他山之石
美國加息征稅平抑房價
美國的住房市場比較成熟和完善,主要依據市場規律運行。不過,政府也有自己調控房地產市場的手段,主要是利率和稅收。
為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化,美聯儲在截至去年6月的兩年裡連續17次加息,利率上昇增加了新購房者的貸款成本,加重了已購房者的還貸壓力,並擠壓了房地產開發商的利潤空間。在稅收方面,對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅。據介紹,美國50個州都已開征房地產稅,稅率一般為1%至3%。
法國廉租房平衡供求
本世紀初的幾年中,法國的房價不斷上漲,幾乎增加了一倍。為遏制房價過快上漲,法國政府大力推行廉租房制度,對房產所有者征收重稅,並不斷完善房屋租賃市場。同時,法蘭西銀行還通過加息控制房貸規模擴大。
有了廉租房制度,低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住,從而降低了市場上對住房的需求,遏制了需求量的快速擴大,起到了穩定房價的作用。
俄羅斯增加供應遏制房價
近年來俄羅斯房價持續攀昇,去年增幅高達60%,高房價使大多數俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。
2005年秋,俄羅斯總統普京提出了加快危舊房改造,推動經濟適用房建設,使更多普通百姓能夠買得起房。業內人士認為,新房供應量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。所以,今年初以來,在政府各項措施的推動下,新房供應量大幅增加,這對遏制房價過快上漲發揮了重要作用。
俄羅斯房價明顯過高,部分原因是由於房地產商聯手操控市場價格,人們認為政府應對住房建設用地劃撥進行控制,並通過競拍形式分配住房用地使用權。
鏈接次貸危機累及歐洲
英國房價大跌
英國房地產價格11月份跌幅可能達到1.1%,為1995年6月以來最大單月跌幅,部分經濟學家和研究機構認為,此次調整將是房地產價格的一次理性回歸。
過去11年,英國房地產市場一直繁榮發展。但是在目前全球金融市場動蕩的背景下,英國房地產市場出現越來越多走弱的跡象。
英國全國建房互助會11月發表報告說,英國住宅均價已由10月份的每套18.6萬英鎊(1英鎊約合2美元)跌至18.4萬英鎊。英國最大抵押貸款供應商蘇格蘭哈利法克斯銀行的報告也顯示,英國房地產價格11月份跌幅可能達到1.1%,為1995年6月以來最大單月跌幅。11月,英國房地產市場交易量和房地產抵押貸款批放量也出現不同程度萎縮。
近年英國房地產市場的繁榮主要是因為需求旺盛,而金融市場的發展起到了推波助瀾的作用。
由於經濟發展穩定,英國失業率近年始終維持在較低水平,使房地產市場的潛在需求轉化為有效需求,而大量外國移民和學生的湧入,也導致英國住房需求不斷增長。
在房市暴漲的刺激下,眾多金融機構和個人投資者將巨額資金投入該領域,商業銀行和抵押貸款供應商也借勢推出各種針對房地產的信貸產品和金融衍生品,以獲取更多利潤。
金融機構深度介入房地產領域,為英國房地產市場提供了大量資金,但也埋下了金融隱患。
今年夏天,美國次級抵押貸款危機引發全球金融動蕩,英國資本市場開始出現流動性枯竭的跡象。由於市場利率不斷提高,以資本市場為主要融資渠道的英國抵押貸款供應商面臨融資成本大幅上漲,部分商業銀行財務狀況惡化。
據英國銀行業者聯合會公布的數據,10月份英國房地產抵押貸款額降至歷史最低水平,與去年同期相比減少37%,較9月份下降18%。英國房地產抵押貸款領域曾經最活躍的『買後出租』抵押貸款業務也出現萎縮,而這正是英國居民投資房地產市場的重要資金來源之一。
隨著信貸緊縮,投資者情緒發生了微妙變化。因為擔心未來市場衰退,許多個人
投資者退出房地產投資市場,並從房地產投資基金撤出資金。
英國投資管理聯合會的一份研究報告指出,房地產投資基金的贖回規模今年第三季度增長超過50%,達到9.4億英鎊,是去年同期水平的4倍多。而第三季度資金流入僅8億英鎊,較去年同期下降了一半。一些房地產投資基金已經開始限制機構投資者的贖回。
金融和房地產領域的分析人士認為,雖然英國龐大的首次購房者群體以及住房結構性供給不足將在未來對房價形成有效支橕,但在近期,英國房地產市場的走勢將主要受到信貸市場條件以及投資者情緒的影響。信貸緊縮持續的時間越長,英國房地產市場調整的過程也就越久。
此外,未來英國資本利得稅制度的改革也將對房地產市場產生深遠影響。
英國全國建房互助會在其報告中預測,2008年英國房地產價格的變化幅度有可能在5%至-5%之間。不過部分英國經濟學家和研究機構認為,此次調整將是房地產價格的一次理性回歸。