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08年樓市會是如何一種格局?
第一,購房者:08年將是購房好時機。
由於央行關於第二套房貸的新政,打擊的對象主要是投資者和改善居住條件型的客戶,因此,判斷房貸新政的影響如何,就應該分析以上這兩個類型的需求究竟佔這個城市比重的多少。
以北京為例,從目前政府公布的數據來看,北京已登記的住宅超過520萬套,也就是說,按照一家三口到四口的居住比例,目前已經有的住宅如果不考慮位置和舒適度,大約可以可以滿足1600萬人口的居住需求。而2006年北京市政府在統計公報中公布,2006年北京市常住人口為1581萬人。也就是說,目前北京市已經登記的住宅是可以基本滿足常住人口的居住需求的。那北京每年巨大的房地產購買需求主要從哪兒來?主要就是外地來投資的客戶,以及北京市以改善居住條件為目的的購買需求,其次纔是人口的自然增長。
正因如此,北京房地產市場的需求受央行第二套房貸政策的影響是非常大的,可以說,這個政策打擊了至少50%的客戶,這些人不但購房首付門檻提高10%,而且利率直接由原來下浮10%到上浮10%,利率差了20%,門檻和成本的急劇上昇,加上由於北京近幾年房價持續走高,自住需求客戶相當大一部分已經被高房價排除在外,北京2008年市場將面臨需求銳減的困境。與此同時,今年捂盤惜售的項目、因為2006年6月1日開始執行的『90/70』政策導致延遲進入市場的項目、北京市今年新開工建設的數百萬平方米保障性住宅、因國土資源部限期開發政策逼出的供應,都將在2008年集中進入市場,明年北京供求關系會出現巨大的變化,筆者認為,肯定是供過於求,銷售將同時面臨市場低迷和競爭對手眾多的雙重壓力。加上銀根緊縮,開發商資金鏈壓力倍增,大部分項目迫於回款壓力,都將加大銷售力度。所以,筆者認為,2008年上半年,北京的樓市基本上是新項目開盤價降低,老項目紛紛打折,但由於奧運利好的支橕,奧運前北京樓市上半年不會有大幅的降價,房價只會微調,而奧運之後,北京房價將迎來真正拐點。
而缺乏奧運利好支橕的其他核心城市就危險了,大部分開發商將面臨資金鏈斷裂的風險,預計至少兩成的開發商將被淘汰出市場。而其他開發商則會迫於資金壓力而降低利潤逾期和售價,大部分城市房價將會有10%到20%的降價空間。而07年在高位入市的炒房者,在房價下跌和利率大幅提高、物業稅即將出臺的背景下,拋售套現將成為不得已的選擇,購房者可能很大機會趁低入市。
第二,開發商:悲喜兩重天。
早在8月,針對北京部分項目的持續瘋狂提價,筆者就公開呼吁開發企業冷靜面對市場,並預警如果樓市繼續瘋狂,半年內北京樓市拐點將提前到來。筆者的觀點,是開發企業應該從長遠的眼光看待房地產行業的發展及企業發展,但遺憾的是沒有引起開發企業的重視,在市場越來越瘋狂下,終於引來一系列嚴厲的宏觀調控政策。
央行公布房貸細則之後,包括任志強、王石在內的開發商代表都在不同場合承認房價拐點已經到來。
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