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在如今的房地產界,王石、潘石屹、任志強可以並稱為三巨頭,不僅是因為他們是房地產催生的『高淨值人士』和著名企業的領導者,更因為他們不甘寂寞的自我營銷能力可謂超強,毫不誇張的說,三位如今的高知名度很大程度上源於他們頻頻拋出充滿爭議的言論,他們的一言一行甚至可以影響相當一部分購房者的心態。
自從中央經濟工作會議決定2008年施行從緊貨幣政策以來,房地產行業受到了巨大的衝擊。王石同志適時頻頻作秀,從『萬科08年堅決不囤地、不捂盤』到『三、四年後在買房』再到『尋找惡搞萬科新標flash作者』,王石一次次被推到輿論的風口浪尖。在房地產行業面臨調整的時刻,王石通過自我營銷提高企業知名度,進而帶動樓盤銷售的手段可謂高明。
王石最近『40歲之前不要買房』的高論立刻在網絡上引起軒然大波,媒體、開發商、房地產專家、普通購房者、房地產憤青們紛紛加入這場論戰,或支持或反對,一時間熱鬧非凡。
也許,王石的『40歲之前先租房』是一條善意的建議,想通過讓購房者暫緩購房來促進房地產市場回歸理性,但仔細分析就可以發現,這句話經不起推敲,至少用在國內房地產市場上會發現很多邏輯性錯誤。
首先,40歲之前不買房很難被公眾所接受。筆者在之前的一篇文章《推高房價的不是未婚女青年》中提到,中國幾千年的傳統觀念是先成家後立業,對絕大多數人來說,擁有一套屬於自己的住房就是『成家』的先決條件,安居纔能樂業,而且安居的時間越早越好,結婚買房不是炫耀也不是攀比,更是為了一種心理的滿足感和安穩感。如果40歲以後再買房,孩子都上中學了,安居樂業恐怕只能變成安度晚年了;
其次,國家的宏觀調控已經讓許多開發商面臨融資困境(見筆者《地產企業即將面臨生死門》),依靠房地產牛市生存的房地產中介企業也紛紛倒閉。其主要原因是購房者的觀望心態,深圳、廣州、上海等地的房價松動以及北京房價漲幅的暫緩讓購房者看到了房價下跌的希望,原來的剛性需求已經變成虛假需求,再加上『羊群效應』的推動,誰也不想在房價下跌之前入市。房地產行業這種有價無市的情況讓房地產企業心急如焚,買房送車、打折等去年基本見不到的營銷手段重新搬出,很多不受待見的媒體也再次受到了地產企業的青睞,廣告費大幅上揚。就算王石出於一種公民的責任感、出於對房地產泡沫化趨勢的擔懮而提出『40歲之後再買房』的高論,但不要忘了,萬科也是房地產企業,同樣需要消費者的購房纔可以生存,一旦年輕人們都不買房,萬科縱使實力雄厚,也難逃破產命運;
再次,王石說出這句話的重要依據是歐美國家的經驗。我承認,王石先生見多識廣,估計親自去歐美國家考察了一圈,而得出『40歲之前租房好』的結論,但歐美的經驗能否照搬中國?答案顯然是否定的,至少現階段不行。歐美年輕人不著急買房是有原因的,一方面由於房價太高而買不起,另一方面是西方國家擁有穩定、成熟的房地產租賃市場。通常情況來說,歐美國家的租房合同往往一簽就是十幾年甚至幾十年,而且房租不受房價變化的影響,也就是說,哪怕房價漲了十倍,房租還是初始簽約的價格,而且房東無權中途中止租賃,否則租房者有權提起訴訟。一位美國回來的朋友給筆者講了一個案例,一位租房者和房主簽了30年的租賃合同,可是後來房價大漲之後,房主就想提高租金或者終止租賃,遭拒絕後就到法院起訴租房者,結果敗訴而歸,反而賠償了租房者一筆錢。這種事情在中國顯然就是天方夜譚,租期通常都比較短不說,而且房東隨時有權終止租賃。現在中國的房租相對於房價是便宜,但誰能保證今後房租不會大漲。房東想不租就不租,可憐的租房者就成了『搬家專家』了,頻繁的搬家麻煩不說,安居從何說起?樂業更是會大受影響;
另外,表面看來王石的言論是不惜萬科賣不出房子的風險來給公眾提供良性建議。實際上卻會把受其影響的購房者帶入一種尷尬,現在不買房,以後房價一旦上漲還是買不起房,甚至到了40歲發現20多歲不買房是種何其錯誤的決定。因為從整個國內經濟的長遠走勢來看,即使房價會有階段性波動,但房價的上漲是一種必然。2006年?2007年就是這種情況的縮影。以北京為例,在2006年下半年的時候,通州、亦莊等地還有5000多一平米的房子,筆者就是抓住了這個機會買到了心儀的住房。而相信了房價2007年會大跌的購房者驚訝的發現,整個2007年房價一直在上漲,原本可以全款購買的樓盤到2007年年末僅僅夠個首付,於是只能後悔不迭、徒呼奈何了。筆者的朋友馬越先生的文章《誰該為一年來買房踏空的人負責》也對買房踏空的購房者遺憾不已。
總之,王石先生作為公眾人物、房地產企業的傑出領袖,更應該在發表言論的時候多加謹慎,也許一句不經意的話語就會對公眾產生不良的影響,到時候引起房地產業內人士群起而攻之也就得不償失了。如果這是一種自我營銷的話,但企業的營銷手段多種多樣,還是正面引導為好。
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