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在這個世紀,房價再次成為人們的心頭之痛。然而,放眼縱觀世界其他國家和地區,我們可以發現,在國內漲聲一片的時候,其他各國正在經歷一個下跌的浪潮。房價究竟怎樣影響了世界人民的生活?他們正在經歷或者曾經經歷過怎樣的喜怒悲歡?本期聚焦,我們推出《房價》特輯。
美國:次級貸危機像颶風一樣登陸
自去年以來,美國的房價持續下跌,甚至引發了深重的次級貸危機。房價的逐漸縮水正在改變美國。
自上個世紀20年代和30年代美國房價的大衰落以來,美國的房價一直處在穩定上昇階段,曾經一度飛速膨脹,而現在,房地產風暴就像波斯灣沿岸颶風登陸佛羅裡達州一樣,逐步地擴大、積聚能量,進而有可能形成直逼30年代的房價頹勢。
大幅跌落
『我們正處在歷史上最大的樓市繁榮帶來的後果中,』一位耶魯大學經濟學者羅伯特?席勒說,『對於我們的房屋的價值,我們處在一個特別不確定的時期中。』
8月份,權威金融信息供應商及信用評級機構標准普爾公司發布報告說,今年第二季度美國房價指數出現20年來的最大跌幅。美國全國房地產經紀人協會8月15日公布的調查結果顯示,第二季度美國單戶住宅中間價格為22.38萬美元,比上年同期下跌1.5%,為連續第四個季度下跌。此外,在第二季度中,美國房屋銷售降幅比價格降幅更大,單戶住宅銷量按年率計算為591萬套,同比下降10.8%。許多市場的房屋庫存已達到8個月的供應量,新房建築商蒙受巨額損失。
美國全國房地產經紀人協會8月27日公布的數據顯示,至今年7月份,美國舊房銷售量已連續5個月下降,舊房銷售中間價也連續12個月下滑。
上昇狂潮
事實上,在過去十年中的前六年,房價一直處在急速上昇的勢頭中。根據美國標准普爾指數公布的數據顯示,在頭六年中,美國房價上昇了90%。是什麼造成了這種急劇上昇?
首先,人們可以輕易獲得信用貸款。當然,樓市自身的誘惑力也是人們爭先恐後湧入的理由。許多人看到那些人憑借投資樓市所獲得的收益遠遠高過貸款的收益時,他們都來一嘗甜頭。
也有一些人擔心,如果他們不趕緊買進一套,他們將不會有更好的機會。大量買家的湧入和投機者的興風作浪讓房價持續上昇。到2006年,這種勢頭終於達到頂峰。這並不是因為經濟出現了問題,而是房價的上漲程度已經超過新買家的興趣——這導致情況發生了逆轉。投機者撤出了市場,最初的買家中,拖欠貸款的幅度逐漸昇高。
根據席勒的預測,自今年以來,房價已經平均下降了8.9%。而大多數經濟學家都預測,房價還會有更進一步的下滑。
『你看這些空房子,』一個住在佛羅裡達州珊瑚角的住戶安?巴拉說,她正在受到高貸款利率和不斷下跌的房價的雙重折磨。『我們以10萬美元的價錢買進來,但是這棟房子現在已經不值10萬美元了。』如果付不起貸款,她只能眼睜睜看著房子被收走。
影響深遠
這場房價下跌的破壞性具備持久的效應。
分析人士表示,首先,它標志這一個頂峰的來臨。布什總統已經稱現在為『所有權社會』,其原因正是因為現在的美國私有房主的比率已經達到了極高點,然而,隨著許多人還不起抵押房貸的情況出現,私有房主的人數已經逐漸開始減少。
其次,它逼迫人們重新思考經濟政策。聯邦儲備局期待在這段時間內減輕利率。在較長的這段期限內,今天的難關可能會影響聯邦理事會和抵押貸款市場的運作。
其三,它影響進入大選年的美國的整體氛圍。
最後,它標志著經濟利益來源的變化——這個影響可以波及到所有的消費者,和也許甚至全球的投資者。它預示著從一個樓市引爆消費的時代到一個強制性節約的時代的轉變。現在投資不動產已經不再會被看准不會有錯的投資。
