二、樓市持續昇溫原因分析

1、 間接原因：

城市化進程加快

    據國家統計局提供的數據顯示，2006年全國城市總數達661個，城鎮人口5.77億，佔全國總人口的43.9％，比2002年提高4.8個百分點，從全國范圍來看，房價快速上昇的幾年，也是農村人口城市化的進程速度和國家積極推動中國農村城鎮化的要求得以大力推進的幾年。 

    到2020年左右，中國的城市化率將達到近六成，將有6億人口從農村轉到城市裡來。以此推算，就意味著每年全國有5000萬人口向城市轉移，每人按10平方米的居住面積推算，全國每年就需要新建4000萬平方米的住房。因此，在強大的剛性需求下，隨著二三線城市的快速發展，中國城市化進程的加快，長期來看，房地產市場仍將持續一定熱度。 

優質資源過於集中於大城市

    由於北京、上海等一線城市的特殊性，教育、醫療及其他各類公共資源過度集中，這些大都市所佔據的公共資源往往比一個省還要多，甚至倍數。由於這些地區形成幾近壟斷的資源優勢吸引大量人纔擁入。 

    因此，這些大都市住房市場需求具有其它城市所不可比擬的多樣性和雄厚實力，包括外籍的、外省市的、個人的、機構的、企業的等等各種各樣的購房置業者雲集北京、上海，從而導致這些一線城市房價長期保持增長的勢頭。

2、直接原因：

流動性過剩及人民幣昇值預期

    近期，央行針對流動性過剩的問題在2007年內第九次上調存款准備金率，上調後的存款准備金率目前是13.5％。由於多餘的流動性會造成社會資金充裕，資本的本性決定了它必然會尋找出口，其一是可能誘發通貨膨脹造成物價上漲；其二或是沈淀於實際經濟中，形成固定資產投資過熱的現象；其三則是進入股市、期貨市場等，推動這些資產的不斷上漲。 

    但從近期統計數據來看，盡管銀行針對房地產開發信貸的增速在下降，但在人民幣昇值的預期影響下，由於幣值上昇直接導致以改幣值計量的資產價格的上昇，將大大提高外資在『限外令』政策下仍試圖曲線進軍中國房地產市場的投資，房地產作為不動產則無疑是受影響最大的。 

城市可供開發土地逐漸減少

    當前，住房需求快速增長，房地產開發的土地供需矛盾進一步加劇，特別是在經濟較發達地區的城市，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出，所有這些矛盾將進一步增加土地價格上漲的壓力。

    城市可供開發土地供應的減少，在土地結構卻比較好的情況下，地價上漲自然順理成章。在這樣的情況下，作為開發企業生命線的土地，對開發企業顯得尤為重要。為了生存，很多企業不得不以高價拿地。 

2、 主觀原因：

『土地財政』剌激地方政府高價拍地

    現行事權與財權搭配不合理的財政體制，導致地方政府收入對土地及土地相關產業擴張的過度依賴，既有現行稅制設置的原因，也有政府收入從土地上征稅難且數量微的客觀現實。由於產業稅、工業稅這些主要稅種都歸中央，留給地方的主要是建築稅、房地產稅等，逼迫地方政府靠地生財。 

    由於城市擴張主要依托於與土地緊密相關的建築業和房地產業的發展，發達地區的政府財政自然成為 『土地財政』。 

房地產調控方向存在偏誤

    當前的宏觀調控政策多是針對房價，其結果是政策只添加了炒作房價的題材，房價依然水漲船高，不見停步。房價漲幅過快完全是由於需求拉動，一個抑制投資需求的稅制，或許就可以替代一切作法，把熱錢擠出房產市場。 

    近期，建設部要求各地嚴格落實以財政預算為主、住房公積金增值收益相結合的廉租住房資金籌措機制，確保土地出讓淨收益不低於10%用於廉租住房建設，這將是給樓市降溫的有效舉措之一。 

政策執行力度缺失

    目前的房產新政，無論是從具體政策還是措施上不可謂力度不大，但面臨房價仍居高不下的實際，為何不見具體效果？關鍵在於政策沒有得到較好的執行，中央政策出臺政策穩定房價，

    而地產政府則暗自希望通過房地產行業最快捷、最顯著、最簡單地拉動地方GDP增長，並且也是增加地方稅收的主要來源之一，地方政府利益的考慮與中央政策的博弈導致執行力度缺失。

三、化解當前房地產危機的對策和手段 

    首先，應以稅收調節手段抑制打壓投資性需求，加快物業稅征收步伐，擠壓囤積房產的有錢人將房子拿出上市。在『土地』和『信貸』雙重防線同時收緊依然無法改變房地產業局部過熱的現實和趨勢的同時，理論界一直公認的法寶是：通過稅收擔當起促進房地產業健康持續發展的『生命線』。 

    其次，暫停房地產企業上市，暫停上市房企增發等擴融資審批，並對已上市加大監管。

    自2000年證監會開放房地產企業上市以來，特別8·31土地出讓政策發生巨大轉變，政府對房地產實施調控政策以來，中國的房地產商上演了一場與政策賽跑的上市大戲。從某種意義上講，近兩年來地產行業『上市保命，股市替代銀行』的新地產融資模式，正是此輪地價、房價攀比瘋漲的溫床。 

    再次，應出臺強制性措施，要求上市公司必須有一定比例政府補貼性住房開發建設。因為企業做大了就應該承擔一定的社會責任，而這種付出也能讓企業發展具有可持續性，是對企業良好形象的直接宣傳。通過市場力量來發展保障性住房，以市場的資源配置作用為主導，來實現『居者有其屋』的目標， 

    最後，強令國企在房地產調控當中起主導作用，所開發項目必須以中低價位和保障性住房建設為主。國有企業作為國家的企業和全民的企業，佔用更多的社會資源，絕不能只講自身利益，而必須分擔更多的社會責任，義不容辭為穩定房價、舒緩民生分懮。

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