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十年目標 五大戰略
12月4日,中國房協會長楊慎應天津城市建設綜合開發研究會的邀請,到天津開發區考察並做客天津市房地產20強之首的天津經濟技術開發區建設集團有限公司,就中國住宅建設和人居發展戰略作了精彩發言,並與天津市房地產行業部分老總共計百餘人進行了研討。
楊慎會長根據城鄉人居現狀提出今後十年發展目標和入世之後房地產企業發展的五大戰略構想,並指出,這將是未來十年全行業發展的關鍵。
今後十年發展目標
從今年起,我國已進入全面建設小康社會、加快推進社會主義現代代建設的新階段。建造足夠數量而又安全、經濟、適用、美觀的住宅,不斷改善居住條件,是建設小康社會的一項重要內容。根據新世紀國民經濟『三步走』的戰略構想,從現在到2010年住宅建設的目標:
一是城鎮:十年新建住房總量55億至60億平方米,折合7000萬套。其中前五年25億平方米,平均每年5億平方米;後五年30億平方米,平均每年6億平方米。居住水平達到戶均一套,人均一室,每戶平均建築面積90至120平方米,人均住房面積達到35平方米。
二是農村:十年新建住房總量60—70億平方米,平均每年6至7億平方米,居住水平達到戶均建築面積130至150平方米,人均住房面積達到40平方米。
三是質量:城鎮住房成套率達到90%以上,工程質量合格率100%,居住環境顯著改善,普及物業管理。農村住房磚木及混合結構佔80%以上,東部富裕地區以樓房為主,水、電、路、通訊等基礎設施齊全。
從以上發展目標可以看出,今後十年我國住宅建設將處於總量增加但增速減慢、穩定協調發展的階段。總量增加的因素是人口自然增長和城市化進程加快,增速減慢的原因是受收入水平制約,有效需求不足。
需要指出的是,中國住房市場是一個潛力巨大而又不均衡的市場,不同地區和不同人群之間需求差別較大,住房消費具有很強的地區性和多層次性。因此,進行投資決策應從當時當地實際需要出發,反復論證,防止盲目性。
房企五大發展戰略
實現世紀初年住房建設目標,除支持國家已經出臺的各項法規政策外,重點實行五大發展戰略。
■精品名牌戰略
核心是轉變產業增長方式,加快由數量規模型向質量效益型轉變。一般說來,精品住宅至少應符合下列要求:第一,設計先進,功能合理;第二,施工精細,安全耐用;第三,環境優美,居住方便;第四,具有昇值潛力。所有這些,均應以消費者認同為准則。
創建精品名牌不應局限於高檔物業,所有住宅包括量大面廣的普通住宅,都要做到精心設計,精心施工,保證每個消費者買到的房屋都是優良資產。
精品住宅應具有完整的使用功能。要限期淘汰毛坯房,推行全裝修,以加強開發商的質量責任,並減少個人裝修帶來的次生災害。
■多元化投資戰略
目前國有及集體企業從88%降至49%,股份制企業佔23%,私營、個體及外商投資企業佔28%。諮詢、代理和評估機構90%以上通過改制成為合伙制企業或民營個體企業,初步形成以公有制為主體,多種所有制共同發展的格局,並開始成為市場的主體。
今後發揮國有經濟的主導作用,應以確保國有資產增值保值為目標,通過資產重組發揮國有經濟的控制力來實現。現有的國有企業,除保留少數效益特別好、業績特別突出的以外,原則上全部退出。
■大公司發展戰略
目前我國開發企業存在著數量多、規模小、總體素質不高的矛盾。2000年全國共有開發企業27303家,從業職工97萬人,平均每個公司36人,每年開發房屋面積不到1萬平方米。按資質等級劃分,一級企業佔2%,二級企業佔14%,三級以下企業佔84%。這種散、亂、小、差的狀況,不符合社會化大生產要求和規模效益原則,難以形成同國外大企業競爭的能力,並容易造成質量失控,破壞城市規劃和資源浪費等一系列問題。
可行的出路是,通過結構性調整實行大公司戰略。在部分建設任務特別大的城市或地區,打破地區和所有制界限,組建少數資產上百億元、年開發能力過百萬平方米的大型企業集團。同時,實行大公司戰略,必須解決制約企業發展的資本金不足和土地儲備過少兩大問題。
