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美國次級住房抵押貸款(次貸)危機,日前有力衝擊了美國股市,引起世界股市波動。
前幾年,美國房市火爆,人們都希望通過投資房地產來實現資產增值。一些金融機構受自身利益驅使,放松了提供貸款的條件,甚至降低『門檻』,推出『零首付』、『浮動利率』等貸款方式,引誘原本無法承擔購房支出的低收入者購房。
2005年夏,房市上昇勢頭中止,一度火熱的樓市瘋狂降溫。2006年初房市急轉直下,房價迅速走低。全美房地產商聯合會當年8月的一份報告稱,7月份房地產商信心指數跌至32點,創15年來的最低點。到2007年,美國房屋銷售量和房價均繼續下滑。預計到今年底,新房銷售量將比2005年的高峰期下降33%,待售房屋近420萬套,創歷史新高。
專家認為,由於近年房價上昇,貸款容易,銷量增加,刺激了房建速度;另一方面,由於房價過高,銷售自然下降,兩個因素導致美國房產市場空置率上昇,房價下跌。其中二手房交易的下跌程度為1989年以來最高。
房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水,有的人根本無法支付高額房貸,只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產,由於房價走低,房產已資不抵債,進而引發了次貸危機。
美國的房地產業規模超過20000億美元,佔美國家庭淨資產的1/3以上,是美國經濟的一個支柱力量。房市降溫必將影響美國經濟的整體發展。一方面,與房地產相關的行業,如建築、裝修、甚至家具行業都會受到衝擊。另一方面,房價走低預示著人們的財富縮水。民眾的購買力趨弱,經濟就會疲軟。美聯儲承認,受房地產降溫、持續提息效應以及高油價『三大因素』作用,美國經濟增長正在明顯放緩,今年第二季度的增速只有2.5%,還不到第一季度5.6%增幅的一半。
房地產市場不景氣,就業市場也受連累。8月份美國企業裁員數量猛增85%,達到79459人。裁員最多的是金融行業,接近全國裁員總數的一半。就業市場的變化已成為經濟學家關注的焦點。
有專家稱,美國移民政策對房產業的影響也不可小視。外來移民比普通美國人更有買房的動力和熱情。如美國政府進一步限制移民,美國的房地產業還會受到更大損害。全球經濟諮詢魯比尼公司董事長魯比尼認為,美國已進入房地產市場的蕭條時期,且至少還會持續12個月。
盡管業內專家對美國房地產市場的前景不樂觀,但也有經濟學家指出,房市下滑可能會在2008年停止並出現轉機。由於房地產市場在美國GDP中所佔的比例只有3%。它對美國經濟的拖累是有限的。
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