現在一些分析家相信,美國私有房主的比率將會降低至大約67%。
英國:房價持續三個月下跌跌幅創5年來新高
一個調查顯示,英國房價自今年9月以來,房價下跌幅度在三個月內出現了自從2005年5月之後最快的比率。其中倫敦成了首當其衝的地區,在英國全國領跑房價下滑大軍。
而英國專業房地產網站Rightmove發表的最新報告顯示,12月份英國平均房價比上個月下跌3.2%,跌幅遠高於上個月的0.7%,為2002年該網站進行這項調查以來的最高水平。
而倫敦房價的跌幅最大,達到6.8%,而且在被調查的所有32個地區裡房價均呈跌勢。此外,英格蘭東南部的房價跌幅也很明顯,達到3.8%。在11月份中期,英國一套房屋的均價為23.9萬歐元,而到12月17日,這一價錢已經跌到了23.2萬歐元。
當今年4月份,英國的經濟學家還在感慨為何美國房價下降英國房價上昇的時候,他們大概想不到,幾個月後的英國就面臨著跟美國一樣的境況。自今年9月份開始,英國房價出現『跳水』。而這股下跌潮一直到12月反而有愈演愈烈的趨勢。
『我相信明年房價會繼續下跌,』一位本來准備給自己的房子昇級換代的IT從業者表示,『到明年我們再置辦房產,相信會更劃算。』
英國哈利法克斯銀行12月5日公布的數據顯示,11月份英國平均房價繼續下跌,為12年來首度出現連續3個月下跌的情況。據英國廣播公司網站報道,哈利法克斯銀行的數據顯示,目前英國單套住房的平均價格為19.5萬英鎊(1英鎊約合2美元),比前一個月下跌1.1%,為去年12月以來最大單月跌幅。
不過,該行首席經濟學家埃利斯認為,英國房地產市場的『基本面依舊非常堅實』。他說:『堅實的市場基本面、結構性住房供應短缺以及首次購房者被壓抑的巨大潛在需求將對房價提供支橕,阻止房價出現持續和大幅下跌。』
分析認為,英國央行自2006年8月起先後5次提高基准利率,持續增加的借貸成本不斷打擊人們的投資熱情,並導致房地產市場逐漸降溫。
此外,在次貸危機導致借貸銀行———諾森羅克銀行(又譯北岩銀行)陷入困境後,英國人對購買房地產變得越來越謹慎,而一年內連續5次加息更增加了購房者的債務負擔。潛在房屋購買者的數目出現了自2003年以來的最大降幅。
英國房屋抵押貸款協會前不久警告說,由於房地產市場已出現了明顯放緩跡象,英國年度房價增幅到明年此時會從目前9.7%的水平迅速跌落至零。
受房價下跌影響,英國財政部於10月9日下調了對經濟的增長預期,將3月份2.5%-3%的增長預期下調至2%-2.5%。英國商會昨日表示,英國經濟明顯趨緩。皇家特許測量員協會則表示,利率的增加以及金融市場的不確定性使得測量者下調預期。測量者對房價預期的信心下降至2005年5月以來的最低點。
英國皇家特許測量員協會的10月份出臺的報告表明,繼美國之後,英國長達十幾年繁榮的房地產也開始降溫。因美國次貸危機導致巨大虧損,全球各商業銀行更加不情願進行銀行間借貸,從而導致銀行間隔夜拆借利率提高。此後,英國最大的抵押貸款機構HBOS Plc、阿比以及其他借貸機構相繼增加了借貸成本。
經濟學家阿徹表示,皇家特許測量員協會的調查結果將會引起房地產相關部門的高度關注。阿徹表示,新購房者數目的下滑也很令人注目。對此,英國央行拒絕對房地產市場或銀行系統伸出援手,英央行行長默文10月9日也表示,不會為了解救高負貸成本的貸款者而降低基准利率。
經濟學家預測,在2008年,英國房價的平均跌幅將超過15%。
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