開發企業,又將如何在持續的宏觀調控與諸多利空面前,演繹一場生笑死悲、弱肉強食的大戲?房地產開發業確也不缺一呼百應的巨星,以王石、任志強、潘石屹、馮侖等『四大天王』為代表的地產領袖風雲際會;這個行業也從不缺低調潛行的地產大鱷,富力、碧桂園、合生珠江、中海、綠地等哪個不是實力派;但為數眾多的中小開發企業,卻遠遠地隱於角落,表情扭曲,向隅低泣。
似乎需要拉開一些時空距離,纔能窺測這一特殊企業群體的發展軌跡。在漫漫計劃經濟時代,房地產業並無產業地位可言,也並不需要市場化的房地產開發企業。十一屆三中全會以來,在經濟體制改革的帶動下,住房的商品屬性在一定程度上得到了明確,房地產業開始萌動,上世紀80年代,開發企業纔真正出現在國民經濟的視野之中。
隨著1990年城鎮國有土地使用權出讓制度的確立,尤其是1992鄧小平同志南巡之後,土地批租量和開發量大幅度增長,各類開發區紛紛設立,開發企業數量增多,香港、臺灣、新加坡等境外地產企業漸次進入,同時也導致了1992年、1993年的投資熱潮。繁榮過度,便是泡沫,宏觀調控之下,海南、北海等地開發企業頓時哀鴻遍野。如潘石屹和馮侖那般幸運逃過一劫的屈指可數,據說,在海南掘得第一桶金後,二人決定轉戰北京,老潘考察北京市場後馬上發電報:『錢多,人傻,速來。』由此可見當時中國樓市『情竇初開』,混亂異常,開發商像『小販』一樣做生意。
此後幾年,房地產業步入降溫、衰退期,後又受到1997年亞洲金融危機的影響,雪上加霜,不僅內地房企九死一生,連和黃、新鴻基、太古等香港實力地產商也脫了一層皮。眼下的全國公寓第一貴——湯臣一品,以及全國第一高——上海環球金融中心都是外資在1994年左右拿的地,之後久久未能開工,開工後又時建時停。直到1998年,住房體制全改革全面鋪開,住宅產業被確立為新的經濟增長點和消費熱點,以住宅為主導的房地產熱開始昇溫、繁榮。由於發展偏熱,從2003年至今,房地產業持續進行宏觀調控。
國家統計局數據表明,開發企業的數量從1997年的21286家,持續增加到2004年的59242家,2005年『國八條』的嚴厲調控,使2952家企業消失。2006和2007兩年雖未有准確統計數據,但肯定繼續減少。從結構上分析,國有企業和集體企業的數量持續減少,內資非國有和非集體企業(多屬民營企業)約佔80%,處於主導地位,反映了房地產企業進入門檻很低,市場化程度相當高。
整體而言,目前我國房地產開發企業的市場集中度偏低。雖然龍頭企業萬科宣稱以2007年銷售量衡量,萬科已成為世界上第一大住宅開發企業,但其市場佔有率也纔超過1%,不僅與香港前10名地產商80%的佔有率相去甚至遠,而且與美國地產龍頭普爾特約5%的佔有率亦有較大差距。從長遠趨勢考量,我國房地產開發企業優勝劣汰的進程還將持續下去,大量中小企業退出行業勢所必然。按馮侖的觀點:在未來3-5年裡,未來大概應該有3000-5000家公司可以活下去。筆者認為,這個淘汰速度未免也太快了點。
過去的2007年,全國房價加速上揚,70個大中城市房屋銷售價格同比增長7.6%,比2006年增加2.1個百分點,尤其一二線城市房價漲幅較大,出現捂盤惜售現象。上海易居房地產研究院數據表明,2007年上半年房地產上市公司實現營業收入450.83億元,同比增長55.09%,銷售毛利率達到38.61%,淨利潤同比增長67.22%。但這種繁榮明顯帶有泡沫成份,第四季度樓市便顯露調整跡象,尤其熱點城市成交量快速萎縮,價格亦有所下跌。於是,連王石都拋出『拐點論』,萬科幾個城市的樓盤開始『搶跌』。
市場是非常敏感的,首先反應在二手房中介業,中天置業老板攜款潛逃及創輝租售『全國第一』的美夢破滅即是明證。中小開發企業賣地賣家的案例明顯增多,全國成交規模最大的上海聯合產權交易所生意火爆,房地產企業尤其活躍,近期甚至連財力雄厚的上海綠地集團也將所持有的1000萬股東方證券掛牌轉讓。城市化進程和人均收入的快速增長,將使中國房地產市場長期看好,但就中短期而言,市場發展步伐趨緩穩、甚至部分城市有所下調,將難以避免。未來一段時間,開發企業將面臨兩大困境,能否應對和化解之,系及企業的生與死。
首先是融資難。目前房地產業產融結合趨勢加快,融資在房地產開發中的重要程度不斷提高,已明顯超過拿地,這表征著我國房地產開發模式正由『香港模式』向『美國模式』轉型。融資難已成企業心頭之患。一是銀行信貸持續緊縮,2008年『收緊的貨幣政策』更使企業貸款可能性降低;二是資本市場緊縮,企業IPO和再融資受限,2007年碧桂園、SOHO中國IPO募集過百億的神話不再,近期諸多地產股價跳水一半更讓上市公司膽戰心驚。三是房地產市場下調,銷售回籠資金變慢,資金壓力重重。
其次是拿地難。招拍掛制度的實施和持續完善,迫使開發商的拿地成本提高,而且以後必須是付完土地出讓金纔能拿到土地使用許可證;另外,清理閑置土地的整肅之風越刮越猛,開發商已很難通過囤地獲取收益,況且清算土地增值稅如一把達摩克利斯之劍,高懸於幾乎地產商頭上。在這一情況下,資金實力較弱的中小企業多數只能選擇退出,而大型企業亦很難低價拿地。『全國地主』碧桂園已成千所指,涉嫌『零地價』更讓其極為被動。
毫不誇張地說,我國房地產開發企業正面臨著一場『暴風雪』,一大批企業將被凍傷或至僵死,而部分熬過去的企業將成為真正的優質企業。他們取暖的方式有很多,比如萬科專注於住宅產業化之路,比如世茂鉚牢持有型物業的發展方向,比如新近在紐交所上市的鑫苑中國『不存地、不存房、零庫存』的全新開發模式。
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