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目前房地產是否出現『拐點』,爭論許多。有人認為目前房地產市場出現了『拐點』,因為一些地方的房價開始下跌,並由此房價下跌導致房地產市場銷售萎縮;也有人認為房地產市場沒有出現『拐點』,因為一則房地產市場是一個個區域性的市場,一個或某幾個地方的房價下跌,並不能夠說明全國的房地產市場價格都將會下跌;還有人認為房地產市場之所以沒有出現『拐點』,因為目前一些地方的房價下跌只是暫時,從長期看房地產價格仍然會繼續上漲等。也就是說,如果對房地產『拐點』定義不清楚,誰也無法說明國內房地產是否出現『拐點』。
但是,如果對房地產的『拐點』給出一個清楚的界定,並以此為判斷標准,那麼國內房地產市場是否出現『拐點』也就一目了然了。
在本文看來,國內房地產市場問題,或國內房地產市場發生根本性的轉變,並非房地產市場價格的漲跌,也不是房地產市場的銷售旺衰,更不是一個地方房地產市場的如何變化,最為重要的是政府房地產市場政策的變化,並房地產政策導致房地產市場發展模式的變化。因為,中國房地產市場是一個『政策市』,政府房地產市場政策的變化也就決定了房地產市場的未來。從歷史的經驗來看,如果沒有1998年中國的住房制度的改革,也就不會有中國真正的房地產市場產生;如果沒有2003年關於房地產18號文件,也就會出現這幾年國內房地產市場如此快速的發展。也就是說,政府重大政策出臺決定房地產『拐點』的出現。因此,當前國內房地產市場是否出現『拐點』,仍然是以最近政府的房地產市場政策的變化作為最為重要的判斷標准。如果說最近關於房地產市場的政策發生了根本性變化,那麼國內房地產市場出現『拐點』就是自然了。
可以說,無論是最近溫家寶總理關於房地產的講話及十七大報告關於房地產內容,還是最近出臺的24號文件、359號文件、452號文件、39號令及64號文件等,都表明國內房地產市場發展模式將發生根本性的變化。根據這些文件,清楚表明國內房地產市場發展的基本前提是,保證居民基本居住的天賦性及優先性、房地產土地要素的公有性及房地產市場發展的人民性(黨的宗旨)。因此,在這三個基本前提下,就明確地規定了中國的房地產市場發展就是為絕大多數居民提高住房居住條件的市場,就是增加居民住房福利條件的市場,而不是個人投資炒作的市場。無論是建立住房保障體系,還是以中低檔價格的住房產品結構及遏制房地產市場炒作與投資,都是圍繞著這一目標。
可以說,總理的講話及相關的房地產文件都是圍繞著中國房地產市場要成為國內居民居住消費市場這一目標而發。在這一前提條件下,政府的房地產政策從土地、稅收、城市規劃及銀行信貸等方面來調整以往不適應的房地產市場政策。如2003年被18號文件所取代的121號文件的基本精神在今年359號文件全部恢復,不僅如此,還增加了許多新內容。也就是說,作為『政策市』的國內房地產市場,如果房地產政策出現根本性轉變,如何房地產市場發展模式發生根本性轉變,那麼這個市場還不改變嗎?在這個意義上說,房地產市場的『拐點』能夠不出現嗎?
其實,房地產市場出現政策上的『拐點』,最為重要的是通過房地產市場政策來重新調整房地產的市場准入及規則,如對住房消費者采取鼓勵的政策,對房地產投資者特別是房地產炒作者采取限制政策。這種限制可以是把市場准入的門檻提高,也可以是價格機制的變化。比如規定房地產的投資者不能夠享受住房消費者的銀行信貸優惠利率,要求投資者以市場利率購買。如果說,早幾年的房地產市場基本上是一個投資者市場,是一個投資者或炒作者利用銀行金融杠杆進入的市場,那麼當房地產投資者及炒作者意識到政府房地產政策要對這些交易行為嚴格限制時,這樣不僅降低房地產投資者收益,增加其進入房地產市場的風險,而且也會改變房地產投資者特別炒作者的預期。可以說,如果國內房地產市場的投資與炒作逐漸地退出市場,那麼國內房地產市場豈能不發生根本性變化?
比如,有人說,政府對房地產市場的信貸管理的政策並不容易落實,投資者能夠采取種種回避的方式。就如359號文件出臺後,曾經對第二套住房界定爭論不休,我當時就說,這些人根本就不必過多擔心,政府能夠對此出臺更多的政策。隨之,452號文件不久就出來了。同樣,政府對銀行信貸的管理,不僅在於第二套住房的界定,更為核心的是個人住房按揭貸款月支出不得超過其貸款人可支配收入50%,我一直在強調,如果監管部門對這一規定動真格的,那麼無論是各家商業銀行還是貸款者要規避這一規則是不容易。一個人想從銀行多做按揭,就得有高的收入,而高收入者就得多交個人所得稅。這樣簡單的東西,政府要一認真還不容易做到嗎?其實,政府房地產市場政策是環環相扣的。只要一認真,誰可以規避得了呢?
可以說,上述房地產的政策其內涵比這豐富得多,政府政策只要把重點放在居民居住條件改善上,放在民生上,那麼一定會把國內房地產市場發展成一個消費者購買的市場,一定會把房地產的投資與炒作逐漸地清出市場。如果國內房地產市場成為一個消費者的市場而不是一個投資者及炒作者的市場,那麼國內房地產豈能不出現巨大的『拐點』?
當然,當前的國內房地產出現『拐點』,並不是房地產市場不要發展,而且是要改變房地產市場已有的規則,改變不利於絕大多數居民住房消費的規則,提高房地產市場門檻。如果這樣,即使房地產出現『拐點』也不重要了。
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