實行大公司戰略必然涉及現有企業重組,也應在國家方針政策指導下有序地進行。一是所有商品房建設用地一律實行公開拍賣,企業競標購買,取消行政劃撥。二是提高入市門檻,今後原則上不再批准新成立三級以下的開發企業及項目公司。三是建立市場退出機制,對那些素質低、實力差和經營行為不規范的企業,通過整頓和規范市場經濟秩序及時清理出局。四是提高售房標准,多層樓房沒有封頂,高層樓房完成投資額不到三分之二,不准出售。實行這條政策,必須相應增加開發企業貸款。
■城鄉一體化戰略
目前全國共有城市數量663個,建制鎮20312個,城鎮人口4.56億,按人口計算的城鎮化水平為36.1%。預計今後十年將有1.7億人轉為非農業人口,城鎮水平達到45%左右。解決農村人口城市化的出路不能指望都向大城市集中,而要與緩解城市人口密度過大、基礎設施負荷過重和治理生態環境結合起來,走城鄉一體化的道路。也就是說,在充分發揮大城市作用的同時,重點發展大城市周邊的環城社區、衛星城和有特色的小城鎮。
工業發達國家人口流動的規律,是先由農村向城市集聚,隨著前工業化時代的結束,再由城市向小城鎮或農村返流。我國為了提昇農村經濟水平和產業結構調整的需要,農村人口和城市人口同時向大城市郊區和小城鎮流動。這種雙向流動是我國經濟社會特點所決定的,對加快小城鎮建設有利。目前廣州、上海、北京等城市郊區人口比例均在40%以上,並有進一步擴大的趨勢。
小城鎮是振興我國農村經濟的大戰略,也是從根本上調節城鄉人居布局的一條重要出路。因此,未來大城市周邊衛星城和為數眾多的小城鎮正在成為新一輪房地產開發的熱點,精明的開發商應放眼未來,充分利用自身有利條件,到小城鎮謀求發展,國家亦應制定鼓勵開發商參與小城鎮建設的優惠政策。
■可持續發展戰略
人類居住和可持續發展,是當今社會發展面臨的兩大話題。住宅建設耗用資源最多,同生態環境結合最密切,房屋投入使用後,仍需不間斷地用水、耗電、供熱、制冷、生產垃圾,其功能好壞與社會可持續發展關系極大。但『人類居住』不等同於住房建設,而是包括居住、勞動、教育、休閑、健身和社會交往在內的人類生存和發展的總體環境。這是1992年世界首腦會議通過的《21世紀議程》確定的人類發展新戰略。推進這一戰略,目的是促進人和自然的協調與和諧,使人們在優美的生態環境中工作和生活,堅持實施可持續發展戰略,正確處理經濟發展同人口、資源、環境的關系,改善生態環境和美化生活環境,改善公共設施和社會福利設施,努力開創生產發展、生活富裕和生態良好的文明發展道路。這是歷史經驗的科學總結,也是指導新世紀城鄉建設的總方針。
就當前而言,實現文明發展的主要途徑,是結合當地實際,大力營造綠色住宅。什麼是綠色住宅呢?我認為,綠色住宅是以可持續發展戰略為指導,在住宅的建設和使用過程中,有效利用自然資源和高新技術成果,使建築物的資源消耗及對環境的污染降低到最低限度,為人類創造舒適、優美、潔淨的居住空間。其具體內容包括以下六個方面:一是規劃設計合理,建築物與環境協調,房間光照充足,通風良好;二是房屋圍護結構御寒隔熱,門窗密封性能及隔音效果符合規范要求;三是供熱、制冷及炊燒等,盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源,全年日照在2500小時以上的地區,普遍安裝太陽能設備;四是飲用水符合國家標准,供排水系統普遍安裝節水器具,排水深度淨化,達到二級以上可循環利用標准,10萬平方米以上新建小區須鋪設中水系統;五是室內裝修簡潔適用,化學污染低於環保規定指標;六是有足夠的戶外活動空間,小區綠化覆蓋率不低於40%,無裸露地面。
總之,21世紀住宅建設和人居發展戰略涉及的問題很多,領域很寬,希望通過多方探討,取得共識,推動行業的發展。
(馬慧芳)
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