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以住房消費拉動內需,刺激經濟發展的政策,現在回首來看,在當時的國內經濟發展形勢下是完全必要的,也取得了預期的成效。近十年來,房地產行業快速發展將房地產對於國民經濟的貢獻率推高到30%的水平,其所帶動的近百個產業也在房地產紅火發展中獲益,房地產每一個億的投資所提供的2500個就業機會,更是我們這個人口大國所需要的排解隱性失業所渴望的手段。
但十年的發展從另一個角度去看,此一輪房地產發展周期到最近四年卻已顯過熱跡象,房地產非理性發展已經給國民經濟整體發展帶來隱患,如果再不能有效抑制,其對中國近三十年來的改革開放成果將極有可能造成巨大的衝擊危害。
一、房地產現狀綜述:
近幾年房地產昇溫過熱,其根本上的原因在於投資性購房需求在越來越強地主導整個市場。全國性的房價快速增長,幾乎所有城市的主體需求都來自於城市所幅射區域高收入的人群家庭,以及城市內有錢有房家庭『住房昇級』需求。
同時,投資性需求推動房價上漲,房價上漲吊高了『地主』們的胃口,新采取的『招、拍、掛』政策恰恰配合了『地主』喊要天價的時機,以合理合法的手段在很短時間內即幫助『地主』實現了抬高地價的願望。房價暴漲帶來開發商暴利,以及上市房企股價大增,開發商將所獲得利潤資金或股市融資用來搶地,進而一輪又一輪抬昇地價和房價,而上漲的行情反過來又刺激了投資者的投資欲望,繼續追逐高價樓盤。
這樣的趨動關系構成了當今中國房地產市場的全部利益鏈條。而房價、地價大幅被抬高的局面形成,客觀上制造了兩個高門檻:一個是對真實自住需求居民的門檻,一個是未上市的沒有融資能力的開發商繼續開發商品房的門檻。當前的房地產市場現狀綜述如下:
1、 市場供應結構不合理
現今的房地產市場已成為有錢人追逐的投資工具,相對應的是自住需求的階層無力承受過高房價。眼下的狀況是,許多地方房地產市場結構性矛盾問題突出,長期以來適合中低收入人群購買能力的中小戶型、中低價位的住房仍嚴重『缺位』。
以北京為例,截至11月14日,全市可售期房住宅總面積為956.5萬平方米,可售套數為67964套,套均面積仍高達140平方米,而『70%·90m2』政策已執行一年有餘,中小套戶型住宅的供應仍面臨一定挑戰。
此外,商品房結構性過剩,是一些地方政府推波助瀾,開發商過度追逐超額利潤的結果,建造大戶型豪宅的利潤遠高出建普通住宅。因此,在超額利潤的利誘下,在某些地方政府的默許甚至引導下,纔導致中高檔住房過剩、中低價住房供不應求的結構性矛盾,高價位住宅供應增長快於中低價位住宅供應增長,由此帶動了房價的上漲。
2、投資性需求火上澆油
由於房地產具有必需品和投資品的雙重特征,近幾年來,由於房價的顛覆性上漲,房地產的投資屬性突顯,加上銀行按揭的金融杠杆作用,助長了普通購房人的投資和投機心理,民間大量游資紛紛注入房地產市場,加劇供需矛盾,於是出現排隊購房甚至搖號的現象,加上開發商坐地抬價,形成了樓市『一房難求』的惡性循環。
在投資性需求的推動下,各地房價呈現大幅上漲的態勢。據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,2007年10月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,環比上漲1.6%。其中北京房價漲幅一直在全國名列前茅,其10月份房價同比漲幅高達17.8%,深圳則是自2006年開始的第二輪宏觀調控的重點城市,作為又一個房價上漲的『常勝將軍』,其漲幅仍高達16.8%。
3、 瘋狂的『地王』帶動房價上漲
目前,中國各大城市房價『突飛猛進』,其推動力量很大程度上取決於地價拍賣過高。從今年5月份以來,杭州、上海、重慶、東莞、長沙等地的新一輪『地王』爭奪戰紛紛上演。當新地王樓面地價紛紛趕超在售房價時,房價自然如同越過河界的兵卒,只進不退。
土地價格的高漲,意味著開發商對未來的商品房住宅價格繼續看漲,導致購房人提昇對房價上漲的預期,從而引發投資性買家更大的炒作熱情,但最終為瘋狂地價埋單的自然是購房人。
2007年全國部分『地王』誕生大事記:
武漢地王 |
1月31日,上海豫園商城房地產以35.02億元的天價成功競得武漢市武昌區中北路武重廠址790畝地塊,成為武漢市目前拍賣價格最高的新地王。 |
杭州地王 |
7月9日,寧波雅戈爾置業以14.76億元的價格奪得杭政儲出[2007] 23號地塊(原浙江工商大學),樓面地價高達15712元/平方米,再次刷新紀錄。 |
東莞地王 |
7月12日,在廣東省東莞市土地交易中心,東莞塘廈大坪地塊花落萬科。以26.8億成交,樓面地價高達15243元/平方米,『東莞地王』就此誕生。 |
廣州地王 |
7月19日,廣州拍賣6幅地塊引來24家開發商進場競奪,珠江新城B1-3地塊以11912元/平方米刷新半年前誕生的『琶洲地王』。 |
長沙地王 |
7月24日,開創中國最貴單宗掛牌土地的湖南長沙新河三角洲地塊成功出讓。這塊總面積約1178畝的土地,最終由北京北辰實業和北京城市開發集團以92億元人民幣的高價聯合拍得,從而成為『中國地王』。 |
重慶地王 |
8月3日,恆大地產集團以25.3億元分別摘得位於重慶渝中區和九龍坡區的兩宗黃金地塊,成交價高出底價16億元,『重慶地王』由此產生。 |
上海地王 |
11月8日,上海新江灣城D3地塊最終以13.01億元的價格落入新加坡仁恆置地囊中,成交樓板價高達20000元/平方米,自6月浙江綠城以12500元/平方米的樓板價拿下D1地塊至今,僅隔4個月,新江灣城地塊的成交樓板價上漲幅度高達60%。 |
4、『股地拉址』戰形成地產寡頭
『上市圈錢,圈錢拿地,拿地維持企業繼續再生產』這就是近三年對房地產進行宏觀調控硬『擠』出來的開發商的對策。開發商在資本市場圈錢之後,不顧成本拿地,進而炒熱地價,並為房價虛高培育土壤。
而『面粉比面包還貴』之扭曲現象形成的動因,正是上市地產公司『以地炒股,以股奪地』對賭的結局所在。在房價以每月接近百分之十瘋漲,而開發商又多以股市為融資主渠道的背景下,再多量土地的供給也只能是抬昇股價炒多泡沫的題材,而絕對不是為了保證向低收入人群提供自用的住房。
當前日益高漲的房價使得中國房地產『居者有其屋』的初衷被徹底顛覆。與之相對應的是,地產寡頭們通過不斷推高房價,力圖在最短時間內實現其利益,而政府必須面對房地產崩潰時的動蕩風險。對於地產寡頭以一己私利,挾持房價和整個社會我們不得不保持警惕。
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