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高房價、低成交額和供過於求並存
房地產市場走向是韓國當選總統李明博的政策關注之一,競選時他稱要帶領韓國進入『第二套房』時代。
自盧武鉉政府前年收緊政策以來,過熱的韓國房地產一直降溫,卻陷入高房價、低成交額和供過於求並存的困境。下一屆韓國政府面臨如何復蘇房地產市場的嚴峻挑戰。
市場突然達到冰點
韓國房地產經紀人鄭斗玄說,自己從事這行30年,從沒見過房地產市場像去年這樣突然停頓。
去年以來,韓國房地產市場無論買房或賣房數目都大幅減少,盡管房價終於停止繼續攀昇,但整個市場卻似乎陷入停頓。『整個房地產市場突然達到冰點。』65歲的鄭斗玄說,『人人都在觀望。』
近一年來,韓國房屋交易量銳減,首爾的情況尤其突出。韓國建設交通部數據顯示,去年10月首爾公寓買賣成交8680套,比一年前減少近三分之二。韓國國民銀行數據顯示,2002年到2007年期間,首爾房價以每年93%的高速持續上漲,但去年12月只上漲3%。在韓國全國,去年房價上漲2.1%。
緣於政府投下炸彈
不少房地產經紀人、開發商和經濟學家認為,持續快速增長的房地產突然降溫,緣於盧武鉉政府2005年11月實施的乾預政策有效。但這一政策好似一劑『猛藥』,同時也令整個市場陷入停頓。
鄭斗玄說:『盧武鉉向我們投下一枚炸彈。』他說,即使在1997年亞洲金融危機爆發後,生意也比現在好,『當時至少還有人賣房,現在,他們什麼都不做』。
然而,政府乾預並沒有停止人們對房地產市場走向的猜測。韓國KS經濟研究所所長金光秀說,人們普遍擔心,房產開發商的瘋狂贏利還會繼續。
巨型泡沫越吹越大
在剛剛結束的韓國總統選舉中,熱門話題之一正是如何令房地產市場恢復正常運轉。
在當選總統李明博的競選綱領中出現了『第二套房』的關鍵詞。他承諾,當選後將致力於在韓國實現115%住宅普及率,進入『第二套房』時代。此外,政府還將向每對平民新婚夫婦義務提供一套面積小於83平方米的住宅。韓國每年有25.6萬對新人登記結婚。
至於房地產市場時下的困境,李明博承諾,將通過降低資本稅和其他相關稅收手段令市場回溫。
但不少經濟學家認為,破除房地產泡沫並不容易。即使調整現任政府有關政策,房地產市場也難以走出困境,房價飛漲和大幅跌落的可能性同時並存。
金光秀認為,隨著經濟持續增長和生活水平不斷提高,韓國最近幾年大興土木,房地產泡沫越吹越大。即使去年以來房地產交易已呈下降趨勢,全國仍有不少住房建設項目未完工。金光秀說:『這是一個巨型泡沫,早晚要破滅。』
仍有大批住房上市
一些專家認為,未來短期內韓國將有大批住房上市,供給過剩令房地產市場復蘇格外困難。
韓國建國大學房地產專家單行永說,2000年前後有大批房地產項目上馬,將集中在未來5年內完工,因此將出現嚴重的供給過剩。他預計,在2013年之前將有100萬套房屋面市,『從來沒見過一下有這麼多供給』。單行永自己在首爾的待售房屋也尚無買主。
距離首爾40分鍾車程的『天安-牙山新城』就是一個即將完工待售的大型住宅項目。在翻露著紅土的施工現場,開發商的推土機和挖掘機忙碌往來,正在建造這個預計容納4000戶家庭的社區。不遠處,已經有100幢樓房建成,足夠2萬多戶人家居住。
負責施工的大宇工程建設公司負責人說,如果政府政策有所改變,賣出這些住宅沒問題。他說:『人們有興趣買,但不在當下。』
但鄭斗玄沒這麼樂觀。他說,以前每天至少接待10個客戶,現在每天有1個顧客上門就算運氣不錯,他的生意已滑向赤字。
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